Η κύρια αγορά κατοικίας είναι Χαρακτηριστικά, πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

2025 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2025-01-24 13:14

Πρωτογενής αγορά κατοικίας - αυτές είναι οι εγκαταστάσεις που για πρώτη φορά λειτουργούν ως εμπόρευμα. Πρόκειται δηλαδή για ιδιωτικές κατοικίες και διαμερίσματα, για τα οποία ουδέποτε θεμελιώθηκε το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Πωλητές στην πρωτογενή αγορά κατοικίας είναι το κράτος και διάφορες κατασκευαστικές εταιρείες.

Βασικές έννοιες

Η κύρια κατοικία είναι μια κατοικία που αναφέρεται ως εμπόρευμα για πρώτη φορά. Η πρωτοβάθμια στέγαση αποκτάται είτε με συμμετοχή στην κατασκευή κατά την ανέγερση της κατοικίας, είτε σε έτοιμα νέα κτίρια με διαμερίσματα που δεν ήταν εγγεγραμμένα στο κρατικό μητρώο ιδιοκτησίας.

Όσον αφορά τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο τέτοιας κατοικίας, στα πρώτα στάδια κατασκευής, το κόστος είναι ελάχιστο και αυξάνεται ανάλογα με την πρόοδο της κατασκευής μιας συγκεκριμένης κατοικίας. Η σκοπιμότητα απόκτησης ακινήτων στην πρωτογενή αγορά εξαρτάται άμεσα από το χρονοδιάγραμμα κατασκευής, τις μετέπειτα επενδύσεις μετρητών για τη βελτίωση αυτής της κατοικίας και το βαθμόκίνδυνος κατά τη συμμετοχή σε κοινόχρηστη κατασκευή. Ας αναλύσουμε την πρωτογενή αγορά κατοικίας.

Έχει νόημα η αγορά τέτοιων κατοικιών;

Η αγορά ενός κύριου τύπου κατοικίας έχει νόημα μόνο εάν η απόκτηση άδειας διαμονής και τόπου διαμονής δεν είναι πρωταρχικά προβλήματα και μπορούν να αναβληθούν για ορισμένο χρονικό διάστημα έως ότου ολοκληρωθεί η κατασκευή του σπιτιού. Διαφορετικά, μια τέτοια επιλογή μπορεί να απορριφθεί με ασφάλεια. Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι έχοντας λάβει τέτοια στέγαση, δεν θα μπορείτε να εισέλθετε αμέσως. Το διαμέρισμα θα χρειαστεί ανακαίνιση, και για να γίνει, όπως λένε, "από την αρχή".

Ωστόσο, η αγορά κατοικιών στην πρωτογενή αγορά έχει ορισμένα πλεονεκτήματα: δεν θα χρειαστεί να ξαναγίνει τίποτα από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες, λόγω της απουσίας προβλημάτων με τις επισκευές. Ωστόσο, είναι απίθανο να μπορεί να καλύψει το μείον με τη μορφή σημαντικού πρόσθετου κόστους χρόνου και χρήματος.

Κίνδυνοι

Γενικά, η συμμετοχή στο μετοχικό κεφάλαιο στην κατασκευή είναι μια διαδικασία που, παρά όλες τις ελκυστικές πτυχές και τη νομική «καθαρότητα», συνδέεται με μια σειρά κινδύνων. Τα κυριότερα είναι η μεγάλη δυσκολία πρόβλεψης της ημερομηνίας ολοκλήρωσης της κατασκευής ενός σπιτιού, η πιθανότητα χρεοκοπίας του κατασκευαστή, η εμφάνιση κοινωνικών και οικονομικών αλλαγών εντός του κράτους.

Ταυτόχρονα, μόνο ένα σημείο προσελκύει: εάν η κατασκευή πάει χωρίς προβλήματα, μπορείτε να αποκτήσετε ένα ακριβό και νομικά "καθαρό" ακίνητο.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Το ζήτημα της πρωτοβάθμιας στέγασης έχει ορισμένες πτυχές:

1. Προβολή χρημάτων. Εδώ υπάρχει μια κανονικότητα που επιβεβαιώνεται από τον χρόνο και την πρακτική: όσο νωρίτερα υπογράψετε συμφωνία συναίνεσης για κοινή κατασκευή, τόσο χαμηλότερο είναι το κόστος του 1 τ.μ. κύρια στέγαση.
2. Χρονισμός. Εάν η σύμβαση υπογράφηκε τη στιγμή που το σπίτι βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της ανασκαφής, οι όροι για την ανάθεση και την απόκτηση ιδιοκτησίας μπορεί να καθυστερήσουν για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα (μερικές φορές έως και 2 χρόνια). Σε αυτήν την περίπτωση, η στέγαση στη δευτερογενή αγορά φαίνεται πιο ελκυστική, καθώς μπορείτε να μεταβείτε σε αυτήν σχεδόν αμέσως μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
3. Επιπλέον κόστος.



4. Ένα διαμέρισμα στην πρωτογενή αγορά κατοικίας μεταβιβάζεται στον ιδιοκτήτη όχι μόνο με τη νομική έννοια του "καθαρού", αλλά και κυριολεκτικά. Δηλαδή, το φινίρισμα εκεί θα είναι τραχύ, κάτι που συνεπάγεται σημαντικά έξοδα για επισκευές. Στην περίπτωση της δευτερεύουσας στέγασης, η κατάσταση είναι πολύ πιο απλή. Αλλά το πλεονέκτημα της πρωτοβάθμιας κατοικίας με αυτή την έννοια είναι η δυνατότητα επισκευής με τον τρόπο που θέλει ο ιδιοκτήτης. Δηλαδή να εξοπλίσει ένα διαμέρισμα σύμφωνα με τις προσωπικές προτιμήσεις όσον αφορά το στυλ, τα χρώματα, το κόστος των δομικών υλικών και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά τους. Αυτό που είναι πιο σημαντικό - η εξοικονόμηση πόρων σε επισκευές ή κύρια στέγαση, φυσικά, εξαρτάται από τον κάθε αγοραστή να αποφασίσει μόνος του.
5. Υποθήκη στην πρωτογενή αγορά κατοικίας. Αυτό είναι συχνά δύσκολο στην πράξη. Δεν θα δανείζει κάθε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα για κοινή κατασκευή. Ακόμα κι αν οποιαδήποτε τράπεζα συμφωνεί σε αυτό, τότετα επιτόκια θα είναι αρκετά υψηλά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι τράπεζες δεν θέλουν να αναλάβουν κινδύνους, επειδή σε περίπτωση χρεοκοπίας του προγραμματιστή, μετατρέπονται σε ιδιοκτήτες μη ρευστοποιήσιμων αντικειμένων.
6. Ο κίνδυνος να εξαπατηθεί από τους προγραμματιστές είναι υψηλός μόνο εάν ένα άτομο έχει εμπιστευτεί τα χρήματά του σε μια κατασκευαστική εταιρεία με χαμηλή εξουσία και κακή φήμη. Ένας οικοδόμος με σταθερή εικόνα δεν θα έπαιρνε ποτέ αυτό το ρίσκο. Ως εκ τούτου, οι συναλλαγές με τέτοιες εταιρείες είναι μια πολύ επικερδής διαδικασία με χαμηλή πιθανότητα διαφορών.

Έτσι, τα κύρια πλεονεκτήματα της πρωτογενούς αγοράς κατοικίας είναι:

• ψυχολογική άνεση του ιδιοκτήτη, λόγω της "επίδρασης του πρώτου ιδιοκτήτη";
• νομική "καθαρότητα";
• Δυνατότητα έως και 30% πάνω από το κέρδος της αγοράς εάν επενδυθεί στα πρώτα στάδια κατασκευής.

Δευτερογενής αγορά

Δεν γνωρίζουν όλοι τι είναι η πρωτογενής και δευτερογενής αγορά κατοικίας. Ας το καταλάβουμε. Η δευτερογενής αγορά κατοικίας αναφέρεται σε ακίνητα κατοικίας που είναι εγγεγραμμένα ως ιδιοκτησία του δήμου ή ιδιωτών. Η πώληση τέτοιων αντικειμένων περνά από τον ιδιοκτήτη, η κυριότητα κατά τη συναλλαγή περνά στον αγοραστή από τον πωλητή. Η ίδια η ιδέα υποδηλώνει ότι τα δεύτερα σπίτια είναι αντικείμενα που ανήκουν.

Καλές και κακές πλευρές

Τα πλεονεκτήματα της δευτερογενούς αγοράς είναι:

• προσιτή τιμή;
• γρήγορη εκκαθάρισηπροσφορές;
• ανεπτυγμένη υποδομή;
• έξτρα εκπτώσεις.

Μειονεκτήματα, κατά κανόνα, είναι:

• φθορά αντικειμένων;
• κακής ποιότητας;
• κόστος επισκευής και συντήρησης;
• πιθανά νομικά ζητήματα.

Το κόστος των δευτερευόντων αντικειμένων εξαρτάται από:

• έτος κατασκευής;
• χαρακτηριστικά χώρου και διάταξης;
• ποιότητα φινιρίσματα και επικοινωνίες.

Εάν πέσει η ζήτηση για δευτερεύουσες κατοικίες, η αγορά αντιδρά αρκετά ευέλικτα στις αλλαγές και η μέση τιμή των αντικειμένων πέφτει. Το κόστος της πώλησης θα εξαρτηθεί από το πόσο επειγόντως θέλει ο ιδιοκτήτης να πουλήσει κατοικίες και πώς σχεδιάζει να δαπανήσει τα χρήματα που έλαβε.

Για παράδειγμα, εάν ο ιδιοκτήτης πουλά ένα διαμέρισμα για να βελτιώσει τις συνθήκες διαβίωσής του, θα κρατήσει την τιμή με την ελπίδα να λάβει μια καλύτερη προσφορά. Εάν η πώληση σχετίζεται με τη μετακόμιση, ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται να πουλήσει το ακίνητο σε σύντομο χρονικό διάστημα και μπορεί να κάνει έκπτωση. Το εύρος περικοπών τιμών ή προσφορών μπορεί να είναι αρκετά ευρύ.

Κύρια αγορά κατοικίας στη Μόσχα

Σήμερα, ένας άνευ προηγουμένου μεγάλος όγκος προσφορών παρατηρείται στην κύρια αγορά ακινήτων στη Μόσχα. Αυτό είναι περίπου 2,2 εκατομμύρια m2, και σε σύγκριση με τον Μάρτιο πέρυσι, το ποσοστό αυτό αυξήθηκε έως και 69,2%.

Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν περίπου 35.000 διαμερίσματα και σουίτες στην πρωτογενή αγορά στη Μόσχα. 28 683 βρίσκονται σε εφαρμογήδιαμερίσματα, από τα οποία το 53% ανήκει στο μαζικό τμήμα, το 42% - στην επιχειρηματική τάξη και περίπου το 5% των διαμερισμάτων σε νέα κτίρια ανήκουν στην κατηγορία των ελίτ κατοικιών. Θεωρήσαμε ότι αυτή είναι μια κύρια αγορά κατοικίας.