Προσέγγιση εισοδήματος στην αποτίμηση ακινήτων και επιχειρήσεων. Εφαρμογή της Προσέγγισης Εισοδήματος

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Η εισοδηματική προσέγγιση είναι ένας ολόκληρος συνδυασμός μεθόδων για την εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας, της περιουσίας ενός οργανισμού, της ίδιας της επιχείρησης, στην οποία ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται με τη μετατροπή των οικονομικών οφελών που αναμένονται στο μέλλον. Τα θεωρητικά θεμέλια μιας τέτοιας προσέγγισης είναι αρκετά πειστικά. Η αξία μιας επένδυσης είναι η αξία των μελλοντικών οφελών μέχρι σήμερα, με προεξόφληση με ποσοστό απόδοσης που αντανακλά τον κίνδυνο της επένδυσης.

Αυτό είναι εύλογο και κατάλληλο για κάθε επιχείρηση που λειτουργεί στον τομέα της παραγωγής και πώλησης ακινήτων, καθώς και των δραστηριοτήτων της, με την επιφύλαξη της δημιουργίας θετικών κερδών. Η αξία των επενδυτικών κινδύνων στην αξιολογούμενη επιχείρηση αποδεικνύεται μέσω ενός προεξοφλητικού επιτοκίου. Με την οικονομική έννοια, αυτό είναι τώρα το ποσοστό απόδοσης που απαιτούν οι επενδυτές από το επενδυμένο κεφάλαιο σε συγκρίσιμα επενδυτικά αντικείμενα ανά επίπεδο κινδύνου ή είναι το ποσοστό απόδοσης εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών με συγκρίσιμους κινδύνους κατά τη στιγμή της αξιολόγησης.

Λειτουργίες

Εφαρμογή εισοδήματοςΗ προσέγγιση στην πράξη αποδεικνύεται αρκετά δύσκολη υπόθεση, καθώς είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί κάθε σημαντικός καθοριστικός παράγοντας του κόστους - το ποσοστό απόδοσης και κέρδους. Εάν αυτές οι μέθοδοι χρησιμοποιούνται για την αξιολόγηση μιας επιχείρησης, τότε είναι επιτακτική ανάγκη να γίνει διεξοδική ανάλυση όλων των βασικών στοιχείων της, συμπεριλαμβανομένου του κόστους, του κύκλου εργασιών της εταιρείας, που έχουν άμεσο αντίκτυπο στα κέρδη, το κόστος και τους κινδύνους που δημιουργούνται από κάθε μεμονωμένο στοιχείο.

Η προσέγγιση εισοδήματος για την αποτίμηση των επιχειρήσεων χρησιμοποιείται αρκετά συχνά. Για παράδειγμα, αν μιλάμε για εξαγορά ή συγχώνευση, τότε αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται πολύ πιο συχνά από την δαπανηρή ή την εμπορική. Η επένδυση κεφαλαίου του αγοραστή γίνεται πλέον με την προσδοκία ότι στο μέλλον θα εισπραχθούν καθαρές ταμειακές ροές, οι οποίες δεν μπορούν να χαρακτηριστούν εγγυημένες, καθώς χαρακτηρίζονται από ορισμένους κινδύνους. Η προσέγγιση εισοδήματος συλλαμβάνει αυτούς τους βασικούς καθοριστικούς παράγοντες της αξίας, ενώ η χρήση της προσέγγισης της αγοράς απαιτεί συνήθως μια αναλογία τιμής προς κέρδη ή κάποιο άλλο παρόμοιο πολλαπλάσιο των κερδών εκ των υστέρων, χωρίς να λαμβάνει υπόψη το μέλλον.

Τα πολλαπλάσια της αγοράς είναι εγγενώς αναξιόπιστα και αποτυγχάνουν να παρέχουν το ίδιο επίπεδο πληρότητας που μπορεί να επιτευχθεί χρησιμοποιώντας μια προσέγγιση εισοδήματος με προβλέψεις μελλοντικών αποδόσεων και προεξοφλητικά επιτόκια. Για παράδειγμα, μια αναλογία τιμής προς κέρδη που εφαρμόζεται ετησίως δεν αντικατοπτρίζει επαρκώς τις αναμενόμενες αλλαγές στα μελλοντικά έτη. σωστόςη χρήση των δεικτών παρέχει την ευκαιρία να δείξουμε τις γενικές προτιμήσεις των επενδυτών και συχνά αναφέρονται από πωλητές ή πηγές του κλάδου.

Χρήση

Οι πληροφορίες σχετικά με τον προϋπολογισμό της επιχείρησης πρέπει επίσης να αναλυθούν και να προστατευθούν, γεγονός που καθιστά απαραίτητη την πραγματοποίηση αλλαγών και τον υπολογισμό των οικονομικών συνεπειών του δημιουργημένου σχεδίου, προβλέψεων και βασικών προτάσεων. Η προσέγγιση εισοδήματος για την αποτίμηση επιχειρήσεων μετρά όλες τις παραδοχές που σχετίζονται με το εάν ορισμένα οφέλη απόκτησης προκύπτουν από την αύξηση των εσόδων, τις μειώσεις κόστους, τις βελτιώσεις διαδικασιών ή τις μειώσεις του κόστους κεφαλαίου. Με τη βοήθεια μιας τέτοιας προσέγγισης, όλα αυτά μπορούν να μετρηθούν και να συζητηθούν. Επιπλέον, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό του χρόνου των αναμενόμενων οφελών, καθώς και για την επίδειξη της μείωσης της αξίας μιας επιχείρησης καθώς τα οφέλη μετατοπίζονται στο πιο μακρινό μέλλον.

Η χρήση της προσέγγισης εισοδήματος παρέχει στους αγοραστές και τους πωλητές τη δυνατότητα να υπολογίσουν την εύλογη αγοραία αξία μιας επιχείρησης καθώς και την επενδυτική της αξία για έναν ή περισσότερους στρατηγικούς αγοραστές. Εάν αυτή η διάκριση εμφανίζεται αρκετά καθαρά, τότε οι πωλητές και οι αγοραστές μπορούν εύκολα να αναγνωρίσουν τα οφέλη συνεργίας και να λάβουν τεκμηριωμένες αποφάσεις.

Όταν χρησιμοποιείται η προσέγγιση εισοδήματος για την αποτίμηση της επιχείρησης, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η υπολογισμένη αξία αποτελείται από την αξία όλου του ακινήτου που χρησιμοποιείται κατά τη διάρκεια της άμεσης δραστηριότητας. ΣΤΟΣτο πλαίσιο της προσέγγισης που χρησιμοποιείται, υπάρχουν αρκετές μέθοδοι αξιολόγησης που παρουσιάζουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Ειδικότερα, εφαρμόζονται τέτοιες μέθοδοι της εισοδηματικής προσέγγισης: κεφαλαιοποίηση και προεξόφληση ταμειακών ροών. Μπορείτε να τα εξετάσετε με περισσότερες λεπτομέρειες.

Μέθοδοι

Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης ταμειακών ροών, η συνολική αξία μιας επιχείρησης ανιχνεύεται ανάλογα με τις ταμειακές ροές που δημιουργούνται από το δυναμικό ιδιοκτησίας της επιχείρησης. Οι ταμειακές ροές μιας επιχείρησης ή μιας επιχείρησης στο σύνολό τους είναι η διαφορά μεταξύ όλων των εισροών και εκροών χρηματοοικονομικών πόρων για μια συγκεκριμένη περίοδο τιμολόγησης. Συνήθως, για τους υπολογισμούς χρησιμοποιείται περίοδος ενός έτους. Η τεχνική είναι να μετατραπεί ένα αντιπροσωπευτικό επίπεδο αναμενόμενων ταμειακών ροών σε παρούσα αξία διαιρώντας το συνολικό ποσό των ταμειακών ροών με το υποτιθέμενο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης. Σε αυτήν την περίπτωση, είναι κατάλληλη μια ροή εισοδήματος με ορισμένες προσαρμογές.

Για να χρησιμοποιηθεί η συμβατική μέθοδος ταμειακών ροών, χρησιμοποιείται η προσθήκη του καθαρού εισοδήματος (υπολογισμένο μετά από φόρους) των μη ταμειακών δαπανών για τον προσδιορισμό του ποσού της απόλυτης ταμειακής ροής στην κεφαλαιοποίηση. Αυτή η μέθοδος υπολογισμού μπορεί να θεωρηθεί πιο απλοποιημένη από τον υπολογισμό των ελεύθερων ταμειακών ροών, ο οποίος λαμβάνει υπόψη την απαιτούμενη επένδυση κεφαλαίου και την ανάγκη αναπλήρωσης κεφαλαίου κίνησης ως προσθήκη.

Προεξόφληση ταμειακών ροών

Αυτή η μέθοδος βασίζεται βασικά μόνο στις αναμενόμενες ταμειακές ροές που δημιουργούνται από την ίδια την επιχείρηση. Η χαρακτηριστική του διαφορά είναι ότιαπαιτείται εκτίμηση κόστους για τον υπολογισμό του ορισμού ενός αντιπροσωπευτικού επιπέδου ταμειακών ροών. Αυτή η μέθοδος στις ανεπτυγμένες χώρες χρησιμοποιείται ευρύτερα λόγω του γεγονότος ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να ληφθούν υπόψη όλες οι αναπτυξιακές προοπτικές. Οι ταμειακές ροές σε γενικούς όρους ισούνται με το άθροισμα του καθαρού εισοδήματος και των αποσβέσεων, με την επιφύλαξη της αφαίρεσης της αύξησης του καθαρού κεφαλαίου κίνησης και των επενδύσεων κεφαλαίου.

Υπάρχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις για τη χρήση της μεθόδου προεξοφλημένων ταμειακών ροών:

• υπάρχει λόγος να πιστεύουμε ότι τα μελλοντικά επίπεδα χρηματοοικονομικών ροών θα διαφέρουν από τα τρέχοντα, δηλαδή μιλάμε για μια αναπτυσσόμενη επιχείρηση.
• υπάρχουν ευκαιρίες για εύλογη εκτίμηση των μελλοντικών ταμειακών ροών κατά τη χρήση μιας επιχείρησης ή εμπορικής ιδιοκτησίας.
• το αντικείμενο είναι υπό κατασκευή, πλήρες ή μερικό;
• η επιχείρηση είναι μια μεγάλη πολυλειτουργική εγκατάσταση εμπορικής σημασίας.

Η προσέγγιση εισοδήματος για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας μέσω της μεθόδου των προεξοφλημένων ταμειακών ροών είναι η καλύτερη, αλλά η χρήση της είναι πολύ επίπονη. Υπάρχουν εκτιμήσεις που δεν μπορούν να γίνουν χωρίς τη χρήση αυτής της μεθόδου. Μεταξύ αυτών είναι η ανάπτυξη ενός επενδυτικού σχεδίου με τη μετέπειτα αξιολόγησή του.

Πλεονεκτήματα της μεθόδου έκπτωσης

Εάν εφαρμόζετε μια εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας ή της επιχείρησης μέσω της μεθόδου έκπτωσης, μπορείτε να εντοπίσετε ορισμένα σημαντικά πλεονεκτήματα. Πρώτα από όλα ο λόγοςΑυτό σημαίνει ότι τα μελλοντικά επιχειρηματικά κέρδη λαμβάνουν άμεσα υπόψη μόνο το αναμενόμενο τρέχον κόστος παραγωγής προϊόντων και στη συνέχεια πώλησής τους, και οι μελλοντικές επενδύσεις κεφαλαίου που σχετίζονται με τη διατήρηση και την επέκταση των εγκαταστάσεων παραγωγής ή εμπορίας αντικατοπτρίζονται στην πρόβλεψη κερδών μόνο έμμεσα μέσω της τρέχουσας απόσβεσής τους.

Σημαντικά σημεία

Η αξιολόγηση ενός αντικειμένου με την προσέγγιση εισοδήματος με έλλειψη κέρδους ή ζημίας ως δείκτη υπολογισμών επένδυσης πραγματοποιείται προσαρμοσμένη για το γεγονός ότι το κέρδος χρησιμεύει ως δείκτης λογιστικής αναφοράς, επομένως υπόκειται σε σημαντικούς χειρισμούς σε η πορεία της εργασίας.

Η μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών περιλαμβάνει τρεις ομάδες μοντέλων:

• εκπτωτικά μερίσματα;
• υπόλοιπο εισόδημα;
• προεξοφλημένες ταμειακές ροές.

Αν εφαρμόζεται μια προσέγγιση εισοδήματος σύμφωνα με το μοντέλο έκπτωσης μερισμάτων ως απόδειξη ταμειακών ροών, χρησιμοποιούνται πληρωμές μετοχών. Παρά το γεγονός ότι το μοντέλο είναι πολύ κοινό στην ξένη πρακτική για τον προσδιορισμό και την αξιολόγηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων μιας επιχείρησης, έχει πολλές ελλείψεις. Σε μοντέλα με κέρδη εις νέον, δεν υπάρχει βαθμός λογιστικής. Υπάρχει διαφορά στις μερισματικές πολιτικές όχι μόνο για συγκεκριμένες επιχειρήσεις, αλλά και για χώρες συνολικά. Αυτή η μέθοδος δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε επιχειρήσεις που δεν έχουν κέρδος. Αυτό το μοντέλο είναι καταλληλότερο για τον υπολογισμό της αξίας των μετοχών μειοψηφίας.

Μοντέλο υπολειπόμενου εισοδήματος

Η προσέγγιση εισοδήματος για την αποτίμηση μέσω του μοντέλου της υπολειπόμενης προσέγγισης υποθέτει ότι το ποσό του υπολειπόμενου εισοδήματος, δηλαδή, η διαφορά μεταξύ του πραγματικού κέρδους και του κέρδους που προέβλεψαν οι μέτοχοι κατά τη στιγμή της αγοράς της ίδιας της εταιρείας ή οι μετοχές της, θα χρησιμοποιηθούν ως δείκτης ταμειακών ροών. Εάν η αξία της επιχείρησης υπολογίστηκε με βάση υποθέσεις που συνάδουν με αυτό το μοντέλο, τότε θα ισούται με το άθροισμα της λογιστικής αξίας με την παρούσα αξία του αναμενόμενου ποσού εσόδων που θα απομένει μετά από αυτό. Αυτό το μοντέλο καταδεικνύει σημαντική ευαισθησία στην ποιότητα των δεδομένων που παρουσιάζονται στις οικονομικές καταστάσεις. Για τους ρωσικούς όρους, η επάρκεια τέτοιων πληροφοριών υπόκειται σε σημαντικές αμφιβολίες.

Όφελος για τους μετόχους

Φυσικά, οι μέτοχοι ή οι μέτοχοι μιας επιχείρησης που έχει συγκεκριμένο ιστορικό, καθώς και τα γεγονότα της πληρωμής μερισμάτων, μπορούν να χρησιμοποιήσουν το μοντέλο έκπτωσης για να υπολογίσουν την αξία της δικής τους εταιρείας. Η κατάσταση είναι τέτοια που οι μέτοχοι των επιχειρήσεων σε αυτόν τον τομέα σπάνια αποτελούν μειοψηφία, επομένως γι' αυτούς ο καταλληλότερος τρόπος θα ήταν να χρησιμοποιήσουν μια εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας και των επιχειρήσεων μέσω ενός μοντέλου προεξοφλημένων ελεύθερων ταμειακών ροών. Σε αυτό το σύστημα, οι ελεύθερες ταμειακές ροές με προεξοφλητικά επιτόκια ή την αναμενόμενη απόδοση του επενδυμένου κεφαλαίου είναι οι βασικές. Το μεγαλύτερο πρόβλημα με τη χρήση αυτού του μοντέλου είναι η ακρίβεια της πρόβλεψης ελεύθερων ταμειακών ροών, καθώς και ο επαρκής προσδιορισμός του προεξοφλητικού επιτοκίου.

Εάν εφαρμόζεται η προσέγγιση εισοδήματος όπως ορίζεται παραπάνω, τότε όταν χρησιμοποιείται η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών, το εισόδημα που αναμένεται από την επιχείρηση λαμβάνει υπόψη τις προβλεπόμενες ταμειακές ροές που μπορούν να αποσυρθούν από την κυκλοφορία μετά την απαιτούμενη επανεπένδυση μέρους του το κέρδος σε μετρητά. Ως δείκτης, οι ταμειακές ροές δεν εξαρτώνται από το λογιστικό σύστημα που χρησιμοποιεί η επιχείρηση και την πολιτική αποσβέσεών της. Ταυτόχρονα, πρέπει να ληφθούν υπόψη τυχόν ταμειακές ροές - εισροές και εκροές. Η εκτίμηση της οικονομικής σημασίας της προεξόφλησης μετρητών αποδεικνύεται ότι ως αποτέλεσμα αυτών των διαδικασιών, μειώνονται κατά ποσά που θα ήταν διαθέσιμα στον επενδυτή μέχρι τη στιγμή που έλαβε η καθορισμένη ταμειακή ροή, υπό την προϋπόθεση ότι επένδυσε κεφάλαια όχι σε αυτήν την επιχείρηση αυτή τη στιγμή, αλλά σε ορισμένα - κάποιο άλλο επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο δημόσιας φύσης, για παράδειγμα, ένα ρευστό τίτλο ή μια τραπεζική κατάθεση.

Πρόσθετες τεχνικές

Η προσέγγιση εισοδήματος, ένα παράδειγμα της οποίας περιγράφηκε προηγουμένως, χρησιμοποιείται όλο και λιγότερο πρόσφατα και τώρα η μέθοδος αποτίμησης έχει γίνει η πιο κοινή. Χρησιμοποιείται για την αποτίμηση όλων των ειδών περιουσιακών στοιχείων και βασίζεται στην ιδέα ότι κάθε περιουσιακό στοιχείο που μοιράζεται τα βασικά χαρακτηριστικά των δικαιωμάτων προαίρεσης μπορεί να αποτιμηθεί ως αυτό το δικαίωμα. Προς το παρόν, η προσέγγιση εισοδήματος συνήθως εγκαταλείπεται υπέρ του μοντέλου τιμολόγησης δικαιωμάτων προαίρεσης (αντίστοιχα, του μοντέλου Black-Scholes).

Ένα τέτοιο σύστημα, εάν χρησιμοποιείται, καθιστά δυνατή την εκτίμηση του συνολικού κόστους των ιδίων κεφαλαίων μιας εταιρείας ή επιχείρησης σε περίπτωση που λειτουργεί με μεγάλες ζημίες. Αυτό το μοντέλο έχει σκοπό να εξηγήσει περαιτέρω γιατί το κόστος των ιδίων κεφαλαίων μιας επιχείρησης δεν είναι μηδενικό, ακόμη και αν η αξία ολόκληρης της επιχείρησης μειωθεί κάτω από το ονομαστικό ποσό του χρέους. Αλλά ακόμη και αν ληφθεί υπόψη αυτό το πλεονέκτημα, μπορεί να σημειωθεί ότι το μοντέλο Black-Scholes για την αξιολόγηση της αξίας των ρωσικών επιχειρήσεων αυτή τη στιγμή είναι όλο και πιο θεωρητικό. Το κύριο πρόβλημα λόγω του οποίου αυτό το μοντέλο δεν μπορεί να εφαρμοστεί στις εγχώριες επιχειρήσεις είναι η έλλειψη ορισμένων στοιχείων για τις παραμέτρους του μοντέλου, οι οποίες είναι απαραίτητες.

Συμπεράσματα

Η εισοδηματική προσέγγιση στην αποτίμηση επιχειρήσεων και ακινήτων έχει γίνει πολύ λιγότερο συνηθισμένη και αυτό συμβαίνει για πολλούς λόγους. Ειδικότερα, αυτό αφορά τις ελλείψεις, λόγω των οποίων υπάρχουν δυσκολίες στη χρήση του στην καταναλωτική αγορά. Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να σημειωθεί πόσο δύσκολο είναι να προβλεφθεί το μελλοντικό κόστος υπηρεσιών και προϊόντων, υλικών και πρώτων υλών, καθώς και ένα σύνολο άλλων δεικτών κόστους. Ταυτόχρονα, μπορούμε να μιλήσουμε για κάποια υποκειμενικότητα των εκτιμήσεων των ειδικών. Επιπλέον, το πρόβλημα έγκειται στη χαμηλή αποκάλυψη πληροφοριών για τις ρωσικές επιχειρήσεις, και στην πραγματικότητα είναι απαραίτητη για την πραγματοποίηση ικανών υπολογισμών και την κατάρτιση του μοντέλου Black-Scholes. Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη χαμηλή εταιρική κουλτούρα τέτοιωνεπιχειρήσεις.

Η συντριπτική πλειοψηφία των μετοχών, συμπεριλαμβανομένων των μεγάλων μεριδίων, συγκεντρώνεται στα χέρια ενός μικρού αριθμού ατόμων και το μερίδιο των μετόχων μειοψηφίας και των μικροϊδιοκτητών, των οποίων το μερίδιο είναι πολύ μικρό, στο εγκεκριμένο κεφάλαιο είναι ασήμαντο. Αποδεικνύεται ότι πολλές επιχειρήσεις απλώς δεν ενδιαφέρονται να αποκαλύψουν καμία πληροφορία. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ο υπολογισμός με την προσέγγιση εισοδήματος είναι αισθητά πιο περίπλοκος σε σχέση με τις περισσότερες βιομηχανίες και επιχειρήσεις στη Ρωσία. Σε άλλες συνθήκες, λειτουργεί καλύτερα, δείχνοντας όλα τα πλεονεκτήματα και την αξιοπιστία του.