Συγκριτική προσέγγιση. Μέθοδοι προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Στην παγκόσμια πρακτική στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων, χρησιμοποιούνται τρεις προσεγγίσεις:

• συγκριτικό, ή αγορά;
• costly;
• κερδοφόρο.

Η επιλογή της μεθοδολογίας εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το αντικείμενο αξιολόγησης και την πραγματική κατάσταση που έχει διαμορφωθεί γύρω από ένα συγκεκριμένο είδος ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, η συγκριτική προσέγγιση για τον προσδιορισμό της εκτιμώμενης τιμής εξακολουθεί να θεωρείται ο πιο αξιόπιστος τρόπος.

Βασικές αρχές συγκριτικής αξιολόγησης

Η συγκριτική προσέγγιση είναι ένα σύνολο μεθόδων για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Η εκτιμώμενη ιδιοκτησία συγκρίνεται με παρόμοια ακίνητα.

Η αξιολόγηση βασίζεται στις ακόλουθες αρχές:

• Ζήτηση και προσφορά. Αυτοί οι δύο δείκτες συνδέονται άρρηκτα, ένας περιορισμένος αριθμός προσφορών δημιουργεί μια συγκεκριμένη ζήτηση και αντίστροφα, όσο περισσότερες προσφορές, τόσο λιγότερη ζήτηση.
• Αντικατάσταση. Κανένας αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα εάν ένα ακίνητο με παρόμοια χαρακτηριστικά κοστίζει λιγότερο.

Η έννοια της αγοραίας αξίας είναι σχεδόν πανομοιότυπη με την έννοια της τιμής ισορροπίας. Η τιμή ισορροπίας είναι ένα σύνολο ποσοτικών χαρακτηριστικών καιπαράγοντες τιμολόγησης που καθορίζουν την προσφορά και τη ζήτηση για το αντικείμενο που συγκρίνεται.

Κύρια κριτήρια για την επιλογή συγκρίσιμων ακινήτων για αποτίμηση ακινήτων

Υπάρχει ένας τεράστιος αριθμός στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη σε μια συγκριτική ανάλυση και ο συνδυασμός τους είναι σχεδόν άπειρος. Επομένως, η ανάλυση περιορίζεται σε έναν ορισμένο αριθμό παραγόντων που επηρεάζουν άμεσα την τιμολόγηση.

Στοιχεία σύγκρισης. Ποιότητα δικαιωμάτων

Οποιαδήποτε επιβάρυνση ή δουλεία οδηγεί σε μείωση της αξίας του ακινήτου που αποτιμάται. Δηλαδή, κάθε περιορισμός στο δικαίωμα ιδιοκτησίας είναι μείωση τιμής. Εάν το αντικείμενο που αποτιμάται δεν έχει τέτοιες ελλείψεις σε σύγκριση με συγκρίσιμα αντικείμενα, τότε η τιμή, αντίθετα, αυξάνεται.

Για τα οικόπεδα, η διαθεσιμότητα των δουλειών δεν είναι ο μόνος μειωτικός παράγοντας. Κατά την εκτίμηση της αξίας είναι πολύ σημαντική, μεταβιβάζεται η κυριότητα της γης ή το δικαίωμα μίσθωσης, μόνιμης χρήσης. Τα δύο τελευταία δικαιώματα αναφέρονται ως μειωτικοί παράγοντες. Είναι πολύ σημαντικό εάν η γη έχει ορισμένους περιορισμούς για περαιτέρω συναλλαγές μαζί της.

Όροι πώλησης

Τέτοιοι όροι λαμβάνονται υπόψη εάν το αντικείμενο αξιολόγησης έχει πραγματικά διακριτικά χαρακτηριστικά κατά την πώληση.

Η πτώχευση είναι μειωτικός παράγοντας, δηλαδή ο πωλητής βιάζεται να πραγματοποιήσει συναλλαγή αγοραπωλησίας, αφού ο χρόνος έκθεσης του αντικειμένου της αγοράς ακινήτων είναι προφανώς μειωμένος σε σύγκριση με παρόμοια αντικείμενα.

Η αξιολόγηση επηρεάζεται επίσης σημαντικά από τους οικογενειακούς δεσμούς, τις συνεργασίεςσχέση, αν και είναι δύσκολο να εκτιμηθούν αυτοί οι κίνδυνοι.

Εάν ο πωλητής και ο αγοραστής συνδέονται με σχέσεις μίσθωσης και σχεδιάζεται να συναφθεί σύμβαση πώλησης μεταξύ τους, τότε για να εξοικονομηθούν φορολογικές πληρωμές, φυσικά, το εκτιμώμενο κόστος θα υποτιμηθεί. Σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει μόνο ένα κίνητρο - δεδομένου ότι τα μέρη στη συναλλαγή συνδέονται με άλλες μη εμπορικές σχέσεις, επομένως, ο πωλητής πιστώνει πραγματικά τον αγοραστή. Μια παρόμοια κατάσταση αναπτύσσεται εάν η συναλλαγή είναι σύμφωνα με τους όρους της επιλογής.

Η προοπτική λήψης κρατικών επιδοτήσεων για την ανάπτυξη υποδομών μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση της εκτιμώμενης αξίας των οικιστικών ακινήτων. Το ποσό του αναμενόμενου δανεισμού με ευνοϊκούς όρους προσδιορίζεται από τη διαφορά μεταξύ δανεισμού με ευνοϊκούς όρους και δανεισμού αγοράς.

Συνθήκες αγοράς

Μπορεί να εφαρμοστεί προσαρμογή προς τα κάτω εάν υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας για ένα παρόμοιο ακίνητο και του ειδικού ακινήτου.

Μια αλλαγή στη λειτουργικότητα μπορεί επίσης να ληφθεί υπόψη στην αξιολόγηση, καθώς επηρεάζει την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης.

Τοποθεσία ιδιοκτησίας

Προγράμματα οδήγησης αξίας	Παράγοντες που καταστέλλουν το κόστος
Neighborhood Prestige Κατάσταση άλλων ιδιοκτητών κατοικιών Κράτηση περιοχής Διαθεσιμότητα στάθμευσης Προσβασιμότητα σε αυτοκινητόδρομους Παρουσία αρχιτεκτονικών μνημείων και άλλων αξιοθέατων Χώρος αναψυχής κοντά σε ακίνητα Μοναδικά αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά του κτιρίου	Απόσταση από το κέντρο της πόλης Δεν υπάρχουν παντοπωλεία σε κοντινή απόσταση Απόσταση από το σχολείο και τα προσχολικά ιδρύματα Κακή περιβαλλοντική κατάσταση στην περιοχή Παρουσία εργοστασιακών και αποθηκευτικών επιχειρήσεων κοντά στην ιδιοκτησία, χωματερές

Φυσικοί παράγοντες (για γη)

Συγκριτική προσέγγιση στην αξιολόγηση ενός οικοπέδου περιλαμβάνει τη συλλογή χαρακτηριστικών σχετικά με το ακίνητο:

• μέγεθος;
• σχήμα;
• γεωλογία;
• τοπογραφία;
• επίπεδο ετοιμότητας, δηλαδή εάν η γη έχει καθαριστεί από βλάστηση, εάν έχουν εξαλειφθεί οι παρατυπίες·
• ποιοτικοί δείκτες εδαφοκάλυψης.

Πιο αξιοσημείωτη είναι η παρουσία ή η απουσία λόφων ή πλαγιών, σχηματισμών βράχων ή τάφρων. Είναι επίσης σημαντικό ποια είναι η φέρουσα ικανότητα της γης, η δύναμή της, η παρουσία υπόγειων υδάτων. Είναι πολύ σημαντικό εάν υπάρχουν πληροφορίες για την πιθανή εμφάνιση ορυκτών. Εάν επιβεβαιωθούν οι πληροφορίες, τότε η γη θα έχει σίγουρα επιβάρυνση στο μέλλον.

Γενικά χαρακτηριστικά του προς αξιολόγηση αντικειμένου

Η προσέγγιση σύγκρισης αγοράς είναι η μελέτη χαρακτηριστικών που αυξάνουν την αξία των αντικειμένων. Αυτά περιλαμβάνουν:

• μέγεθος κτιρίου ή δωματίου;
• ύψος κτιρίου;
• διαθεσιμότητα και περιοχή των βοηθητικών εγκαταστάσεων;
• ύψος οροφής.

Το υλικό από το οποίο είναι χτισμένο το κτίριο έχει επίσης σημασία, όσο πιο μοντέρνο και αξιόπιστο είναι, τόσο μεγαλύτερη είναι η αξία του ακινήτου. Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό είναι η γενική εμφάνιση ολόκληρου του κτιρίου, η διαθεσιμότητα επισκευών και η βολική είσοδος. Εάν η είσοδος είναι από την αυλή, τότε αυτό θα είναι ένας μειωτικός παράγοντας.

Η έλλειψη επισκευής είναι λόγος τροποποίησης της έκθεσης αξιολόγησης. Ένας τέτοιος υπολογισμός γίνεται με βάση το κόστος των εργασιών επισκευής ή αποκατάστασης, λαμβάνοντας υπόψη το κέρδος που θα λάβει ο επιχειρηματίας από την επένδυση σε κατασκευές ή επισκευές.

Οικονομικοί παράγοντες

Συγκριτική προσέγγιση στην ακίνητη περιουσία λαμβάνει υπόψη πιθανή εξοικονόμηση ενεργειακών πόρων κατά τη λειτουργία. Η συνεχής αύξηση του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας κάνει τους ανθρώπους να σκέφτονται συνεχώς την εξοικονόμηση και τη χρήση εναλλακτικών πηγών ενέργειας.

Αυτός ο παράγοντας είναι ιδιαίτερα σημαντικός εάν το αντικείμενο αγοράζεται για περαιτέρω μίσθωση. Όσο υψηλότερη είναι η αναλογία του εισοδήματος προς το κόστος που θα διατεθεί για τη λειτουργία ενός κτιρίου ή χώρων, τόσο μικρότερο είναι το ποσό του επιστρεφόμενου κεφαλαίου στο καθαρό εισόδημα από ενοίκια της ακίνητης περιουσίας.

Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει επίσης τον δείκτη παρουσίας ή απουσίας μετρητών, εάν έχουν ληφθεί μέτρα για την ελαχιστοποίηση των απωλειών θερμότητας.

Άλλοι δείκτες

Η αξιολόγηση περιλαμβάνει τη συνεκτίμηση της παρουσίας ή απουσίας στοιχείων υπηρεσίας. Το πιο απλό παράδειγμα είναι αν το σπίτι έχει ασανσέρ ή όχι. Η παρουσία ή η πλήρης ή μερική απουσία όλων των επικοινωνιών, ηπερισσότερο συνδεδεμένο με το τοπικό σύστημα. Εάν υπάρχουν πάρα πολλές ελλείψεις, τότε πραγματοποιείται διόρθωση προς τα κάτω. Η αξιολόγηση ακινήτων πραγματοποιείται σύμφωνα με διάφορους δείκτες.

Βήματα υπολογισμών

Όλοι οι συγκριτικοί υπολογισμοί βασίζονται σε πληροφορίες από ανοιχτές πηγές σχετικά με πρόσφατες συναλλαγές με παρόμοια ακίνητα.

Βήματα αξιολόγησης:

1. Μελέτη παρόμοιων προσφορών σε ένα συγκεκριμένο τμήμα ακινήτων, προσδιορίζοντας συγκρίσιμα ακίνητα που πουλήθηκαν πρόσφατα.
2. Οι πληροφορίες που συλλέγονται αναλύονται και κάθε προσφορά συγκρίνεται ξεχωριστά με το ακίνητο που αξιολογείται.
3. Προσδιορισμός χαρακτηριστικών τιμολόγησης, τροποποιήσεις στην έκθεση αποτίμησης.

Συμφωνία της προσαρμοσμένης τιμής και εξαγωγή του τελικού κόστους με συγκριτική προσέγγιση.

Πλεονεκτήματα της συγκριτικής προσέγγισης

Πρώτα απ' όλα, η μέθοδος σάς επιτρέπει να αντικατοπτρίζετε τη γνώμη μόνο τυπικών αγοραστών και πωλητών.

Η αποτίμηση αντανακλάται στις τρέχουσες τιμές, λαμβάνοντας υπόψη τις αλλαγές στις χρηματοοικονομικές συνθήκες και ακόμη και τις πληθωριστικές διαδικασίες. Η εκτίμηση είναι πάντα στατικά αιτιολογημένη.

Για να αξιολογήσετε ένα συγκεκριμένο ακίνητο, δεν χρειάζεται να μελετήσετε ολόκληρη την αγορά ακινήτων, αλλά μόνο παρόμοια ακίνητα. Η τεχνική είναι πολύ απλή, με αξιόπιστα αποτελέσματα.

… και μειονεκτήματα

• Πολύ δύσκολο να υπολογίσεις τις πραγματικές τιμές.
• Πλήρης εξάρτηση από τη δραστηριότητα και τη σταθερότητα της αγοράς ακινήτων.
• Δυσκολία στοεναρμόνιση δεδομένων, εάν παρόμοια αντικείμενα διαφέρουν σημαντικά ως προς την πώληση.

Κλείσιμο

Η ουσία της συγκριτικής προσέγγισης στην αποτίμηση ακινήτων είναι ξεκάθαρη τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή. Η τεχνική επιτρέπει στα μέρη να μελετήσουν την αγορά ακινήτων και να βεβαιωθούν ότι δεν έχασαν. Η αξιολόγηση μπορεί να πραγματοποιηθεί βάσει συναλλαγών που έχουν ήδη ολοκληρωθεί ή βάσει προσφορών από άλλους πωλητές. Σε κάθε περίπτωση, η συγκριτική τεχνική είναι η συστηματοποίηση και σύγκριση στοιχείων για παρόμοια ακίνητα. Το κύριο πράγμα είναι ότι η επιλογή παρόμοιων αντικειμένων για σύγκριση θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη ειδικούς ή ασυνήθιστους παράγοντες, για παράδειγμα, την απειλή κατάσχεσης εξασφαλίσεων, αλλαγές στους κανονισμούς σε τοπικό επίπεδο ή μη συμμόρφωση με τους όρους της δανειακής σύμβασης, η παρουσία καταναγκαστικών στοιχείων.