Αγορά διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση: κίνδυνοι, πιθανά προβλήματα, λύσεις και συμβουλές από μεσίτες

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, κάθε εργασία που σχετίζεται με τη διαρρύθμιση των διαμερισμάτων πρέπει να εγκρίνεται από τις αρμόδιες ρυθμιστικές αρχές. Ωστόσο, όπως δείχνει η πρακτική, ορισμένοι ανεύθυνοι πολίτες το παραμελούν, με αποτέλεσμα οι άνθρωποι που αγοράζουν δευτερεύουσα κατοικία να αντιμετωπίζουν ορισμένα προβλήματα. Εκτός? οι κανονιστικές πράξεις συμπληρώνονται και αλλάζουν συνεχώς, επομένως, ό,τι ήταν σωστό, κάποια στιγμή μπορεί να πάψει να ισχύει. Σε αυτό το πλαίσιο, τίθεται ένα αρκετά λογικό ερώτημα: ποιος είναι ο κίνδυνος αγοράς ενός διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση; Ας προσπαθήσουμε να το καταλάβουμε αυτό με περισσότερες λεπτομέρειες και να μάθουμε τι κινδύνους θα αντιμετωπίσουν οι αγοραστές ακινήτων, καθώς και πώς να ασφαλιστείτε και να αποφύγετε πολλά προβλήματα.

Γενικές πληροφορίες

Πριν το πωγια το τι απειλεί να αγοράσει ένα διαμέρισμα με παράνομη ανάπλαση, ας δούμε τους βασικούς όρους και το ρυθμιστικό πλαίσιο. Η διαδικασία αλλαγών στο έργο των κτιρίων κατοικιών ρυθμίζεται από τον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Διευκρινίζει όλους τους όρους, τη διαδικασία για την έκδοση αδειών, παρέχει μια ταξινόμηση της ανάπλασης και επίσης καθορίζει την ποινή για τυχόν παραβάσεις του νόμου.

Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι δεν απαιτούν άδεια όλες οι εργασίες για την αλλαγή της διαμόρφωσης μιας κατοικίας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, θα αρκεί απλώς να ειδοποιήσετε τη ΔΔΠ για την προγραμματισμένη επισκευή, έτσι ώστε οι υπάλληλοι αυτού του κυβερνητικού οργανισμού να τεκμηριώσουν μελλοντικές αλλαγές. Αυτά περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:

• μεταφορά υδραυλικού εξοπλισμού;
• τοποθέτηση πόρτας σε τοίχο ρουλεμάν;
• ανακαίνιση και τζάμια μπαλκονιών;
• κατασκευή προθάλαμου που αυξάνει τα θερμομονωτικά χαρακτηριστικά των οικιστικών χώρων·
• κατασκευή εσωτερικών χωρισμάτων;
• transfer doorways.

Η αγορά ενός διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση σε καμία από τις παραπάνω περιπτώσεις δεν απειλεί τίποτα, αφού δεν έρχονται σε αντίθεση με τους κανόνες του Κώδικα Στέγασης και δεν απαιτούν τη λήψη αδειών.

Βασικές κανονιστικές απαιτήσεις

Ας τους ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά. Εάν τα σχέδιά σας περιλαμβάνουν την αγορά ενός διαμερίσματος, η παράνομη ανάπλαση μπορεί να προκαλέσει πολλά προβλήματα, για παράδειγμα,εάν αργότερα θέλετε να καταχωρήσετε εκ νέου τα έγγραφα ή να μεταπωλήσετε τον χώρο διαβίωσης. Επομένως, θα πρέπει να γνωρίζετε σε ποιες περιπτώσεις απαγορεύεται να κάνετε αλλαγές στη διαμόρφωση των οικιστικών χώρων. Αυτά περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:

• αν ως αποτέλεσμα της ανάπλασης επιδεινωθούν οι συνθήκες στέγασης ή δυσχεράνει την πρόσβαση στις επικοινωνίες,
• το μέρος γίνεται ανασφαλές ή μη κατοικήσιμο;
• σε περίπτωση που η εργασία επηρεάζει τμήματα του σπιτιού που προορίζονται για τις δραστηριότητες των υπηρεσιών πολιτικής άμυνας ή του Υπουργείου Καταστάσεων Έκτακτης Ανάγκης,
• επηρεάζουν την αντοχή και την ανθεκτικότητα των φέρων κατασκευών;
• δημιουργία απειλής κατάρρευσης κτιρίου ή παρεμβολή στην κανονική λειτουργία γειτονικών κτιρίων,
• υποβάθμιση του εξοπλισμού αερισμού;
• αύξηση του φορτίου στις δομές στήριξης.

Η αγορά ενός διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση σε αυτήν την περίπτωση είναι ανεπιθύμητη, επειδή είναι γεμάτη με αρνητικές συνέπειες. Δείτε παρακάτω για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τις συνέπειες που μπορεί να αντιμετωπίσετε.

Τύποι οικιστικών μετατροπών

Λοιπόν, τι πρέπει να γνωρίζετε για αυτό; Εάν έχετε σταθμίσει όλους τους κινδύνους από την αγορά ενός διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση και συμφωνείτε να κάνετε ένα τόσο επικίνδυνο βήμα, τότε πρέπει να έχετε μια λεπτομερή ιδέα για το τι θα μπορούσε να είναι. Η ισχύουσα νομοθεσία χωρίζει την ανακατασκευή του χώρου διαβίωσης σε δύο τύπους:

• απλό;
• δύσκολο.

Η διαφορά μεταξύ τουςείναι ότι στην πρώτη περίπτωση είναι απαραίτητο να παρασχεθεί στις ρυθμιστικές αρχές μόνο ένα σκίτσο και στη δεύτερη περίπτωση είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί ένα έργο. Εάν σκοπεύετε να μετακινήσετε πόρτες ή να μετακινήσετε υδραυλικό εξοπλισμό, τότε θα αρκεί να υποβάλετε ένα σκίτσο στη ΔΔΠ για έγκριση. Επιπλέον, θα απαιτηθούν όλες οι αλλαγές στο σχέδιο του διαμερίσματος.

Η σύνθετη ανάπλαση είναι πιο προβληματική και χρονοβόρα, καθώς θα χρειαστεί να αναπτύξετε και να εγκρίνετε ένα έργο σε αρκετούς κρατικούς οργανισμούς. Η όλη διαδικασία διαρκεί περίπου έξι μήνες και θα πρέπει επίσης να πληρώσετε κατά μέσο όρο 60.000 ρούβλια. Μετά την παραλαβή των εγγράφων της άδειας, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος πρέπει να ειδοποιήσει τη ΔΔΠ, η οποία διενεργεί τεχνικό έλεγχο και εκδίδει πράξη.

Εάν παρακάμψετε αυτήν τη διαδικασία, τότε ενδέχεται να προκύψουν ορισμένες συνέπειες κατά την αγορά ενός διαμερίσματος. Η μη εξουσιοδοτημένη ανάπλαση, εάν εντοπιστεί από τις αρμόδιες ρυθμιστικές αρχές, τιμωρείται από την ισχύουσα νομοθεσία.

Τι θα συμβεί εάν αγοράσετε ένα ακίνητο με μη εγκεκριμένη αναδιαμόρφωση;

Πολλοί άνθρωποι ενδιαφέρονται για το ερώτημα τι απειλεί την παράνομη ανάπλαση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος. Και αυτό δεν προκαλεί έκπληξη, γιατί η δευτερογενής αγορά είναι γεμάτη προσφορές για την πώληση κατοικιών με διάφορες παραβιάσεις. Στην περίπτωση αυτή, η πλήρης ευθύνη δεν βαρύνει τον πωλητή, αλλά τον αγοραστή. Επομένως, όταν επιλέγετε ένα διαμέρισμα, θα πρέπει να είστε πολύ προσεκτικοί στη μελέτη του τεχνικού διαβατηρίου και άλλων εγγράφων. Άλλωστε, ανμετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, τυχόν παραβάσεις θα εντοπιστούν από τις ρυθμιστικές αρχές στο μέλλον, τότε θα πρέπει να πληρώσετε πρόστιμο.

Αγορά σπιτιού με πίστωση

Λοιπόν, τι πρέπει να γνωρίζετε για αυτό; Η μη νομιμοποιημένη ανάπλαση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος με υποθήκη είναι δυνατή μόνο όταν δεν υπάρχουν αποκλίσεις μεταξύ της τεχνικής τεκμηρίωσης και του πραγματικού σχεδίου του ακινήτου. Σε αυτήν την περίπτωση, όλα δεν είναι τόσο τρομακτικά, καθώς όλη η ευθύνη βαρύνει εξ ολοκλήρου το άτομο που ενεργεί ως νόμιμος ιδιοκτήτης της κατοικίας τη στιγμή της συναλλαγής αγοράς/πώλησης. Επομένως, εάν δεν έχετε αρκετά χρήματα για να αγοράσετε χώρο διαβίωσης με μετρητά και θέλετε να λάβετε δάνειο για αυτό, συνιστάται πρώτα να συμβουλευτείτε έναν ειδικό που μπορεί να ελέγξει όλα τα έγγραφα για συμμόρφωση με βασικά νομικά πρότυπα.

Τι κινδύνους πρέπει να εξετάσω;

Αυτή η πτυχή πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη σημασία. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι συνέπειες της παράνομης ανάπλασης κατά την αγορά ενός διαμερίσματος είναι μια χρηματική ποινή. Το μέγεθός του εξαρτάται από πολλούς παράγοντες και σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνει σε πολύ αξιοπρεπείς ποσότητες. Κατά κανόνα, μπορείτε να ξεφύγετε από την πληρωμή προστίμου εάν η αλλαγή στη διαμόρφωση του σπιτιού δεν είχε συνέπειες, δηλαδή, δεν έβλαψε γειτονικές εγκαταστάσεις ή κτίρια, καθώς και τους ιδιοκτήτες τους. Σε αντίθετη περίπτωση, η νομοθεσία προβλέπει ποινική ευθύνη, η οποία είναι ήδη σοβαρότερη. Επιπλέον, το θύμαένα μέρος μπορεί να ζητήσει πρόσθετες ποινές μέσω των δικαστηρίων, και στις περισσότερες περιπτώσεις καταφέρνει να τις επιτύχει. Τέτοιες περιπτώσεις περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:

• παραβίαση στη λειτουργία του αερισμού;
• εκδήλωση οποιασδήποτε μηχανικής βλάβης στην πρόσοψη κτιρίων;
• μείωση των χαρακτηριστικών ηχομόνωσης των φέρων κατασκευών.

Εάν σχεδιάζετε μια ανάπλαση, είναι καλύτερα να μην εξαπατήσετε, γιατί ο θόρυβος των εργαλείων κατασκευής σίγουρα θα ενημερώσει τους γείτονες για την επισκευή, οι οποίοι μπορούν να αναφέρουν στις αρμόδιες ρυθμιστικές αρχές. Επιπλέον, οι εργασίες ενδέχεται να μην εκτελούνται σύμφωνα με τους βασικούς κανόνες και κανονισμούς και να οδηγήσουν σε διακοπή της λειτουργίας των επικοινωνιών στέγασης.

Η παράνομη ανάπλαση μπορεί να εντοπιστεί από εκπροσώπους των δημόσιων υπηρεσιών κοινής ωφελείας όταν λαμβάνουν μετρήσεις από μεμονωμένους μετρητές ενέργειας. Λόγω των ιδιαιτεροτήτων των δραστηριοτήτων τους, θα αναγκαστούν να ειδοποιήσουν τις αρμόδιες αρχές, εκπρόσωποι των οποίων θα προσέλθουν με έλεγχο και, στην καλύτερη περίπτωση, θα επιβάλουν πρόστιμο. Επιπλέον, οι αλλαγές που έγιναν δεν θα γίνουν στο τεχνικό και κτηματολογικό διαβατήριο, και ως εκ τούτου, αυτά τα έγγραφα θα είναι άκυρα και θα έχετε προβλήματα με την επακόλουθη μεταπώληση της κατοικίας.

Οι κύριοι κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση είναι οι εξής:

• Μονομερής τερματισμός της συναλλαγής και ακύρωσή της.
• Κατασχέσεις περιουσίας υπέρ του κράτους. Τις περισσότερες φορές, αυτό συμβαίνει όταν ο αγοραστής γνώριζε ότι οι αλλαγές στις εγκαταστάσεις έγιναν παράνομα και σκόπιμα πήγε στοσυμφωνία.
• Η σύλληψη του ακινήτου έως ότου εξαλειφθούν όλες οι παραβιάσεις από τον τρέχοντα ιδιοκτήτη του.

Όσο για τους πωλητές, δεν διακινδυνεύουν τίποτα, εκτός από την απώλεια κατοικιών σε αξία. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, δεν είναι απολύτως υπεύθυνοι για τίποτα. Ως εκ τούτου, οι αγοραστές θα πρέπει να λάβουν σοβαρά υπόψη την επιλογή του χώρου διαβίωσης, καθώς οι σχετικοί κίνδυνοι είναι πολύ υψηλοί αυτές τις μέρες. Συνιστάται να σκεφτείτε προσεκτικά πριν συμφωνήσετε σε οποιεσδήποτε συμφωνίες.

Πώς να γίνετε αγοραστές;

Κάθε άτομο πρέπει να είναι πολύ υπεύθυνη προσέγγιση για την απόκτηση στέγης. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου πραγματοποιείται η αγορά ενός διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση σε υποθήκη, επειδή μετά την υπογραφή της σύμβασης, θα είστε ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και όλη η ευθύνη θα βαρύνει εσάς. Σε αυτήν την περίπτωση, υπάρχουν δύο επιλογές για την επίλυση του προβλήματος: να επαναλάβετε όλα τα έγγραφα για τη στέγαση εντός του χρονικού πλαισίου που ορίζει ο νόμος ή να επιστρέψετε τις εγκαταστάσεις στην αρχική τους κατάσταση. Η πρώτη μέθοδος είναι λιγότερο δαπανηρή και χρονοβόρα, επομένως είναι καλύτερο να την ακολουθήσετε.

Πώς να νομιμοποιήσετε την μη εξουσιοδοτημένη αλλαγή κατοικίας

Ας σταθούμε σε αυτήν την πτυχή με περισσότερες λεπτομέρειες. Έτσι, αγοράσατε ένα διαμέρισμα με παράνομη ανάπλαση. Τι μπορεί να γίνει για να αποφευχθούν προβλήματα με το νόμο; Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα δόθηκε παραπάνω: επανεγγραφή εγγράφων για στέγαση. Ωστόσο, πρέπει να καταλάβετε ότι όλα τα σχετικά έξοδα βαρύνουν εσάς και όχι τον πωλητή. Θα χρειαστεί να συλλέξετετα ακόλουθα έγγραφα:

• εφαρμογή για την αλλαγή της διαμόρφωσης των χώρων;
• φύλλο τεχνικών δεδομένων;
• πρωτότυπο και αντίγραφο της συμφωνίας αγοράς/πώλησης;
• αντίγραφο του πολιτικού διαβατηρίου του ατόμου για το οποίο είναι εγγεγραμμένο το διαμέρισμα,
• νέο σχέδιο;
• Γραπτή συγκατάθεση όλων των μελών της οικογένειας για ανάπλαση.

Θα έχετε μόνο 6 μήνες για να επιλύσετε όλα αυτά τα ζητήματα, οπότε μετά την αγορά ενός σπιτιού είναι καλύτερα να μην αναβάλλετε, αλλά να ξεκινήσετε αμέσως τη συλλογή εγγράφων, καθώς χρειάζεται πολύς χρόνος. Ταυτόχρονα, πρέπει να είστε καλά γνώστες όλων των νομικών πτυχών. Όπως λένε, η άγνοια του νόμου δεν αποτελεί δικαιολογία και σε θέματα που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία, υπάρχουν πολλές παγίδες. Και η αγορά ενός διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση είναι μια μάλλον αμφίβολη επιχείρηση, η οποία πρέπει να προσεγγιστεί με κάθε προσοχή. Ως εκ τούτου, θα είναι χρήσιμο να λάβετε πρώτα συμβουλές από δικηγόρους. Αυτό όχι μόνο θα επιταχύνει σημαντικά τη διαδικασία, αλλά και θα αποφύγει πολλά προβλήματα στο μέλλον.

Τι να προσέξετε όταν επιλέγετε ένα σπίτι;

Για να αποφύγετε την αγορά ενός διαμερίσματος με παράνομη ανάπλαση, πρέπει να μελετήσετε προσεκτικά τα έγγραφα για αυτό. Εάν υπάρχουν παραβιάσεις ή παράνομες αλλαγές, τότε μπορείτε εύκολα να τις εντοπίσετε από αυτές. Μπορείτε να το κάνετε χρησιμοποιώντας μία από τις ακόλουθες μεθόδους:

1. Συχνά, κατά την ανάπλαση, παρατηρείται αλλαγή στα αρχικά χαρακτηριστικά των παρακείμενων κατασκευών, βάσει των οποίωνΟι κάτοικοι γειτονικών διαμερισμάτων μπορούν να μαντέψουν για την παρανομία των ενεργειών και να ενημερώσουν τις αρχές επιθεώρησης σχετικά. Με βάση το παράπονο που ελήφθη, η επιτροπή φεύγει στην καθορισμένη διεύθυνση. Εάν ταυτόχρονα αποκαλυφθούν αποκλίσεις μεταξύ της κατάστασης στέγασης και του σχεδίου της, τότε ο ιδιοκτήτης θα υποχρεωθεί να πληρώσει χρηματική ποινή και να επιστρέψει τα πάντα στην αρχική τους κατάσταση.
2. Παρόμοιο σενάριο συμβαίνει εάν, κατά τη διαδικασία των αλλαγών, διαπράχθηκαν κατάφωρες παραβιάσεις των οικοδομικών κωδίκων και κανόνων, οι οποίες οδήγησαν σε βλάβες επικοινωνίας, με αποτέλεσμα να κληθούν ομάδες έκτακτης ανάγκης για να επιλύσουν τα προβλήματα. Σε αυτήν την περίπτωση, το ποσό του προστίμου θα είναι πολύ υψηλότερο και ενδέχεται να κινηθεί ποινική υπόθεση για το γεγονός του συμβάντος.
3. Η παρανομία της ανάπλασης μπορεί να εντοπιστεί από τους εργαζόμενους στις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας κατά τη διαδικασία λήψης μετρήσεων από μεμονωμένους μετρητές για την κατανάλωση ενέργειας, οι οποίοι μπορούν επίσης να στείλουν αίτηση στις αρμόδιες αρχές.

Οποιαδήποτε από τις παραπάνω περιπτώσεις θα καταγραφεί και θα αντικατοπτρίζεται στη σχετική τεκμηρίωση, οπότε αν σκέφτεστε σοβαρά να τη μελετήσετε όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, μπορείτε να αποφύγετε πολλά προβλήματα.

Συμπέρασμα

Σήμερα, πολλοί αποφασίζουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα με παράνομη ανάπλαση, αφού το κόστος ενός τέτοιου διαμερίσματος είναι πολύ χαμηλότερο, με παρόμοιο τρόπο θέλουν να εξοικονομήσουν χρήματα. Ωστόσο, πρέπει να σταθμίσετε καλά τα υπέρ και τα κατά. Δεν είναι πάντα δυνατή η νομιμοποίηση αλλαγών στη διαμόρφωση των χώρων ή η εξάλειψή τους και οι συνέπειες μπορεί νανα είσαι αρκετά σοβαρός. Καλύτερα να μην ρισκάρεις για άλλη μια φορά και να μην κάνεις αμφίβολες συμφωνίες. Και αν τελικά αποφασίσετε να αγοράσετε στέγαση με παράνομη ανάπλαση, τότε διαβάστε προσεκτικά την τεχνική τεκμηρίωση και βεβαιωθείτε ότι μετά την αγορά μπορείτε να κάνετε τα πάντα σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου. Μόνο έτσι μπορείτε να είστε σίγουροι ότι η δικαιοσύνη δεν θα σας προσπεράσει.