Πώς προσδιορίζεται η κτηματολογική αξία ενός οικοπέδου: τύπος και διαδικασία υπολογισμού

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Η κατανόηση της κτηματολογικής αξίας ενός οικοπέδου δεν είναι τόσο δύσκολο. Αυτή είναι η τιμή που καθορίζεται στο Κτηματολόγιο Ακινήτων του Δημοσίου (ΓΚΝ). Το κόστος καθορίζεται με βάση τις πληροφορίες που λαμβάνονται ως αποτέλεσμα των σχετικών δραστηριοτήτων. Η κτηματολογική αξία εξαρτάται κυρίως από τα επιμέρους χαρακτηριστικά του οικοπέδου, ιδίως από τη θέση, την περιοχή, τον σκοπό, την κατηγορία, καθώς και από την αγοραία τιμή. Μάθετε περισσότερα σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο καθορίζεται η κτηματολογική αξία ενός οικοπέδου από το άρθρο.

Γιατί πραγματοποιείται κτηματολογική εκτίμηση

Η διαδικασία περιλαμβάνει μια σειρά από δραστηριότητες που στοχεύουν στον καθορισμό της κατάλληλης τιμής. Η αναγκαιότητά του εξηγείται από τους εξής λόγους:

• Σωστός υπολογισμός του φόρου για το οικόπεδο.
• Λειτουργεί ως σημείο αναφοράς για συναλλαγές με ακίνητα (με τον σωστό ορισμό του μέγιστουκοντά στην τιμή της αγοράς).
• Επιβεβαιώνει την ιδιοκτησία ενός τεμαχίου γης. Έτσι, είναι δυνατή όχι μόνο η κατοχή και χρήση, αλλά και η διάθεση της γης. Για παράδειγμα, μπορεί να πουληθεί, να υποθηκευθεί ή να κληρονομηθεί.
• Σας επιτρέπει να αποφύγετε συγκρούσεις και, κατά συνέπεια, αντιδικίες.

Νομοθετικό Πλαίσιο

Η απογραφή και το κτηματολόγιο όσον αφορά την ακίνητη περιουσία διεκπεραιώνονται από ειδικούς της Rosreestr. Οι κύριες κανονιστικές πράξεις που σχετίζονται με το υπό εξέταση θέμα είναι:

• Νόμος "Περί Κτηματολογικών Δραστηριοτήτων" Αρ. 221-FZ.
• Νόμος «Για το κράτος. εγγραφή ακίνητης περιουσίας» Αρ. 218-FZ.
• Νόμος "Σχετικά με τις δραστηριότητες αξιολόγησης στη Ρωσία" Αρ. 135-FZ.
• Κυβερνητικό διάταγμα "Περί κανόνων διενέργειας κτηματολογικής εκτίμησης" Αρ. 316.
• Νόμος "Περί Εκτίμησης Κρατικού Κτηματολογίου" Αρ. 237-FZ.

Αξία εξαγοράς και αξία κτηματογράφησης: διαφορές

Έχοντας μάθει ποια είναι η κτηματολογική αξία ενός οικοπέδου, τώρα πρέπει να κατανοήσετε την έννοια της τιμής εξαγοράς. Στην προκειμένη περίπτωση, μιλάμε για μια παράμετρο που προσδιορίζεται ειδικά για τη διαδικασία μεταβίβασης κυριότητας μισθωμένης έκτασης. Με απλούστερους όρους, η εξαργύρωση σημαίνει την τιμή στην οποία αγοράστηκε ένα ακίνητο που προηγουμένως ανήκε σε άλλο άτομο.

Τέτοια ακίνητα μπορούν να ανήκουν όχι μόνο σε ιδιώτες, αλλά και στο κράτος, καθώς και στο δήμο. Συχνά αναφέρεται ως η «αξία ενός τεμαχίου γης σε κτηματολογική αξία». Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι η αξία υπολογίζεται με βάση την κτηματολογική αξία.

Ταυτόχρονα, αυτές οι έννοιες δεν πρέπει να συγχέονται, καθώς η τιμή εξαγοράς είναι στατική, δηλαδή αμετάβλητη, παρά τις μεταβαλλόμενες τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, ο καθορισμός της κτηματολογικής αξίας ενός οικοπέδου αναθεωρείται μόνο μία φορά στο χρονικό διάστημα από 3 έως 5 χρόνια μετά την απογραφή. Επιπλέον, ο εκκινητής της αναπροσαρμογής μπορεί να είναι και ο ιδιοκτήτης της γης.

Το φθηνότερο πράγμα είναι να αγοράσεις γη που ανήκει εδώ και 25 χρόνια, και στην περίπτωση της κατασκευής κεφαλαιακών δομών σε αυτήν. Τότε μόνο το 20% της τιμής του κτηματολογίου θα πρέπει να καταβληθεί για δημοτική γη και μόνο το 25% για κρατική γη.

Μητρώο Κτηματολογίου

Εννοείται ως μέρος της Επιτροπής Κρατικής Περιουσίας, η οποία αποθηκεύει πληροφορίες σχετικά με την τιμή σύμφωνα με το κτηματολόγιο των οικοπέδων, που ελήφθησαν ως αποτέλεσμα των δραστηριοτήτων αξιολόγησης. Μετά την εκτέλεσή τους γίνεται επανεκτίμηση του οικοπέδου (αυτό μπορεί να πραγματοποιηθεί και με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη). Ακριβέστερες πληροφορίες αναφέρονται επίσης στο μητρώο, όπου κάθε οικόπεδο έχει τον δικό του μοναδικό κτηματολογικό αριθμό. Αυτό περιλαμβάνει επίσης τις μεταβαλλόμενες τιμές που προσφέρει η αγορά αυτή τη στιγμή, οι οποίες ορίζονται μετά το απόθεμα.

Προσδιορισμός τιμής δημοτικής γης

Η εκτίμηση μπορεί να παραγγελθεί από τις τοπικές κυβερνήσεις (περιοχές, πόλεις, κωμοπόλεις). Πώς προσδιορίζεται η κτηματολογική αξία ενός οικοπέδου για έναν δήμο; Βαθμόςπραγματοποιούνται με βάση τις διαθέσιμες τιμές της αγοράς. Παράλληλα λαμβάνονται υπόψη στοιχεία για την παραχώρηση των οικοπέδων.

Οικόπεδο ιδιοκτησίας του δήμου μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την ανέγερση ιδιωτικής κατοικίας, καθώς και για κηπουρική και κηπουρική, για γκαράζ ή για ανέγερση πολυκατοικίας. Ταυτόχρονα λαμβάνονται υπόψη τα πρότυπα που θεσπίζει ο Κτηματολογικός Κώδικας, ο Πολεοδομικός Κώδικας και περιέχονται σε άλλες νομοθετικές πράξεις.

Η δημόσια κτηματολογική αξία ενός ακινήτου σε διεύθυνση που ανήκει σε δήμο εκτιμάται ως εξής:

1. Προπαρασκευαστικό στάδιο. Συνίσταται στη συλλογή και επεξεργασία των απαραίτητων πληροφοριών, δηλαδή, κανονιστικών πληροφοριών και δεδομένων σχετικά με τις τάσεις της αγοράς στο εγγύς μέλλον. Επιπλέον, συλλέγονται δεδομένα για τον οικισμό, την οικολογική κατάσταση, διευκρινίζονται οι κλιματικές πληροφορίες και γίνεται ταξινόμηση της γης.
2. Ζωνοποίηση της επικράτειας. Εντός των ορίων του, διατίθεται οικιστική ζώνη (για την κατασκευή ιδιωτικών και πολυκατοικιών). παραγωγή (για να φιλοξενήσει βιομηχανικά κτίρια, αποθήκες και άλλες παρόμοιες εγκαταστάσεις). δημόσιο και επιχειρηματικό (με εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης, υπηρεσίες καταναλωτών, επιστημονικά, πολιτιστικά και άλλα ιδρύματα)· υποδομές μεταφορών και μηχανικής (για αντικείμενα και επικοινωνίες μεταφορών και επικοινωνιών)· γεωργικός (με κήπους, βοσκοτόπια, κουζινόκηπους και κτίρια)· αναψυχής (για αναψυχή, δασικά πάρκα, παραλίες).
3. Χρησιμοποιείται ο τύπος για τον υπολογισμό της κτηματολογικής αξίας ενός οικοπέδου. Η μη ανεπτυγμένη γη αποτιμάται με χρήση στατικής ανάλυσης τιμών,που προσφέρει η αγορά, καθώς και το κόστος ανάπτυξης των αντίστοιχων περιοχών. Το κόστος ανά μονάδα επιφάνειας ενός αγροτεμαχίου που καταλαμβάνεται από κατασκευές υπολογίζεται με τη μέθοδο του κόστους αντικατάστασης υποδομής.
4. Ζωνοποίηση σύμφωνα με την κτηματολογική αξία.
5. Το τελικό στάδιο. Σε αυτό το στάδιο πραγματοποιείται η τελική επεξεργασία των πληροφοριών που λαμβάνονται ως αποτέλεσμα της κτηματολογικής αποτίμησης, καθώς και η είσοδός τους στο Rosreestr.

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, καθορίζεται η κτηματολογική αξία της γης στη ζώνη εκτίμησης. Είναι ίση με την αγοραία αξία μιας μονάδας επιφάνειας μιας κατανομής που βρίσκεται σε μια περιοχή με τα ίδια χαρακτηριστικά.

Προσδιορισμός της τιμής της δημόσιας γης

Ένα χαρακτηριστικό της διαδικασίας του τρόπου με τον οποίο καθορίζεται η κτηματολογική αξία ενός οικοπέδου, σε αυτήν την περίπτωση, είναι η χρήση διαφορετικών συντελεστών (τόσο μείωσης όσο και αύξησης). Εξαρτώνται από:

• Τοποθεσίες κατανομών.
• Η τιμή αγοράς του.
• Το επίπεδο ανάπτυξης των συστημάτων επικοινωνίας.
• Προσβασιμότητα στις μεταφορές.
• Το επίπεδο καταλληλότητας για την προβλεπόμενη χρήση.
• Παρουσία οικιστικών ή μη οικιστικών κατασκευών.

Δεδομένου ότι η αγοραία αξία σε διαφορετικές περιοχές, ακόμη και με τα ίδια χαρακτηριστικά, είναι διαφορετική, η τιμή του κτηματολογίου είναι επίσης διαφορετική. Ωστόσο, η διαφορά μπορεί να είναι σημαντική.

Προσδιορισμός της τιμής της γης σε οικισμούς

Γενικά η τιμή καθορίζεται με τον ίδιο τρόπο όπως και η κτηματογράφησητην αξία της γης, εφόσον ανήκει στον δήμο. Ωστόσο, υπάρχει μια σειρά από χαρακτηριστικά που είναι εγγενή στους οικισμούς.

Έτσι, είναι πολύ προσεκτικοί στη διευκρίνιση των ορίων των οικοπέδων, καθώς και στη διαίρεση της επικράτειας σε ζώνες ανάλογα με το σκοπό τους. Οι στόχοι της αξιολόγησης είναι:

• Σχηματισμός της φορολογητέας βάσης της γης που ανήκει στον οικισμό.
• Σχεδίαση ενός ενημερωμένου συστήματος ζωνών ανά περιοχή και οικονομικούς δείκτες.
• Έγκριση ενοικίασης.
• Ορισμός της τιμής στην οποία το ακίνητο πωλείται ή ενοικιάζεται μακροπρόθεσμα.
• Σύνταξη ακριβέστερου ποσού αποζημίωσης σε άτομα από τα οποία κατασχέθηκε γη για δημοτικές ανάγκες.
• Αντικειμενικός προσδιορισμός των πιο υποσχόμενων περιοχών ανάπτυξης για διάφορες εξελίξεις.

Προσδιορισμός της τιμής μιας προαστιακής περιοχής

Για τη λήψη αντικειμενικών δεδομένων, σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:

• Τοποθεσία του οικοπέδου στο κτηματολογικό σχέδιο (σε απομακρυσμένη περιοχή εκτιμάται φθηνότερο από το ίδιο, αλλά βρίσκεται κοντά στην πόλη με την κατάλληλη υποδομή).
• Τετράγωνο.
• Επικοινωνίες (ηλεκτρισμός, φυσικό αέριο, υδραυλικές εγκαταστάσεις, αποχέτευση).
• Κατηγορία παρτίδας.
• Οικολογική κατάσταση της επικράτειας.
• Αν είναι γνωστή η αγοραία τιμή, τότε η τιμή κτηματογράφησης ορίζεται στο ίδιο ποσό.

Καθορισμός τιμής οικοπέδου μεδάσος

Η ιδιαιτερότητα του τρόπου υπολογισμού της κτηματολογικής αξίας ενός οικοπέδου με δάση είναι ότι σε κάθε περίπτωση η τιμή καθορίζεται για μια συγκεκριμένη περιοχή:

• Μέσα στις ρωσικές περιοχές.
• Εντός της ζώνης leshoz.
• Εντός των δασικών περιοχών που καταλαμβάνονται από δάση.

Το κόστος των εκτάσεων που βρίσκονται στη δασική ζώνη υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη την κεφαλαιοποίηση του αντίστοιχου ποσού εισοδήματος από ενοίκια ανά έτος που καταβάλλεται για τη χρήση εκτάσεων για οικονομική δραστηριότητα. Ο υπολογισμός λαμβάνει υπόψη τις παραμέτρους της συγκομιδής ξυλείας.

Υπολογισμός και έγκριση

Για να υπολογίσετε σωστά την τιμή σύμφωνα με το απόθεμα, θα πρέπει να λάβετε υπόψη διαφορετικές παραμέτρους. Τι επηρεάζει την κτηματολογική αξία της γης; Οι πιο σημαντικοί από αυτούς είναι οι διορθωτικοί παράγοντες. Η χρήση τους ακυρώνει τους παράγοντες που επηρεάζουν τη διαμόρφωση των τιμών. Για παράδειγμα, εάν υπάρχουν κατασκευές στην τοποθεσία που θεωρούνται ερειπωμένες ή η περιοχή υπόκειται σε πλημμύρες λόγω πλημμυρών, τότε χρησιμοποιείται ένας συντελεστής που μειώνει την αξία του κτηματολογίου. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου, αντίθετα, εφαρμόζεται ένας πολλαπλασιαστικός παράγοντας.

Σημασία έχει και ο συγκεκριμένος δείκτης της τιμής του κτηματολογίου. Το συγκεκριμένο μέγεθος υπολογίζεται με βάση επιφάνεια ίση με ένα τετραγωνικό μέτρο. Αυτή η ένδειξη ρυθμίζεται κάθε τρίμηνο. Η κτηματολογική αξία του ακινήτου στη διεύθυνση τοποθεσίας καθορίζεται ως εξής:

1. Αναγνωρίζονται οι παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος.
2. Το πρότυπο έχει ληφθείο ιστότοπος που ταιριάζει καλύτερα στις ιδιοκτησίες.
3. Δημιουργείται μια υποομάδα γραφημάτων αναφοράς με παρόμοια χαρακτηριστικά.
4. Συλλέγονται δεδομένα για κάθε υποομάδα και στη συνέχεια αναλύονται.
5. Στη συνέχεια, μοντελοποιούνται στατιστικά δεδομένα και προσδιορίζονται οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγοραία αξία.
6. Υπολογισμός κόστους μονάδας.

Με βάση τα δεδομένα που ελήφθησαν, είναι δυνατός ο υπολογισμός της τιμής σύμφωνα με το κτηματολόγιο όλων των οικοπέδων. Αποδεικνύεται ότι το μέγεθος της τιμής σύμφωνα με το κτηματολόγιο επηρεάζεται από δείκτες όπως η έκταση, η ταξινόμηση της γης ανά σκοπό και η αγοραία τιμή του αντικειμένου.

Το αργότερο είκοσι εργάσιμες ημέρες μετά την ολοκλήρωση της αναφοράς, ο πελάτης αποδέχεται πράξη έγκρισης της τιμής σύμφωνα με το κτηματολόγιο. Το έγγραφο αυτό ισχύει από τη στιγμή της δημοσίευσης με επίσημο τρόπο. Είναι αποδεκτό από κρατική υπηρεσία, δήμο ή εκτελεστικές αρχές.

Τύπος υπολογισμού

Ο υπολογισμός γίνεται με την εφαρμογή του παρακάτω τύπου:

Περιοχή παρτίδας(Γραμμική συνάρτηση + συνάρτηση μορφής συναλλαγής)Αναλογία.

Η γραμμική συνάρτηση έχει εξαιρετικές παραμέτρους της διάρκειας ζωής του διακανονισμού και της βιωσιμότητας του, και η συνάρτηση μορφής συναλλαγής υποδηλώνει ένα τοπικό στοιχείο. Έτσι, για να υπολογίσετε το κόστος σύμφωνα με το κτηματολόγιο, πρέπει να γνωρίζετε ορισμένες παραμέτρους του οικοπέδου, καθώς και να έχετε ειδικές γνώσεις.

Το ποσό αυτό υπολογίζεται από εκτιμητές που χρησιμοποιούν κρατικές μεθόδους αποτίμησης για τον υπολογισμό της αξίας ενός οικοπέδου,συστάθηκε και εγκρίθηκε από το Υπουργείο Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Αλλαγή στην κτηματολογική αξία

Εκτός από τον τρόπο καθορισμού της κτηματολογικής αξίας των πολυλειτουργικών οικοπέδων, είναι απαραίτητο να λαμβάνεται υπόψη η συχνότητα της αναπροσαρμογής. Αυτή η διαδικασία πραγματοποιείται μία φορά ανά μεσοδιάστημα από τρία έως πέντε χρόνια. Η νέα τιμή ορίζεται με βάση τα αποτελέσματα του ελέγχου. Μπορεί να μειωθεί ή να αυξηθεί. Κατά κανόνα, η τελευταία επιλογή εμφανίζεται πιο συχνά.

Πολλοί ιδιοκτήτες γης αντιμετωπίζουν μια κατάσταση στην οποία η αξία του κτηματολογίου αυξάνεται. Εξαιτίας αυτού, πρέπει να πληρώσετε περισσότερους φόρους. Έτσι, μια απότομη αύξηση σημειώθηκε στο τέλος του 2016, όταν οι αντίστοιχες τιμές αυξήθηκαν πολλαπλάσια.

Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι έχει γίνει πιο επικερδές η πώληση γης. Η ποιότητά του παρέμεινε στο ίδιο επίπεδο, και πολλές τοποθεσίες εκείνη τη στιγμή απείχαν πολύ από το να είναι στην καλύτερη κατάσταση. Επομένως, δεν είναι όλοι οι άνθρωποι έτοιμοι να αγοράσουν γη για να πληρώσουν τεράστιους φόρους. Επιπλέον, η αναπροσαρμογή αυτή έγινε ερήμην. Τα δεδομένα της τοποθεσίας καταχωρήθηκαν στο τεχνικό σχέδιο κτηματογράφησης με τέτοιο τρόπο ώστε τα οικόπεδα της ίδιας περιοχής, αλλά σημαντικά διαφορετικά σε διαφορετικές παραμέτρους, άρχισαν να κοστίζουν το ίδιο.

Στα μέσα του 2016, θεσπίστηκε μορατόριουμ, σύμφωνα με το οποίο η τιμή του κτηματολογίου πάγωσε για τρία χρόνια. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, το κόστος που ήταν σχετικό από την αρχή του έτους, αλλά όχι νωρίτερα από το 2014, ίσχυε.

Περίπου την ίδια εποχή, ο νόμος «Περί Κτηματολογίου του Κράτουςαξιολόγησης» No. 237-FZ, στην οποία δεν αναφέρθηκε τίποτα για το μορατόριουμ. Από αυτή την άποψη, οι ειδικοί δεν μπόρεσαν να συμφωνήσουν για το εάν θα έπρεπε να εφαρμοστεί «πάγωμα» ή όχι. Ως αποτέλεσμα, τα δικαστήρια έπρεπε να εξετάσουν πολλές διαφορές σχετικά με αυτό το ζήτημα.

Προσδιορισμός με ΑΦΜ

Γνωρίζοντας μόνο τον αριθμό TIN (αριθμός φορολογικού μητρώου), είναι αδύνατο να ληφθούν οι απαιτούμενες πληροφορίες σχετικά με την αξία της γης που ανήκει σε συγκεκριμένο πολίτη. Αυτές οι υπηρεσίες ενδέχεται να προσφέρονται από ιστότοπους με αμφίβολη φήμη. Ωστόσο, δεν πρέπει να τους εμπιστεύεστε, καθώς αυτοί οι πόροι είναι απατηλοί.

Συμπέρασμα

Η τιμή ενός οικοπέδου σύμφωνα με το κτηματολόγιο είναι μια εκτιμώμενη αξία, η οποία προκύπτει ως αποτέλεσμα της εκτίμησης ενός ακινήτου από το κράτος και είναι κατοχυρωμένη στο Κτηματολόγιο Ακινήτων του Δημοσίου. Η υπάρχουσα μέθοδος, που δείχνει πώς υπολογίζεται η κτηματολογική αξία ενός οικοπέδου, περιλαμβάνει τη συνεκτίμηση των κύριων χαρακτηριστικών. Η αξία αυτή είναι ίση με την αγοραία τιμή κατά το χρόνο της αποτίμησης. Η τιμή σύμφωνα με το κτηματολόγιο διαφόρων κατηγοριών γης καθορίζεται λαμβάνοντας υπόψη τα σχετικά χαρακτηριστικά. Η τιμή επανεξετάζεται τουλάχιστον μία φορά κάθε πέντε χρόνια, αλλά όχι περισσότερο από μία φορά κάθε τρία χρόνια.

Από το 2016 τέθηκε σε ισχύ ο νόμος «Περί Κτηματολογικής Εκτίμησης του Κράτους». Όλες οι εργασίες αξιολόγησης ανατίθενται σε κρατικές δομές.