Ομόλογα (υποθήκη) στη Ρωσία: από πού βρίσκουν οι τράπεζες χρήματα για στεγαστικά δάνεια;

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Τα ομόλογα (υποθήκη) αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 80% όλων των συναλλαγών ακινήτων στις ΗΠΑ, στη Ρωσία - λιγότερο από το 10%. Οι προοπτικές των τίτλων είναι προφανείς. Ωστόσο, πολλοί άνθρωποι δεν γνωρίζουν μόνο τι είναι τα ομόλογα με υποθήκη, αλλά και τις βασικές έννοιες.

Βασικά

Τα ομόλογα είναι τίτλοι που δίνουν το δικαίωμα λήψης σταθερού εγγυημένου κέρδους.

Είναι δύο τύπων:

1. Στην παρουσίαση - αγοράστηκε φθηνότερα, πωλήθηκε πιο ακριβά.
2. Σταθερός τόκος - προϋποθέτει εισόδημα (κουπόνι) για τον επενδυτή μετά από ορισμένο χρονικό διάστημα.

Τα ομόλογα είναι χρεόγραφα. Η απόδοση είναι εγγυημένη από την αξιολόγηση της εταιρείας. Όσο πιο σταθερή είναι η επιχείρηση, τόσο πιο πιθανό είναι να λάβει το υποσχόμενο εισόδημα.

Τι είναι τα ομόλογα (υποθήκη);

Ένα στεγαστικό ομόλογο είναι ένας χρεωστικός τίτλος που αναχρηματοδοτεί επενδύσεις σε δάνεια σε ακίνητα.

Για παράδειγμα, η AAA Bank εκδίδει δάνεια για την αγορά κατοικίας. Έχει κεφάλαιοφυσικά περιορισμένη. Με 1 δισεκατομμύριο ρούβλια, μια τράπεζα μπορεί να εκδώσει, για παράδειγμα, 1.000 δάνεια. Φυσικά, η αγορά ακινήτων θα σταματήσει όταν το πιστωτικό ίδρυμα ξεμείνει από κεφάλαια.

Ποιος ωφελείται;

Η έκδοση ενυπόθηκων ομολόγων είναι επωφελής για όλους τους συμμετέχοντες στην αγορά:

• Προς την τράπεζα - αυξάνει το ποσό των εκδοθέντων στεγαστικών δανείων.
• Επενδυτής - επενδύει χρήματα σε ένα περιουσιακό στοιχείο, το οποίο, ανάλογα με τις τιμές των κατοικιών, θα πρέπει να αυξηθεί.
• Προς τον Δανειολήπτη - τα υψηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώνονται κατά 1,5-2%. Φυσικά, τα νούμερα είναι μικρά, αλλά όσον αφορά το μεγάλο ποσό δανείου, το όφελος είναι προφανές.
• Οικοδόμοι - κατασκευαστικές εταιρείες δεν «παγώνουν» τις εγκαταστάσεις τους, αλλά συνεχίζουν να εργάζονται.
• Κρατικό - φόροι από την ανάπτυξη και τις πωλήσεις.
• Εργαζόμενοι - δεν απολύονται λόγω έλλειψης εργασίας.

Πώς διασφαλίζονται οι οφειλές;

Τώρα για το πώς λειτουργεί αυτή η αγορά. Η AAA Bank εκδίδει δάνειο για την αγορά ακινήτου ύψους 5 εκατομμυρίων ρούβλια. Σε αυτά εκδίδει ομόλογα (υποθήκη) και τα πουλά στο χρηματιστήριο. Τα χρήματα από τους επενδυτές πηγαίνουν σε νέα δάνεια. Οι τίτλοι διασφαλίζονται με πληρωμές υποθηκών πολιτών.

Εναλλακτικές

Τα ομόλογα (υποθήκη) δεν είναι το μόνο μέσο για τους επενδυτές σε αυτήν την αγορά. Υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις:

• Πιστοποιητικό συμμετοχής στεγαστικού δανείου - μερίδιο του ποσού του δανείου για την αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου. Ο επενδυτής δικαιούται κέρδη από ακίνητα.
• Υποθήκη - μια ασφάλεια που επιβεβαιώνει το δικαίωμα λήψης χρημάτων απόοφειλέτης. Η διαφορά από ένα ομόλογο (υποθήκη) είναι ότι η εξασφάλιση στεγαστικού δανείου είναι μια αποκτηθείσα ιδιοκτησία.

Χαρακτηριστικά των τίτλων στη Ρωσία

Φυσικά, μια ιδέα που προέρχεται από τις ΗΠΑ μπορεί να φέρει θετικά πράγματα στην αγορά μας. Ωστόσο, τα στεγαστικά ομόλογα στη Ρωσία εγείρουν πολλά ερωτήματα τόσο στους επενδυτές όσο και στους ειδικούς. Ο όρος «σταθερότητα» δεν ισχύει για την ανάπτυξη της οικονομίας της χώρας μας, ιδιαίτερα της αγοράς ακινήτων. Τα τελευταία 1,5-2 χρόνια, όχι μόνο σταμάτησε να αναπτύσσεται, αλλά και έπεσε σημαντικά. Τα ομόλογα (υποθήκη) δεν μπορούν να δημιουργήσουν εισόδημα από την αγορά ακινήτων εάν δεν αναπτυχθούν.

Το δεύτερο πρόβλημα είναι το υψηλό κόστος των τίτλων. Οι ιδιωτικές εμπορικές εταιρείες και οι απλοί πολίτες δεν θα μπορέσουν να γίνουν επενδυτές για αυτόν τον λόγο. Όλες οι ελπίδες εναποτίθενται σε μη κρατικά συνταξιοδοτικά ταμεία, τράπεζες που έχουν δωρεάν κεφάλαια, τα οποία υποτίθεται ότι δεν ξέρουν πού να τα επενδύσουν.

Το τρίτο πρόβλημα είναι η έλλειψη ενός καλά μελετημένου νομοθετικού πλαισίου.

Μπορούμε να συνοψίσουμε: το υψηλό κόστος των τίτλων, η αστάθεια της αγοράς ενυπόθηκων δανείων, καθώς και ένα κακώς σχεδιασμένο νομικό πλαίσιο είναι απίθανο να επιτρέψουν την ανάπτυξη αυτού του τύπου κινητών αξιών στη Ρωσία.

Γιατί τα ενυπόθηκα ομόλογα προκάλεσαν την κατάρρευση του συστήματος το 2008;

Η κρίση το 2008 ξεκίνησε ακριβώς με τα ενυπόθηκα ομόλογα (CDOs). Γεγονός είναι ότι πολλοί επενδυτές άρχισαν να αγοράζουν τίτλους, γνωρίζοντας ότι η αγορά ακινήτων αυξάνεται συνεχώς. Αυτό επηρέασε τη στρατηγική των τραπεζών, οι οποίες αδιαφορούσαν για τη φερεγγυότητα των πελατών τους. Το κυριότερο είναι ότι είναι. Υπήρξαν περιπτώσεις όπου είχαν εκδοθεί στεγαστικά δάνεια 500.000 δολαρίων σε άτομα που δεν είχαν κανονικό εισόδημα. Για την τράπεζα, οι κίνδυνοι είναι ελάχιστοι - έλαβαν αυτά τα χρήματα στα χρηματιστήρια από την πώληση ενυπόθηκων ομολόγων.

Επίσης, οι τράπεζες εξέδωσαν συμβάσεις ανταλλαγής πιστώσεων, δηλαδή ασφάλειες εάν δεν πληρωνόταν το χρέος.

Αλλά η πυραμίδα περιστράφηκε τόσο πολύ που άρχισαν να εκδίδουν ομόλογα (συνθετικά CDOs) κάτω από αυτά. Εφόσον οι αναλυτικές εταιρείες δεν γνώριζαν τι ήταν, βασίστηκαν στα στοιχεία των επενδυτικών εταιρειών που τα εξέδωσαν. Κάποιοι γνώριζαν, αλλά φοβόντουσαν μην χάσουν μεγάλους πελάτες. Έφτιαξαν ένα ακόμη πιο προβληματικό περιουσιακό στοιχείο από ομόλογα επικίνδυνου επιπέδου BBB, αλλά ο βαθμός απειλής του ήταν ήδη ίσος με τον ΑΑΑ (όπως τα κρατικά ομόλογα των ΗΠΑ), δηλαδή απολύτως ασφαλής. Αυτό επέτρεψε σε επενδυτές που κατέχουν εκατομμύρια δολάρια να επενδύσουν σε μη εξασφαλισμένους τίτλους συν να αντλήσουν κεφάλαια από συνταξιοδοτικά ταμεία που απαγορεύεται να επενδύουν σε περιουσιακά στοιχεία μικρότερα από αυτήν την αξιολόγηση. Φυσικά, μια τέτοια πυραμίδα έπρεπε αργά ή γρήγορα να καταρρεύσει όταν οι τιμές των κατοικιών αρχίσουν να πέφτουν. Αυτό έγινε. Μεγάλες επενδυτικές εταιρείες, επενδυτές και ασφαλιστικοί πράκτορες χρεοκόπησαν.

Οι επενδυτές το επωφελήθηκαν από αυτό ποντάροντας σε ανταλλαγές στεγαστικών δανείων, δηλαδή ασφάλειες ακίνητης περιουσίας με υποθήκη, οι οποίες πωλήθηκαν σε χαμηλές τιμές. Δηλαδή, έχοντας επενδύσει τότε ένα εκατομμύριο δολάρια σε αυτά, ήταν δυνατό να ληφθούν αρκετές εκατοντάδες εκατομμύρια, αφού κανείς δεν πίστευε απλώς σε μια χρεοκοπία.