Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της κτηματολογικής αξίας και της αξίας αποθέματος; Προσδιορισμός της κτηματολογικής αξίας

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Πρόσφατα τα ακίνητα αποτιμήθηκαν με νέο τρόπο. Καθιερώθηκε η κτηματολογική αξία, προβλέποντας άλλες αρχές για τον υπολογισμό της αξίας των αντικειμένων και όσο το δυνατόν πιο κοντά στην τιμή της αγοράς. Ταυτόχρονα, η καινοτομία οδήγησε σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης. Το άρθρο περιγράφει πώς διαφέρει η αξία του κτηματολογίου από την αξία αποθέματος και πώς υπολογίζεται.

Τι είναι η αξία αποθέματος;

Η αποθεματική αξία των ακινήτων είναι ο καρπός της δουλειάς ειδικών από το Γραφείο Τεχνικής Απογραφής (BTI). Η μεθοδολογία τους προβλέπει ότι κατά την αξιολόγηση, το κύριο κόστος του αντικειμένου λαμβάνεται ως βάση και πολλαπλασιάζεται με τους συντελεστές φθοράς. Η διαφορά μεταξύ της κτηματολογικής αξίας και της αξίας αποθέματος είναι ότι στη δεύτερη περίπτωση δεν λαμβάνονται υπόψη παράγοντες της αγοράς.

Κατά την απογραφή λήφθηκαν υπόψη οτιδήποτε αποτελείται ένα κτίριο, δομή ή δωμάτιο - οι διαστάσεις και το υλικό των τοίχων, δαπέδων, στεγών, παραθύρων, θυρών. Το προσωπικό της ΔΔΠ προμήθευε τεχνικούς που επισκέπτονταν περιοδικά τον ιστότοπο και επαλήθευαν τα δεδομένα που ήταν διαθέσιμα στο Γραφείο.

Στη συνέχεια, όλες οι αλλαγές άρχισαν να γίνονται αυτόματα ετησίως - πρώτον, προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό και, δεύτερον, προσαρμοσμένες για τον χρόνο. Ωστόσο, ανεξάρτητα από το πόσο γρήγορα γερνά το κτίριο, η αποθεματική του αξία αυξάνεται. Εάν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου αναρωτιέται πώς να μάθει την αξία απογραφής ενός αντικειμένου, τότε πρέπει να εξετάσει το τεχνικό διαβατήριο. Οι πληροφορίες που χρειάζεστε είναι εκεί.

Ποια είναι η κτηματολογική αξία;

Η κτηματολογική αξία έχει διαφορετική μεθοδολογία. Κατά την ανάπτυξή του, το Υπουργείο Οικονομικών έβαλε στόχο να αυξήσει τα φορολογικά έσοδα στον προϋπολογισμό. Ωστόσο, με τον παραδοσιακό τρόπο, απλώς με την αύξηση των φορολογικών συντελεστών, αυτό δεν μπορούσε να επιτευχθεί. Ως εκ τούτου, αποφασίσαμε να πάμε από την άλλη πλευρά και να αλλάξουμε τη μεθοδολογία αξιολόγησης. Ο στόχος ήταν ο ίδιος: να το φέρουμε όσο το δυνατόν πιο κοντά στην αγοραία αξία.

Κατά συνέπεια, εγκρίθηκε ο ομοσπονδιακός νόμος με τίτλο "Σχετικά με τις δραστηριότητες αξιολόγησης στη Ρωσική Ομοσπονδία" και τώρα ο προσδιορισμός της κτηματολογικής αξίας έχει αποκτήσει νομικό χαρακτήρα.

Κτηματολογική αξία οικοπέδων

Οι αρχές της νέας αποτίμησης προέρχονται από τη σφαίρα του φόρου γης. Εδώ, για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο υπολογισμός της κτηματολογικής αξίας βασίζεται στην τοποθεσία του χώρου και στην κατηγορία του. Ωστόσο, χρειάζεται όχι μόνο γιαφορολογία, αλλά και για ενοικιαστικές σχέσεις. Οι εταίροι στη συναλλαγή τότε δεν έχουν αμφιβολίες για το μέγεθός της. Όλα τα δεδομένα βρίσκονται στο κτηματολογικό επιμελητήριο, το οποίο πρέπει να επανεκτιμάται τουλάχιστον μία φορά κάθε 5 χρόνια.

Τα οικόπεδα έχουν επίσης τυπική αξία, η οποία εφαρμόζεται όταν δεν είναι δυνατός ο προσδιορισμός της κτηματολογικής αξίας. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις που μόνο αυτό χρησιμοποιείται, για παράδειγμα, κατά τη λήψη δανείου από τράπεζα, την απόκτηση δημοτικής γης κ.λπ. Οι αρχές των περιφερειών έχουν το δικαίωμα να αλλάζουν την τυπική τιμή ετησίως, ωστόσο, όχι περισσότερο από το ένα τέταρτο. Επιπλέον, δεν πρέπει να υπερβαίνει το όριο του 75% της αγοραίας αξίας.

Διαδικασία για τη διενέργεια εκτίμησης κτηματολογίου

Έχοντας ξεκινήσει να μάθετε πώς διαφέρει η αξία του κτηματολογίου από την αξία του αποθέματος, θα πρέπει πρώτα να δώσετε προσοχή στις μεθόδους. Εάν η αξία του αποθέματος απαιτεί σχολαστικότητα και μεθοδικότητα για πολλά χρόνια, τότε η κτηματολογική αποτίμηση πραγματοποιείται σχετικά γρήγορα. Η ακολουθία των ενεργειών με αυτό είναι η εξής:

• Οι αρχές της περιοχής αποφασίζουν για αξιολόγηση. Πρέπει να πραγματοποιείται τουλάχιστον μία φορά κάθε 5 χρόνια.
• Rosreestr ετοιμάζει σε αυτή τη βάση μια λίστα με αντικείμενα προς αξιολόγηση. Τα δεδομένα λαμβάνονται από το κρατικό κτηματολόγιο.
• Rosreestr προσελκύει μια εταιρεία αξιολόγησης σε ανταγωνιστική βάση.
• Ο εκτιμητής, βάσει των κανονιστικών εγγράφων και των συντελεστών που αναφέρονται σε αυτά, διενεργεί ολόκληρη τη διαδικασία.
• Ο αυτορυθμιζόμενος οργανισμός εκτιμητών διενεργεί εξέταση της έκθεσης για την αποτίμηση του κτηματολογίου.
• Τα δεδομένα που λαμβάνονται εγκρίνονται από τις αρχές της περιοχής και δημοσιεύονται.
• Τα δεδομένα εισάγονται στο σύστημα κτηματογράφησης.

Ποιος αξιολογεί το ακίνητο;

Πιθανώς, ο εκτιμητής μπορεί να απαντήσει με μεγαλύτερη ακρίβεια στην ερώτηση σχετικά με το πώς διαφέρει η αξία του κτηματολογίου από την αξία του αποθέματος. Υπό αυτή την ιδιότητα, ενεργούν ειδικές εταιρείες που διαθέτουν άδειες για αυτόν τον τύπο δραστηριότητας.

Για να αποκτήσουν πρόσβαση στην επιθυμητή διαδρομή, πρέπει να περάσουν, επιπλέον, και μια ανταγωνιστική επιλογή. Είναι αυτή η διαδικασία που προβλέπεται από τον ειδικό ομοσπονδιακό νόμο για τις συμβάσεις προμηθειών για κρατικές και δημοτικές ανάγκες. Επιπλέον, πριν από την υπογραφή της σύμβασης, ο εκτιμητής με δικά του έξοδα ασφαλίζει τους κινδύνους λανθασμένου προσδιορισμού της αξίας. Το ποσό της ασφάλισης είναι τουλάχιστον 30 εκατομμύρια ρούβλια.

Η είσπραξη δημόσιων πόρων για το έργο που εκτελείται καθίσταται δυνατή μόνο αφού οι περιφερειακές αρχές λάβουν θετική αξιολόγηση των εμπειρογνωμόνων σχετικά με την έκθεση και την έγκριση των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης.

Πώς υπολογίζεται η κτηματολογική αξία του ακινήτου;

Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν μια ολόκληρη σειρά τεχνικών κανονισμών, προτύπων, κανόνων και νομοθετικών πράξεων για να καθορίσουν την αξία των αντικειμένων. Ωστόσο, μια ατομική προσέγγιση δεν είναι ευπρόσδεκτη εδώ, η οποία δείχνει αμέσως τη διαφορά μεταξύ του κτηματολογίουκόστος από το απόθεμα.

Η κτηματογράφηση προβλέπει μια μαζική προσέγγιση, όταν δεν είναι απαραίτητο να μετρηθεί κάθε διαμέρισμα ή σπίτι. Προφανώς, οι εταιρείες που εμπλέκονται σε αυτό έχουν ένα σύνολο συντελεστών ανάλογα με την τοποθεσία του αντικειμένου και την κατηγορία του. Το άθροισμα της βαθμολογίας ΔΔΠ λαμβάνεται και πολλαπλασιάζεται με αυτούς τους συντελεστές. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η απογραφή και η κτηματολογική αξία ενός διαμερίσματος διαφέρουν μερικές φορές πολλές φορές. Οι αξιωματούχοι προσπαθούν να λάβουν υπόψη κυριολεκτικά τα πάντα - ακόμα και την απόσταση από μια στάση του τρόλεϊ, το μετρό ή την παρουσία παιδικής χαράς.

Οι συντελεστές εμφανίζονται απλά. Οι εκτιμητές με τις αρχές των περιφερειών λαμβάνουν ως βάση το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο στην αγορά ακινήτων και υπολογίζουν πόσο είναι περισσότερο από την απογραφή. Μένει λίγο (κατά 10 τοις εκατό) για να μειωθεί το αποτέλεσμα της διαίρεσης - και ο συντελεστής είναι έτοιμος.

Πώς εξαρτάται ο φόρος ακινήτων από την κτηματολογική αξία;

Λόγω του γεγονότος ότι οι αξίες κτηματογράφησης και απογραφής προσδιορίζονται διαφορετικά, η διαφορά στην τιμή της ακίνητης περιουσίας, που λήφθηκε ως φορολογική βάση, προέκυψε σημαντική.

Αν οι φορολογικοί συντελεστές παρέμεναν ίδιοι, τότε οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων θα χρεοκοπούσαν εν μία νυκτί. Έτσι, στα Ουράλια, εάν η τιμή ενός διαμερίσματος στο πιστοποιητικό εγγραφής είναι 200 χιλιάδες ρούβλια, μετά την επανεκτίμηση είναι τουλάχιστον 500 χιλιάδες. Το κράτος, σε συνθήκες κατά τις οποίες οι κτηματολογικές και απογραφικές αξίες των ακινήτων είναι τόσο διαφορετικές, αποφάσισε να αντισταθμίσει κάπως τις απώλειες των φορολογουμένων με τη βοήθεια φορολογικών συντελεστών. Ως αποτέλεσμα, δόθηκε στις περιφέρειες το δικαίωμα να ορίσουν φορολογικούς συντελεστές, αν και εντός του διαδρόμου που εγκρίθηκε σε ομοσπονδιακό επίπεδο. Για τη στέγαση, το μέγιστο ποσοστό 0,1% ορίζεται εάν η αξία του ακινήτου δεν υπερβαίνει τα 300 εκατομμύρια ρούβλια.

Ο νέος φόρος είναι πάντα υψηλότερος από τον παλιό;

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της κτηματολογικής αξίας και της αξίας αποθέματος; αρχές της φορολογίας. Με αξία αποθέματος, ο φόρος ήταν μικρός και λίγοι τον έδιναν σημασία. Τώρα είναι άλλο θέμα. Σε ορισμένες περιοχές που έχουν αλλάξει στο νέο καθεστώς, οι φορολογούμενοι έχουν ήδη αρχίσει να λαμβάνουν ειδοποιήσεις που περιέχουν αποθαρρυντικά στοιχεία που ξεπερνούν ακόμη και τους χειρότερους φόβους τους.

Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, ο φόρος ιδιοκτησίας μπορεί να καταβληθεί ακόμη και σε μικρότερα ποσά από πριν. Το γεγονός είναι ότι αυτός ο φόρος δεν υπόκειται σε φορολογία για ένα διαμέρισμα 20 τετραγωνικών μέτρων, για ένα σπίτι - 50, για κατοικίες - 10. Αν λάβουμε επίσης υπόψη τα οφέλη του δικαιώματος, καθίσταται σαφές ότι όσοι ζουν σε μεγάλες σπίτια και αριστοκρατικές περιοχές.

Για παράδειγμα, σε απομακρυσμένες αγροτικές περιοχές, το κόστος ενός τετραγωνικού μέτρου κατοικίας σύμφωνα με το κτηματολόγιο μπορεί να είναι από 7 έως 15 χιλιάδες ρούβλια και στη Μόσχα από 150 χιλιάδες ρούβλια και άνω.

Πού μπορώ να μάθω την κτηματολογική αξία του ακινήτου μου;

Από την 1η Ιανουαρίου 2015, η Rosreestr ξεκίνησε μια υπηρεσία με την οποία κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να συγκρίνει πόσο διαφέρει το απόθεμα και η κτηματολογική αξία ενός διαμερίσματος. Η απογραφή, όπως είπαμε ήδη, περιέχεται στη βεβαίωση εγγραφής και η κτηματογράφηση θα δηλωθεί σε απάντησηαίτημα.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ορισμένες περιοχές δεν έχουν ολοκληρώσει τη μετάβαση και εξακολουθεί να υπάρχει μια αξία αποθέματος. Ο υπολογισμός του φόρου σε τέτοιες περιπτώσεις δεν θα αλλάξει. Ωστόσο, οι αρχές τέτοιων περιοχών έσπευσαν να υπολογίσουν εκ νέου την αξία του αποθέματος, την οποία οι πολίτες έχουν ήδη δει στα φορολογικά ειδοποιητήρια. Οι προθέσεις των υπαλλήλων είναι απλές: μέχρι να φτάσει η κτηματολογική αξία, η προηγούμενη τιμή θα είναι στο μέγιστο δυνατό και όταν εισαχθεί ο συντελεστής, ο προϋπολογισμός θα λάβει πρόσθετα έσοδα.

Μπορεί να αμφισβητηθεί μια κτηματολογική αποτίμηση;

Αποδεικνύεται ότι ο φόρος ακινήτων στη χώρα διαμορφώνεται τόσο από την κτηματολογική όσο και από την απογραφική αξία. Η διαφορά μεταξύ τους είναι επίσης ότι είναι αδύνατο να αμφισβητηθεί η εκτίμηση του αποθέματος, αφού γίνεται με βάση τεχνικούς κανονισμούς, SNIP και GOST, και το κτηματολόγιο είναι αρκετά εφικτό, αφού υπάρχουν συντελεστές.

Για να εκφράσετε διαφωνία με την παρουσιαζόμενη αξιολόγηση, στο πρώτο στάδιο, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με μια ειδική επιτροπή της Rosreestr, της οποίας τα περιφερειακά υποκαταστήματα βρίσκονται σε όλα τα τμήματα. Θα χρειαστεί να προσκομίσετε ένα συγκεκριμένο πακέτο εγγράφων που επιβεβαιώνουν το δικαίωμα του αιτούντος σε αυτήν την ιδιοκτησία.

Δικαστήριο ή καταγγελία - τι να επιλέξετε;

Το κτηματολογικό σφάλμα μπορεί να διορθωθεί με διοικητικά μέσα ή μέσω δικαστηρίου. Ωστόσο, το σύστημα αμφισβήτησης της κτηματολογικής αποτίμησης κατασκευάστηκε αρχικά με τέτοιο τρόπο ώστε να μην είναι δυνατή η παράκαμψη της προμήθειας Rosreestr. Το διαιτητικό δικαστήριο απλώς θα απορρίψει την αξίωση εάν η αίτηση δεν συνοδεύεται απότο πόρισμα αυτού του οργάνου. Ωστόσο, στο μέλλον, εάν ο ιδιοκτήτης πειστεί ότι έχει δίκιο, είναι απαραίτητο να κάνει μήνυση.

Ταυτόχρονα, προκύπτει ένα πρόβλημα στη δικαστική απόφαση - είναι απαραίτητο να εμπλέκεται ένας ανεξάρτητος εκτιμητής, ώστε να αντικρούσει τα συμπεράσματα του κτηματολογικού επιμελητηρίου. Και αυτή η υπηρεσία είναι ακριβή και σε ορισμένες περιπτώσεις απλά ασύμφορη. Το κόστος ενός ειδικού μπορεί να υπερβαίνει σημαντικά τη διαφορά στη φορολογία.

Εάν η ετυμηγορία εκδοθεί υπέρ του φορολογούμενου, τότε πριν από την εισαγωγή νέων στοιχείων, θα χρειαστεί λίγος χρόνος έως ότου το κτηματολογικό επιμελητήριο ενημερώσει τη βάση δεδομένων.