Εμπορική κατοικία: ιδέα, σχεδιαστικά χαρακτηριστικά

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Αρχικά καθιερωμένη διαβάθμιση: όλα τα ακίνητα χωρίζονται σε οικιστικά και εμπορικά. Σήμερα όμως τα πράγματα είναι λίγο διαφορετικά. Υπάρχει επίσης μια τέτοια κατηγορία ως εμπορική κατοικία. Ένα άλλο όνομα είναι διαμερίσματα. Τι είναι? Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς τέτοιων χώρων; Πώς θεωρείται αυτό από νομική άποψη; Οι απαντήσεις σε αυτές και άλλες σημαντικές ερωτήσεις βρίσκονται στο άρθρο.

Τι είναι τα εμπορικά ακίνητα;

Ας ξεκινήσουμε με τον πιο σημαντικό ορισμό. Ως εμπορικά ακίνητα θεωρούνται διάφορες κατασκευές, οικόπεδα, κτίρια που χρησιμοποιούνται από τους ιδιοκτήτες τους, ενοικιαστές για επιχειρηματικές δραστηριότητες. Σκοπός του τελευταίου είναι η απόκτηση σταθερού κέρδους, περιοδικών κεφαλαιουχικών κερδών, εισοδήματος από ενοίκια. Αυτή είναι μια από τις επενδυτικές επιλογές.

Εδώ είναι τα πιο κοινά αντικείμενα που μπορούν να ονομαστούν εμπορικά ακίνητα:

• Αγροτικές επιχειρήσεις.
• Βιομηχανικές εγκαταστάσεις.
• Ξενοδοχεία, ξενοδοχεία, ξενώνες.
• Αποθηκευτικούς χώρους, γκαράζ.
• Δομές γραφείου.
• Εμπορικά κέντρα και καταστήματα.

Τι άλλο είναι τα εμπορικά ακίνητα;

Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν επίσης να ονομαστούν ως εξής:

• Γη και άλλες φυσικές περιοχές.
• Ορισμένες περιοχές υπόγειων πόρων.
• Οριοθετημένα υδάτινα σώματα.
• Δασικές περιοχές.
• Πολυετείς φυτείες.
• Άλλοι τύποι ιδιοκτησίας προσαρτημένοι στο έδαφος ή σταθερά συνδεδεμένοι με αυτό. Κατά κανόνα, πρόκειται για διάφορα κτίρια, κατασκευές.

Μην ξεχνάτε ότι η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει επίσης δικαιώματα σε αυτήν. Μπορεί επίσης να ονομαστεί διαστημικά αντικείμενα που υπόκεινται σε κρατική εγγραφή, νερό και αεροσκάφη.

Το ακίνητο θεωρείται εμπορικό μόνο εάν προορίζεται για εμπορική χρήση. Ένα στο οποίο γίνεται πηγή σταθερού κέρδους.

Κατηγορίες

Τώρα - διαβάθμιση εμπορικών ακινήτων:

• Κτίρια για δωρεάν χρήση. Αθλητικά και γυμναστήρια, ξενοδοχεία, πανδοχεία, εστιατόρια, καφετέριες.
• Χώροι λιανικής. Καταστήματα και εμπορικά κέντρα.
• Ακίνητο γραφείου. Από επιχειρηματικά κέντρα μέχρι ιδιωτικά γραφεία και χώρους γραφείων.
• Βιομηχανικά κτίρια. Βιομηχανικοί χώροι, κατασκευές βιομηχανικών επιχειρήσεων, συγκροτήματα αποθηκών.
• Κοινωνικοί χώροι. Ιατρικόςκέντρα, συγκροτήματα ψυχαγωγίας (μπόουλινγκ, πισίνες, ντίσκο κ.λπ.), εμπορικά αεροδρόμια κ.λπ.
• Εμπορική κατοικία. Τα λεγόμενα διαμερίσματα σε πολυκατοικίες, χώροι για βραχυχρόνια ενοικίαση για λόγους διαβίωσης.

Ταυτόχρονα, μόνο οι τέσσερις πρώτες κατηγορίες θεωρούνται πραγματικά εμπορικά ακίνητα. Τα δύο τελευταία καταλαμβάνουν μια πιο οριακή θέση - μεταξύ κοινωνικού και εμπορικού, μεταξύ οικιστικού και εμπορικού τύπου. Θα αποφέρουν κέρδος στους ιδιοκτήτες τους, ενοικιαστές μόνο όταν χρησιμοποιούνται για συγκεκριμένους σκοπούς.

Μπορεί το εμπορικό ακίνητο να είναι οικιστικό;

Παρά το γεγονός ότι αρχικά τα ακίνητα χωρίζονταν σε εμπορικά και οικιστικά, υπάρχει και σήμερα κάτι σαν «εμπορική κατοικία». Τι είναι όμως;

Αυτό αναφέρεται σε απολύτως οποιοδήποτε οικιστικό ακίνητο, η χρήση του οποίου σας επιτρέπει να βγάλετε κέρδος.

Παράδειγμα επαγγελματικών κατοικιών

Το πιο συνηθισμένο παράδειγμα τέτοιων κατοικιών είναι μια τυπική πολυκατοικία πολυκατοικίας. Αλλά κάθε διαμέρισμα σε αυτό λειτουργεί ως ιδιωτικός χώρος διαβίωσης. Μάλιστα, η ανέγερση πολυκατοικιών εμφανίζεται ως επενδυτικό έργο στον χώρο των εμπορικών ακινήτων. Άλλωστε, ο σχεδιασμός, ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός και η περαιτέρω κατασκευή του κτιρίου είναι μια επένδυση, ο σκοπός της οποίας είναι ξεκάθαρος - το κέρδος.

Αλλά ταυτόχρονα, κάθε διαμέρισμα σε ένα τέτοιο σπίτι είναι μια οικιστική ιδιοκτησία. Αφού τα διαμερίσματα πωλούνται σε τέτοιασπίτι, παύει να είναι εμπορικό έργο. Από εδώ και στο εξής, θα ισχύει μόνο για ιδιωτικές κατοικίες.

Εμπορική κατοικία. Τι είναι στη Λευκορωσία; Αυτό είναι ακριβώς ένα τέτοιο παράδειγμα. Αλλά εκτός από αυτό, πρέπει να γνωρίζετε για την εμπορική κατοικία στην περιοχή της Μόσχας και σε άλλες μεγάλες πόλεις της Ρωσίας, η οποία είναι πιο γνωστή στο κοινό με το όνομα "διαμερίσματα".

Επιπολασμός του φαινομένου

Όπως δείχνουν τα στατιστικά στοιχεία, περισσότερο από το ένα τέταρτο της ακίνητης περιουσίας στην πρωτογενή αγορά κατοικίας στη Μόσχα είναι διαμερίσματα. Γιατί είναι τόσο κοινά; Όλα έχουν να κάνουν με τη χαμηλή τιμή, η οποία είναι ένα τεράστιο πλεονέκτημα για την πώληση κατοικιών στην πρωτεύουσα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Αλλά οι αγοραστές δεν δίνουν προσοχή σε ένα μεγάλο μειονέκτημα - το νομικό καθεστώς τέτοιων χώρων δεν έχει ακόμη διευκρινιστεί με σαφήνεια. Επίσημα, αυτά τα διαμερίσματα είναι ακίνητα μη κατοικιών. Παρά το γεγονός ότι είναι απολύτως κατάλληλα για ανθρώπινη κατοίκηση, εντάσσονται ενεργά στα σχέδια και τα έργα διοικητικών κέντρων και ξενοδοχειακών συγκροτημάτων.

Το μερίδιο των διαμερισμάτων στην ίδια Μόσχα αντιπροσωπεύει περίπου το 26-28% όλων των προσφορών για την πώληση κατοικιών. Οι μεγαλύτεροι φορείς υλοποίησης εδώ είναι τόσο μεγάλες εταιρείες όπως η Tushino 2018, η Symbol, η ZilArt και άλλες.

Πόσο κοστίζει η επαγγελματική στέγαση; Εάν συγκρίνουμε διαμερίσματα με νέα κτίρια σε τυπικά πολυώροφα κτίρια κατοικιών, θα είναι 20-25% χαμηλότερα σε κόστος. Επιπλέον, τα χαρακτηριστικά των χώρων θα είναι παρόμοια.

Για ποιον απευθύνεται η προσφορά;

Πώς να εξαργυρώσετεεπαγγελματική στέγη; Απλά πρέπει να επικοινωνήσετε με το τμήμα πωλήσεων του προγραμματιστή που σας ενδιαφέρει. Δεν υπάρχουν προβλήματα με την αγορά διαμερισμάτων στη Ρωσία σήμερα.

Αρχικά, αυτός ο τύπος κατασκευής άρχισε να αναπτύσσεται στην πρωτεύουσα της Ρωσικής Ομοσπονδίας λόγω της έλλειψης χώρων για την κατασκευή παραδοσιακών κατοικιών. Τα διαμερίσματα εισήχθησαν σε επιχειρηματικά κέντρα. Περαιτέρω περισσότερα. Πρώην εργοστάσια και εργοστάσια μετατρέπονται τώρα σε συγκροτήματα διαμερισμάτων.

Για ποιον προορίζονται; Αρχικά, τα διαμερίσματα ήταν χώροι προσωρινής άνετης διαβίωσης για επιτυχημένους επιχειρηματίες. Ένας επιχειρηματίας θα μπορούσε να αγοράσει τέτοια κατοικία σε μια πόλη όπου εμφανίζεται συχνά σε επαγγελματικό ταξίδι, με σκοπό συναντήσεων, διαπραγματεύσεων, ώστε να μην μείνει σε ξενοδοχείο ή πανδοχείο.

Στη συνέχεια μια άλλη κατηγορία πολιτών άρχισε να αποκτά διαμερίσματα. Όχι για να ζήσετε, αλλά για να επενδύσετε τα χρήματά σας σε ακίνητα.

Ποιος ενδιαφέρεται για διαμερίσματα σήμερα;

Σήμερα, τα διαμερίσματα ενδιαφέρουν και πολίτες που απέχουν πολύ από μεγάλες επιχειρήσεις και επενδύσεις. Όσοι θέλουν μόνο να αγοράσουν άνετη κατοικία σε προσιτή τιμή για μόνιμη διαμονή σε αυτήν.

Αλλά κανείς δεν πρέπει να βιάζεται με μια τέτοια αγορά. Ελκυσμένοι από το χαμηλότερο κόστος, οι νέοι έποικοι στην αρχή δεν δίνουν σημασία στις πολλές παγίδες, οι οποίες στη συνέχεια μετατρέπονται σε μεγάλα προβλήματα για αυτούς.

Καταρχάς, οι όροι "εμπορική κατοικία", "διαμερίσματα" δεν κατοχυρώνονται καθόλου σε νομοθετικό επίπεδο - ούτε σε περιφερειακό ούτε σε ομοσπονδιακό επίπεδο. Μάλιστα, διαμερίσματα- Κατοικίες. Αλλά ρυθμίζονται νομικά ως εμπορικά. Οι φόροι καταβάλλονται σύμφωνα με αυτήν την αρχή.

Όσον αφορά το δημόσιο απόθεμα κατοικιών εμπορική στέγαση, δεν είναι καν μια σχετική έννοια. Αυτό αναφέρεται σε εμπορικές ενοικιάσεις, όχι σε διαμερίσματα.

Ερώτηση εγγραφής

Εμπορική στρατιωτική κατοικία - χωρίς διαμερίσματα. Αυτά είναι διαμερίσματα που παρέχονται στο πλαίσιο εμπορικών συμφωνιών μίσθωσης.

Το δεύτερο σημαντικό μείον των διαμερισμάτων - σύμφωνα με το νόμο δεν προορίζονται για μόνιμη κατοικία. Ως εκ τούτου, ακόμη και να είστε ο ιδιοκτήτης τους και να μένετε εκεί συνεχώς, είναι αδύνατο να εγγραφείτε σε ένα τέτοιο δωμάτιο. Υπάρχει μόνο μία εξαίρεση: η εγγραφή σε διαμερίσματα είναι δυνατή εάν αποτελούν μέρος ενός ξενοδοχειακού συγκροτήματος.

Πού μπορώ να εγγραφώ;

Σύμφωνα με το νόμο, η εγγραφή σε μη οικιστικούς χώρους είναι δυνατή όταν εμπίπτουν στη δικαιοδοσία εξειδικευμένων ιδρυμάτων - ξενοδοχεία, ξενοδοχεία, νοσοκομεία, ξενώνες. Η υποχρέωση εγγραφής κατοίκων εδώ ανατίθεται στη διοίκηση ενός τέτοιου οργανισμού.

Εάν τα διαμερίσματα αποτελούν μέρος ενός επιχειρηματικού κέντρου ή ενός πρώην εργοστασίου, είναι αδύνατο να γίνουν τόπος διαμονής. Αλλά και στην επιτρεπόμενη περίπτωση, δεν είναι όλα ομαλά. Ακόμη και εδώ, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων λαμβάνουν μη μόνιμη εγγραφή. Υποχρεούνται να ανανεώνουν την εγγραφή τους κάθε 5 χρόνια. Αλλά θα τους δώσει τα ίδια δικαιώματα με αυτά που είναι εγγεγραμμένα σε τυπικά διαμερίσματα. Δηλαδή θα διορθωθούν στο τοπικόπολυιατρείο, μπορεί να υποβάλει αίτηση για θέση παιδιού σε νηπιαγωγείο ή σχολείο με εγγραφή. Ως εκ τούτου, τα διαμερίσματα γίνονται συχνά η επιλογή των οικογενειακών αγοραστών.

Χαρακτηριστικά φορολογίας

Ο φόρος επαγγελματικών κατοικιών επίσης δεν εξελίσσεται ομαλά. Δεδομένου ότι τα διαμερίσματα δεν ανήκουν στην πραγματικότητα στο απόθεμα κατοικιών, είναι αδύνατο να λάβετε έκπτωση φόρου 13%.

Αλλά την ίδια στιγμή, οι ίδιοι οι φόροι ιδιοκτησίας επιβάλλονται με υψηλούς συντελεστές, επειδή νομικά είναι εμπορικός. Επομένως, ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος, σε σύγκριση με τον ιδιοκτήτη ενός συνηθισμένου διαμερίσματος, πληρώνει υπερβολικά 20-25% σε φόρους. Επιπλέον, ετησίως.

Κατά τον καθορισμό της φορολογικής βάσης (με βάση την κτηματολογική αξία), ο ελάχιστος συντελεστής για τα διαμερίσματα είναι 0,5%, ο μέγιστος είναι 2% (ρήτρα 2, ρήτρα 2, άρθρο 406 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Όσον αφορά τα τυπικά οικιστικά ακίνητα, ισχύει συντελεστής 0,1% (ρήτρα 1 ρήτρα 2 άρθρο 406 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Τα πιο δυσμενή από φορολογική άποψη εδώ είναι τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε συγκρότημα γραφείων, εμπορικών καταστημάτων, σε κτίριο που προορίζεται για χώρους εστίασης. Το ποσοστό εδώ είναι 1-2%. Τα πιο οικονομικά - διαμερίσματα σε ξενοδοχεία. Το μέγιστο στοίχημα είναι 0,5%.

Μπορούν να ιδιωτικοποιηθούν εμπορικές κατοικίες; Κι εδώ τα «μπελάδες» τους. Μερικές φορές στους νέους εποίκους προσφέρονται συμβόλαια όπου είναι ιδιοκτήτες όχι διαμερίσματος, αλλά κάποιου μεριδίου στην κοινή ιδιοκτησία.

Κόστος

Όσο για τα τιμολόγια στα κοινόχρηστα, τα διαμερίσματα είναι και πάλι δύσκολα. Δεν θα παρουσιαστούναπαιτήσεις της LCD, υποχρεωτικές για τον οικιστικό τομέα σε σχέση με τη διαχείριση κοινόχρηστης ιδιοκτησίας.

Έτσι, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων δεν μπορούν να επηρεάσουν το ύψος των τιμολογίων που ορίζει η εταιρεία διαχείρισης για τη λειτουργία του κτιρίου, της παρακείμενης περιοχής και γενικά της υποδομής. Επομένως, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας εδώ είναι σίγουρα υψηλότεροι σε σύγκριση με τα συνηθισμένα διαμερίσματα. Κατά μέσο όρο, κατά 15%.

Μη ελεγχόμενη υποδομή

Ένα άλλο ενοχλητικό μειονέκτημα που πρέπει να προσέξεις πριν αγοράσεις ένα διαμέρισμα. Ο κύριος του έργου δεν είναι υποχρεωμένος να βελτιώσει την περιοχή που γειτνιάζει με εμπορικά ακίνητα. Δηλαδή, μια πράσινη ζώνη, γρασίδι, παιδικές χαρές, προσωρινοί χώροι στάθμευσης για αυτοκίνητα και μονοπάτια μπορεί να μην εμφανιστούν ποτέ κοντά στο σπίτι σας.

Δώστε προσοχή και στους γείτονες. Εάν τα διαμερίσματα βρίσκονται σε επιχειρηματικό κέντρο, τότε θα υπάρχει μεγάλη ποικιλία επισκεπτών και ταχυμεταφορών στο σπίτι σας. Κάτω από τα παράθυρα υπάρχει χώρος καπνίσματος ή χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων για υπαλλήλους γραφείου.

SanPiN Norms

Συμπερασματικά, προσθέτουμε ότι οι εμπορικές κατοικίες δεν υπόκεινται σε υγειονομικά πρότυπα, τα οποία πρέπει να τηρούνται αυστηρά από κατασκευαστικές εταιρείες που κατασκευάζουν τυπικές κατοικίες. Ανάλογα με το επίπεδο φωτισμού, ηχομόνωση, ηχομόνωση.

Αυτό είναι ιδιαίτερα ανησυχητικό για διαμερίσματα σε παλιά βιομηχανικά συγκροτήματα που έχουν υποστεί ανακατασκευή. Δηλαδή πρώην εργοστάσια, εργοστάσια, αποθήκες. Πολλοί έλκονται από τα λεγόμενα πατάρια, αλλά πόσο ασφαλής θα είστεεκεί;

Αν η επιχείρηση που βρισκόταν προηγουμένως εκεί, με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, ήταν συνδεδεμένη με τη χημική βιομηχανία, τα επικίνδυνα απόβλητα, τότε το να ζεις σε ένα τέτοιο δωμάτιο είναι απλά επικίνδυνο. Δεδομένου ότι ο χρόνος αποσύνθεσης τέτοιων ουσιών είναι δεκάδες ή και εκατοντάδες χρόνια.

Εμπορική κατοικία - αυτό είναι το όνομα των διαμερισμάτων. Προηγουμένως, προσέλκυαν μόνο επιχειρηματίες και επενδυτές. Σήμερα - απλοί πολίτες που ενδιαφέρονται για οικονομικά προσιτή προσωπική στέγαση. Αλλά στην πραγματικότητα, το χαμηλότερο κόστος των διαμερισμάτων μεταφράζεται σε μια σειρά από μειονεκτήματα που δεν μπορούν καν να το δικαιολογήσουν.