Είναι κερδοφόρα η αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων; Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, κριτικές τραπεζών

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2024-01-17 18:46

Η μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων οδήγησε στο γεγονός ότι οι Ρώσοι άρχισαν να υποβάλλουν αιτήσεις για αναχρηματοδότηση δανείων συχνότερα. Οι τράπεζες δεν ικανοποιούν αυτά τα αιτήματα. Τον Ιούλιο του 2017, το μέσο επιτόκιο δανείου ήταν 11%. Πρόκειται για νέο ρεκόρ στην ιστορία της Κεντρικής Τράπεζας. Πριν από δύο χρόνια, τα στεγαστικά δάνεια εκδόθηκαν στο 15%. Πώς επιτυγχάνουν οι πολίτες ευνοϊκούς όρους πίστωσης;

Essence

Η αναχρηματοδότηση είναι ένα πρόγραμμα με το οποίο μπορείτε να εξοφλήσετε το παλιό σας δάνειο κάνοντας αίτηση για νέο δάνειο. Η υπηρεσία χωρίζεται σε δύο τύπους:

1. Εσωτερική ανανέωση δανείου με νέους όρους με σύνταξη πρόσθετης συμφωνίας.
2. Εξωτερική επανεγγραφή είναι η λήψη δανείου από άλλη τράπεζα. Σε αυτή την περίπτωση, ο πελάτης θα πρέπει να ξαναπεράσει τη διαδικασία εγγραφής της σύμβασης. Η διαδικασία περιλαμβάνει την έκδοση νέου λογαριασμού δανείου και την ασφάλειά του παρουσία εγγράφων που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία.

Είναι κερδοφόροαναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων;

Είναι λογικό να εγγραφείτε ξανά το συμβόλαιο εάν μειωθεί το μέγεθος της τακτικής πληρωμής ή μειωθεί η τιμή. Για παράδειγμα, ένας πελάτης έχει λάβει μια υποθήκη ύψους 200.000 $, την οποία πρέπει να αποπληρώσει σε 30 χρόνια. Το συμβόλαιο εξυπηρετείται με 12% ετησίως. Η μηνιαία πληρωμή θα είναι $2.057. Είναι επικερδής η αναχρηματοδότηση μιας υποθήκης εάν το επιτόκιο του δανείου πέσει στο 9%; Ναι, αυτό θα εξοικονομήσει στον δανειολήπτη 488 $ μηνιαίως. Πάνω από τριάντα χρόνια, η εξοικονόμηση θα είναι 16.000 $.

Οι ειδικοί συμβουλεύουν την αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων εάν το επιτόκιο μειωθεί κατά τουλάχιστον 2 ποσοστιαίες μονάδες. Το μέσο επιτόκιο της αγοράς στην αγορά σήμερα είναι 10%. Αντίστοιχα, είναι πιο κερδοφόρο να ασχοληθεί κανείς με το θέμα της αναχρηματοδότησης για πελάτες που συνήψαν υποθήκη το 2015. Τότε το μέσο επιτόκιο της αγοράς ήταν 12%. Όσοι αγόρασαν ένα σπίτι μόλις πριν από ένα χρόνο θα πρέπει να περιμένουν τη μείωση των επιτοκίων στο 9%.

Είναι επικερδής η αναχρηματοδότηση μιας υποθήκης εάν η σύμβαση προέβλεπε πληρωμές προσόδων; Όχι, σύμφωνα με αυτό το σχέδιο διακανονισμού, οι πρώτες πληρωμές θα χρησιμοποιηθούν για την εξόφληση των τόκων. Εάν έχει παρέλθει περισσότερο από το ήμισυ της προθεσμίας από την εκτέλεση της σύμβασης, τότε η αναχρηματοδότηση θα επιφέρει μόνο ζημιές.

Ελέγξτε εάν είναι κερδοφόρο να κανονίσετε αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων στην VTB Bank ως εξής:

1. Είναι απαραίτητο να λάβετε το τρέχον πρόγραμμα πληρωμών και να προσθέσετε όλες τις υπόλοιπες πληρωμές βάσει της σύμβασης.
2. Στη συνέχεια, εισαγάγετε τους αρχικούς όρους στην αριθμομηχανή δανείου στον ιστότοπο της τράπεζας: η περίοδος που απομένει από την τρέχουσα σύμβαση, το υπολογιζόμενο υπόλοιποχρέος.
3. Η αριθμομηχανή θα υπολογίσει τη μηνιαία πληρωμή σας.
4. Αυτό το ποσό θα πρέπει να πολλαπλασιαστεί με τον αριθμό των μηνών που αντιστοιχούν στη διάρκεια του νέου δανείου.
5. Χρειάζεται σύγκριση των αποτελεσμάτων. Εάν η διαφορά είναι σημαντική, τότε η αναχρηματοδότηση θα είναι επικερδής.

Πλεονεκτήματα

Σαν αποτέλεσμα του δανεισμού, το επιτόκιο θα μειωθεί, αλλά η διάρκεια της σύμβασης θα παραταθεί. Είναι επικερδής η αναχρηματοδότηση μιας υποθήκης; Τα σχόλια των πελατών επιβεβαιώνουν ότι οι δανειολήπτες με σταθερό υψηλό εισόδημα μπορούν να εξοικονομήσουν χρήματα σημαντικά. Εάν δεν είναι δυνατή η ανανέωση της συμφωνίας στην τράπεζα που εξέδωσε το δάνειο, μπορείτε πάντα να επικοινωνήσετε με άλλο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.

Υπάρχουν ορισμένα θετικά στη μείωση των επιτοκίων. Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα, από την 1η Αυγούστου 2017, τα στεγαστικά δάνεια χορηγούνταν κατά 20% περισσότερα σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Ο συνολικός όγκος χορηγήσεων αυξήθηκε κατά 4,7 τρισ. ρούβλια.

Προετοιμασία

Για να απαντήσετε στην ερώτηση "Είναι κερδοφόρα η αναχρηματοδότηση ενός στεγαστικού δανείου στη Sberbank;" σε μια συγκεκριμένη περίπτωση, το κόστος θα πρέπει να υπολογιστεί.

• πρώτα απ 'όλα, πρέπει να μελετήσετε τη σύμβαση, να δώσετε ιδιαίτερη προσοχή στη ρήτρα σχετικά με την άτοκη πρόωρη αποπληρωμή του χρέους.
• επόμενο πρέπει να υπολογίσετε το μέγεθος της προμήθειας και να αξιολογήσετε επαρκώς τις δυνατότητές σας·
• εάν αποφασιστεί η επανεγγραφή της σύμβασης, τότε θα πρέπει να επικοινωνήσετε με τον πιστωτή.
• σε υπεύθυνους πελάτες, οι τράπεζες πηγαίνουν σε μια συνάντηση και συντάσσουναναδιάρθρωση χρέους, δεν προβλέπει πάντα δανεισμό·
• εάν δεν καταφέρατε να επιτύχετε αποτέλεσμα σε μία τράπεζα, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με άλλο πιστωτικό ίδρυμα.

Documents

Για να κανονίσετε την αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων στην Tinkoff Bank, θα πρέπει να ετοιμάσετε ορισμένα έγγραφα:

• αντίγραφο διαβατηρίου;
• επικυρωμένο αντίγραφο του μητρώου εργασίας (συμφωνία, σύμβαση);
• πιστοποιητικό εισοδήματος (2-Φόρος Προσωπικού Εισοδήματος) από τον τόπο εργασίας;
• ασφαλιστικό συμβόλαιο ζωής δανειολήπτη;
• αρχική συμφωνία και αντίγραφα τραπεζικών κινήσεων με χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής χρέους.

Μετά τη συμπλήρωση του ερωτηματολογίου, η τράπεζα αρχίζει να αξιολογεί τη φερεγγυότητα του δανειολήπτη με βάση τα στοιχεία του και τη δανειακή σύμβαση. Εάν η αίτηση εγκριθεί, ο δανειολήπτης θα πρέπει να προσκομίσει έγγραφα για το ακίνητο, πιστοποιητικά με το υπόλοιπο της οφειλής και την απουσία αναδιάρθρωσης, μια επιστολή με τα στοιχεία του λογαριασμού από τον οποίο γίνεται η εξόφληση.

Σύνθεση εφαρμογής

Μόλις ο πελάτης λάβει τη συγκατάθεση της τράπεζας για την εκ νέου εκτέλεση της σύμβασης, ξεκινά η ίδια η διαδικασία. Ο δανειολήπτης θα λάβει κεφάλαια για την αποπληρωμή του προηγούμενου δανείου. Το ακίνητο θα μεταφερθεί ως ασφάλεια σε νέο τραπεζικό ίδρυμα.

Ο πελάτης πρέπει να προετοιμαστεί αμέσως για πρόσθετο κόστος. Εάν η ασφαλιστική εταιρεία δεν είναι διαπιστευμένος συνεργάτης της τράπεζας, τότε θα πρέπει να αντικατασταθεί. Διαφορετικά, το επιτόκιο δανεισμού θα αυξηθεί. Στη Sberbank, η άρνηση δανεισμού ζωής θα αντισταθμιστεί με 1 p.p."Absolut Bank" και ακόμη περισσότερα – 4 pp

Εάν η ασφάλιση εκδόθηκε κατά τη σύναψη συμφωνίας με την πρώτη τράπεζα, τότε το έγγραφο θα πρέπει απλώς να αλλάξει τον δικαιούχο. Επίσης, κατά την περίοδο εγγραφής νέου συμβολαίου (μέχρι εξόφλησης του παλιού), χρεώνεται διογκωμένος συντελεστής (1–2 π.μ.) στην ασφάλεια ζωής. Δεν διαρκεί περισσότερο από ένα μήνα.

Τι συμβαίνει στην αγορά;

Η Sberbank μείωσε το επιτόκιο αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων σε ιστορικά επίπεδα σε διακόσια συγκροτήματα κατοικιών. Μπορείτε να αγοράσετε στέγαση σε ένα νέο κτίριο με 7,4-10% ετησίως, στη δευτερογενή αγορά - σε 9-10%. Ο Όμιλος VTB Bank εκδίδει στεγαστικά δάνεια στο 9,9-10% και εκδίδει κεφάλαια για την αγορά νέων κατοικιών στο 9,6-10%.

Με τους ίδιους όρους όπως στη Sberbank, μπορείτε να κανονίσετε αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων στην Otkritie Bank - με 10,2%. Η Absolut Bank και η Uralsib μείωσαν επίσης τα επιτόκια στο 6,5% για περιορισμένο αριθμό νέων διαμερισμάτων.

Τα επιτόκια αναχρηματοδότησης των ρωσικών τραπεζών παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα.

Τράπεζα	Τιμή, %
Sberbank	10, 9
VTB	9, 7
Gazprombank	10, 2
Deltacredit	9, 5
Raiffeisenbank	10, 5
Uralsib	9, 9
"Άνοιγμα"	10, 25
"Απόλυτο"	10
Αγία Πετρούπολη	10, 9
Zapsibkombank	10

Μία από τις σημαντικές προϋποθέσεις για τον δανεισμό είναι η απουσία καθυστερήσεων, κυρώσεων και προστίμων. Εάν υπάρχουν, τότε πρέπει πρώτα να εξοφλήσετε το χρέος και μετά να κάνετε αίτηση.

Πρόβλημα

Είναι κερδοφόρα η αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων για τα πιστωτικά ιδρύματα; Στις περισσότερες περιπτώσεις, όχι. Καθώς τα επιτόκια της αγοράς μειώνονται, οι τράπεζες προσπαθούν να διατηρήσουν τα έσοδα από τόκους, τα οποία έχουν μεγάλη σημασία σε ένα ασταθές σύστημα. Ως εκ τούτου, αρνούνται να αλλάξουν τους όρους πίστωσης. Στους πελάτες δεν δίνονται καν επίσημοι λόγοι απόρριψης.

Σύμφωνα με το νόμο, ο δανειολήπτης έχει το δικαίωμα να αναχρηματοδοτήσει το δάνειο, εάν η σύμβαση δεν περιέχει άμεση απαγόρευση αυτής της πράξης. Ωστόσο, σήμερα οι τράπεζες εντάσσουν όλο και περισσότερο αυτή τη ρήτρα στη σύμβαση. Αυτό έχει ήδη προσελκύσει την προσοχή της ρυθμιστικής αρχής.

Οι πελάτες έχουν μόνο μία ευκαιρία να αλλάξουν την απόφαση της τράπεζας. Είναι απαραίτητο να προσκομιστεί εγγυητική επιστολή ή προσύμφωνο από άλλο πιστωτικό ίδρυμα, υπό τους όρους του οποίου η τράπεζα δεσμεύεται να κλείσει το δάνειο εκ των προτέρων και να εκδώσει νέα υποθήκη στον δανειολήπτη με τους ίδιους όρους, αλλά με μειωμένο επιτόκιο. Σε αυτή την περίπτωση, ο δανειστής θα συναντήσει τον πελάτη στα μισά του δρόμου, καθώς η πρόωρη εξόφληση του συμβολαίου θα μειώσει σημαντικά τα έσοδα από τόκους του. Η συμφωνία θα γίνει ασύμφορη.

Είναι επικερδής η αναχρηματοδότησηστεγαστικά δάνεια: μειονεκτήματα

Είναι σχεδόν αδύνατο να επιτευχθεί αναθεώρηση των όρων της σύμβασης εάν μέρος του χρέους καταβλήθηκε από το κεφάλαιο μητρότητας, το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στην κοινή ιδιοκτησία γονέων και ανηλίκων. Η υλοποίηση ενός τέτοιου αντικειμένου είναι πολύ δύσκολη.

Η αναθεώρηση των όρων της σύμβασης ενδέχεται να επηρεάσει τις απαιτήσεις της Τράπεζας της Ρωσίας. Σύμφωνα με τους κανονισμούς της ρυθμιστικής αρχής, ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα πρέπει να σχηματίζει αποθεματικό για κάθε δάνειο που εκδίδεται. Αυτό θα οδηγήσει σε πάγωμα των κεφαλαίων και μπορεί να επηρεάσει τη συμμόρφωση.

Είναι επικερδής η αναχρηματοδότηση ενός στεγαστικού δανείου; Όχι πάντα, γιατί θα πρέπει να πληρώσετε χρήματα για τη διαδικασία επανέκδοσης εγγράφων. Οι πρώτες πληρωμές για το νέο δάνειο θα χρησιμοποιηθούν για την εξόφληση των μειωμένων τόκων. Και τέλος, το πιο σημαντικό μειονέκτημα είναι ότι ο δανειολήπτης θα χάσει φορολογικά οφέλη. Στην περίπτωση της αναχρηματοδότησης δεν πρόκειται πλέον για υποθήκη, αλλά για δανειακή σύμβαση με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας. Επομένως, οι δανειολήπτες στερούνται φορολογικών εκπτώσεων.

Πότε είναι επικερδής η αναχρηματοδότηση ενός στεγαστικού δανείου; Μια τέτοια πράξη δικαιολογείται οικονομικά μόνο σε μία περίπτωση: εάν το επιτόκιο του νέου πιστωτή είναι τουλάχιστον 2 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερο από το προηγούμενο. Επομένως, υπάρχουν τόσοι πολλοί που θέλουν να λάβουν αναχρηματοδότηση.

Κριτικές

Το τίμημα της έκδοσης της αναχρηματοδότησης έχει μεγάλη σημασία. Είναι κερδοφόρα η αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων; Οι κριτικές πελατών επιβεβαιώνουν ότι δεν χρεώνεται προμήθεια για την επανέκδοση. Ωστόσο, η αρχική τράπεζα μπορεί να χρεώσει χρήματα για την έκδοση καθενός από τα πιστοποιητικά. Το μέσο κόστος τέτοιων εγγράφωνείναι 1 χιλιάδες ρούβλια.

Ο δανειολήπτης θα πρέπει να πληρώσει μόνος του τη συμβολαιογραφική εγγραφή της συναλλαγής και τις υπηρεσίες της εταιρείας αξιολόγησης. Το κόστος επεξεργασίας του πρώτου εγγράφου είναι 1,5-2 χιλιάδες ρούβλια και το δεύτερο - 4 χιλιάδες ρούβλια. Μόνο μετά την εκτέλεση όλων των εγγράφων αφαιρείται το βάρος από την υποθήκη και καταχωρείται βάσει νέας συμφωνίας στο Regpalat.

Άλλοι τύποι δανεισμού

Παρέχεται αναχρηματοδότηση όχι μόνο για στεγαστικά δάνεια, αλλά και για πιστωτική κάρτα, δάνειο μετρητών ή δάνειο αυτοκινήτου. Τα καταναλωτικά δάνεια επανεκδίδονται πιο γρήγορα και τα στεγαστικά δάνεια είναι τα μεγαλύτερα. Τα ενυπόθηκα ακίνητα πρέπει να επανεγγραφούν και να διευθετηθούν με ασφάλιση. Γενικά, το πλεονέκτημα της υπηρεσίας είναι ότι εκδίδεται νέο δάνειο με ευνοϊκότερους όρους και μειώνεται η μηνιαία πληρωμή. Ο δανειολήπτης μπορεί ακόμη και να αλλάξει το νόμισμα.

Ο μηχανισμός εξυπηρέτησης είναι πολύ απλός. Η τράπεζα μεταφέρει κεφάλαια στον λογαριασμό από τον οποίο διαγράφηκε η οφειλή. Ο δανειολήπτης πρέπει να υποβάλει αίτηση για πρόωρη εξόφληση στην πρώτη τράπεζα και αυτό πρέπει να γίνει πριν από την ημερομηνία λήξης για την πραγματοποίηση νέας πληρωμής.

Συνήθως τους δύο πρώτους μήνες αυξάνεται το επιτόκιο ενός δανείου σε μια νέα τράπεζα. Ωστόσο, μπορεί επίσης να εφαρμοστεί άλλο σύστημα. Για την περίοδο αποπληρωμής παλαιών δανείων διατίθενται 40-50 ημέρες. Μετά από αυτό το διάστημα, το ποσοστό αυξάνεται. Έτσι, για παράδειγμα, το κάνουν στην Alfa-Bank. Κατά την αναχρηματοδότηση δανείου, ο κάτοχος κάρτας μισθού εξυπηρετείται με προνομιακό επιτόκιο 11,99%. Μπορεί να συνάψει νέο συμβόλαιο για 7 χρόνια και να αναχρηματοδοτήσει το χρέος μέσα σε 3εκατ. τρίψιμο. Για μη μισθωτούς πελάτες, το όριο μειώνεται στα 2 εκατομμύρια ρούβλια.

Κατάσταση αγοράς

Η αναχρηματοδότηση είναι μία από τις βασικές υπηρεσίες της τράπεζας. Επομένως, υπάρχει σοβαρός ανταγωνισμός στην αγορά. Ορισμένα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα παρέχουν την υπηρεσία διαδικτυακά. Οι πελάτες της Alfa-Bank πρέπει απλώς να συμπληρώσουν ένα ερωτηματολόγιο μέσω της διαδικτυακής τράπεζας και να λάβουν απαντήσεις σε όλες τις ερωτήσεις στη συνομιλία.

Για προκαταρκτικούς υπολογισμούς, τοποθετούνται ηλεκτρονικές αριθμομηχανές στους ιστότοπους. Κατά την επανέκδοση ενός δανείου, μπορείτε να αυξήσετε το ποσό του δανείου και να λάβετε το υπόλοιπο σε μετρητά. Οι πελάτες μπορούν να εξοφλήσουν τα χρέη τους μέσω διαδικτυακής τραπεζικής.

Δεν απαιτείται άδεια από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα για τη διεξαγωγή συναλλαγής. Οι τράπεζες διστάζουν να αποδεχτούν την απόφαση πελατών να εξυπηρετηθούν σε άλλα πιστωτικά ιδρύματα. Κανείς δεν θέλει να χάσει κερδοφόρους πελάτες.

Οι ίδιες οι τράπεζες προσφέρουν αυτήν την υπηρεσία κυρίως σε νομικά πρόσωπα, προκειμένου να αποκτήσουν έναν πελάτη για ολοκληρωμένες υπηρεσίες και όχι μόνο στο πλαίσιο ενός προγράμματος πίστωσης. Τα άτομα πιστώνονται συχνότερα με καταναλωτικά δάνεια. Ο επαναπρογραμματισμός εξασφαλισμένων δανείων είναι εξαιρετικά σπάνιος.