Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα μόνοι σας και μέσω πρακτορείου: οδηγίες βήμα προς βήμα

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Η πώληση ενός διαμερίσματος θεωρείται πολύπλοκη και συγκεκριμένη διαδικασία. Μπορεί να γίνει ανεξάρτητα ή με τη συμμετοχή μεσιτών. Πολλοί άνθρωποι δεν θέλουν να ξοδεύουν το χρόνο τους αναζητώντας αγοραστές, επιδεικνύοντας ακίνητα και κλείνοντας μια συμφωνία, γι' αυτό χρησιμοποιούν τις επί πληρωμή υπηρεσίες ενός επαγγελματία μεσάζοντα. Αλλά συχνά χρειάζεται να πουλήσετε ένα αντικείμενο σε υψηλότερη τιμή, κάτι που απαιτεί από εσάς να επικοινωνείτε μόνοι σας με τους αγοραστές. Επομένως, θα πρέπει να καταλάβετε πώς να πουλήσετε σωστά ένα διαμέρισμα και στις δύο περιπτώσεις.

Self-selling

Εάν έχετε το χρόνο και την επιθυμία να κάνετε όλες τις διαδικασίες μόνοι σας, τότε είναι σημαντικό να κατανοήσετε τα σωστά βήματα αυτής της διαδικασίας.

Τυπικά, η διαδικασία χωρίζεται σε στάδια:

• προετοιμασία τεκμηρίωσης για το διαμέρισμα προς πώληση;
• redecorating;
• αφαίρεση επίπλων και αντικειμένων από ακίνητα;
• αναζήτηση αγοραστών και επίδειξη κατοικίας;
• σύναψη προκαταρκτικής συμφωνίας;
• επεξεργασία μεταφοράς κατάθεσης;
• υπογραφήτο κύριο συμβόλαιο, το οποίο δεν απαιτείται να εγγραφεί στην Rosreestr;
• παράδοση των κλειδιών του διαμερίσματος και σύνταξη πράξης μεταβίβασης;
• λαμβάνω τα υπόλοιπα χρήματα για το διαμέρισμα;
• πληρωμή φόρου εάν το διαμέρισμα ανήκει στον πωλητή για λιγότερο από τρία ή πέντε χρόνια.

Κάθε στάδιο έχει τις δικές του αποχρώσεις και αν πραγματικά πρέπει να αποφασίσετε πώς να πουλήσετε γρήγορα ένα διαμέρισμα, συνιστάται να ορίσετε μια ελαφρώς χαμηλότερη τιμή από το μέσο κόστος παρόμοιων ακινήτων στην αγορά.

Προκαταρκτικά βήματα

Δεδομένου ότι δεν σχεδιάζεται να επικοινωνήσετε με έναν μεσίτη, όλες οι ενέργειες εκτελούνται ανεξάρτητα από τον ιδιοκτήτη του αντικειμένου. Οι λειτουργίες έχουν εκ των προτέρων υλοποιηθεί:

• ετοιμάζεται άμεσα ακίνητη περιουσία, για την οποία πρέπει να απελευθερωθεί από έπιπλα και όλα τα πράγματα;
• μικρές καλλυντικές επισκευές εάν είναι απαραίτητο;
• όλοι οι πολίτες που είναι εγγεγραμμένοι στον χώρο διαβίωσης έχουν εξιτήριο;
• είναι επιθυμητό να κάνει check out ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, έτσι ώστε οι υποψήφιοι αγοραστές να είναι σίγουροι για τη νομική καθαρότητα της συναλλαγής.

Μόλις το διαμέρισμα είναι έτοιμο προς πώληση, ξεκινά η προετοιμασία των εγγράφων.

Τι έγγραφα χρειάζομαι;

Εάν ο πωλητής έχει όλα τα απαραίτητα χαρτιά για ακίνητα, αυτό θα επηρεάσει θετικά την αποτελεσματικότητα της πώλησης του αντικειμένου. Πώς να πουλήσετε νόμιμα ένα διαμέρισμα; Για να γίνει αυτό, ο πωλητής πρέπει να έχει έγγραφα:

• πιστοποιητικό εγγραφής;
• απόσπασμα από USRN;
• απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού,που περιέχει πληροφορίες για όλους τους ιδιοκτήτες και τα εγγεγραμμένα πρόσωπα·
• δήλωση από τον προσωπικό λογαριασμό, που υποδεικνύει την απουσία οφειλών για στέγαση και κοινοτικές υπηρεσίες,
• εάν υπάρχει ανήλικο παιδί μεταξύ των ιδιοκτητών, τότε πρέπει να λάβετε συγκατάθεση για την πώληση από τις αρχές κηδεμονίας.
• διαβατήρια όλων των συνιδιοκτητών;
• τεχνικό διαβατήριο και τεχνικό σχέδιο για το διαμέρισμα και με τη βοήθεια αυτών των εγγράφων, οι πιθανοί αγοραστές θα μπορούν να καταλάβουν εάν έγινε παράνομη ανάπλαση στο ακίνητο.
• πιστοποιητικό από την Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία που αποδεικνύει ότι δεν υπάρχουν οφειλές φόρου περιουσίας.
• εάν ο πωλητής είναι επίσημα παντρεμένος, τότε η σύζυγός του συντάσσει συμβολαιογραφική συγκατάθεση για τη διαδικασία.

Εάν είναι απαραίτητο, οι πιθανοί αγοραστές μπορούν να ζητήσουν πρόσθετη τεκμηρίωση.

Ποιο είναι το κόστος;

Οι ίδιοι οι πολίτες μπορούν να καθορίσουν την τιμή, εστιάζοντας σε διάφορους παράγοντες. Για παράδειγμα, λαμβάνονται υπόψη το έτος κατασκευής του σπιτιού, η κατάσταση των μηχανικών επικοινωνιών, η θέση του αντικειμένου, η υπάρχουσα υποδομή, η απόσταση από καταστήματα και στάσεις λεωφορείων, καθώς και ο αριθμός των ορόφων και άλλοι παράγοντες.

Συνιστάται να δείτε τις μέσες τιμές για παρόμοια αντικείμενα για να ορίσετε την καλύτερη τιμή.

Πώς να πουλήσετε γρήγορα ένα διαμέρισμα; Για να γίνει αυτό, συνιστάται να μειώσετε ελαφρώς το κόστος. Επίσης, η ταχύτητα επηρεάζεται από την ορθότητα της αγγελίας προς πώληση.

Αναζήτηση για πιθανούς αγοραστές

Για αυτό, είναι βέλτιστο να τοποθετείτε διαφημίσεις σε εφημερίδες ή σε εξειδικευμένους ιστότοπουςτο διαδίκτυο. Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα μόνοι σας; Για αυτό, λαμβάνονται υπόψη οι συστάσεις:

• μια διαφήμιση πρέπει να είναι ενδιαφέρουσα και ελκυστική,
• πρέπει να δηλώσετε αμέσως την τιμή και όλα τα οφέλη της ακίνητης περιουσίας.
• επιτρέπεται η τοποθέτηση διαφημίσεων όχι μόνο σε δωρεάν πόρους, αλλά ακόμη και σε διαφημιστικές πινακίδες στην πόλη, εάν πρέπει να κάνετε μια συμφωνία γρήγορα.

Όταν επιδεικνύετε την ακίνητη περιουσία, πρέπει να μιλήσετε για όλα τα θετικά χαρακτηριστικά της. Ορισμένα μειονεκτήματα μπορούν να μετατραπούν σε πλεονεκτήματα, για παράδειγμα, εάν υπάρχει ισόγειο, τότε θα είναι κατάλληλο για ηλικιωμένους ή οικογένειες με μικρά παιδιά.

Κανόνες προσφοράς

Μόλις βρεθεί ένας αγοραστής, είναι απαραίτητο να καταλάβετε πώς να πουλήσετε σωστά ένα διαμέρισμα από νομική άποψη. Συνιστάται να χρησιμοποιήσετε τη βοήθεια δικηγόρου, αλλά εάν έχετε ενημερωμένες γνώσεις, η διαδικασία πραγματοποιείται ανεξάρτητα. Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα; Η βήμα προς βήμα οδηγίες αποτελείται από πολλά βήματα:

1. Σύνταξη προσύμβασης. Υποδεικνύει τις προθέσεις των δύο συμμετεχόντων να πραγματοποιήσουν μια συναλλαγή. Αναφέρονται σημαντικά σημεία: το αντικείμενο της συμφωνίας, η τιμή της, η διαδικασία διακανονισμού, ο χρόνος μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας και η υπογραφή της κύριας σύμβασης.
2. Εισαγωγή από αγοραστές μιας εγγύησης. Λειτουργεί ως εγγύηση ότι οι άνθρωποι δεν θα αρνηθούν την αγορά. Εάν ληφθεί άρνηση, τότε τα χρήματα δεν επιστρέφονται από τον πωλητή. Αντί για εγγύηση, μπορεί να συναφθεί συμφωνία για κατάθεση.
3. Εκτέλεση πληρωμών για το διαμέρισμα. Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα χωρίς μεσάζοντες και να μην εκτεθείτε σε απατεώνες; Για να γίνει αυτό, είναι σημαντικό να ακολουθήσετε προσεκτικά όλα τα βήματα και ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στους κανόνες για την πραγματοποίηση πληρωμών για ένα διαμέρισμα. Συνιστάται να χρησιμοποιείτε τραπεζικά κελιά για αυτό. Για να γίνει αυτό, ο αγοραστής πρέπει να νοικιάσει ένα χρηματοκιβώτιο στην τράπεζα για την περίοδο που απαιτείται για την εγγραφή της συναλλαγής. Τα χρήματα στο απαιτούμενο ποσό τοποθετούνται σε αυτό από τον αγοραστή παρουσία του πωλητή και ενός τραπεζικού υπαλλήλου. Η συσκευασία με τα κεφάλαια είναι σφραγισμένη και σφραγισμένη με τις υπογραφές όλων των παρόντων. Μετά την εγγραφή του δικαιώματος ιδιοκτησίας από τον αγοραστή, ο πωλητής θα μπορεί να εισπράξει τα χρήματα.
4. Σύμβαση της κύριας σύμβασης. Γίνονται 3 αντίγραφα, αφού το ένα παραμένει στον πωλητή, το άλλο αποστέλλεται στον αγοραστή και το τρίτο απαιτείται από τον συμβολαιογράφο. Δεν χρειάζεται να καταχωρήσετε τη σύμβαση με τη Rosreestr, αλλά καλό είναι να τη συντάξετε σε συμβολαιογράφο.
5. Ο αγοραστής καταχωρεί το αντικείμενο για τον εαυτό του στο Rosreestr ή στο MFC.
6. Ο πωλητής μεταβιβάζει το διαμέρισμα και τα κλειδιά του στον νέο ιδιοκτήτη, και για αυτό είναι επιθυμητό να σχηματιστεί μια πράξη μεταβίβασης.
7. Ο πωλητής μπορεί να εισπράξει τα υπόλοιπα χρήματα για το διαμέρισμα από την τράπεζα ή άλλη προηγουμένως συμφωνημένη μέθοδο.

Έχοντας καταλάβει πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα χωρίς μεσάζοντες, θα μπορείτε να εκτελέσετε σωστά όλες τις ενέργειες και να μην πληρώσετε σημαντικά κεφάλαια για τις υπηρεσίες των μεσιτών.

Τυπικά λάθη

Αν ένα άτομο πουλάει μόνο του, συχνά συμβαίνουν τυπικά λάθη. Πως ναπουλήσει ένα διαμέρισμα; Για να το κάνετε αυτό, καλό είναι να λάβετε υπόψη ορισμένα από τα λάθη που κάνουν πολλοί πωλητές:

• λανθασμένος προσδιορισμός της τιμής της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει σε καθυστερήσεις στη διαδικασία ή να μην λάβει ο πωλητής οφέλη,
• έλλειψη ικανής προετοιμασίας πριν από την πώληση;
• δεν ετοιμάζω όλα τα απαραίτητα έγγραφα.

Εάν δεν χρησιμοποιείτε τις υπηρεσίες ενός μεσίτη, θα πρέπει να προετοιμαστείτε για μια περίπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία.

Πωλήσεις μέσω διαμεσολαβητών

Αν δεν θέλετε να ασχοληθείτε μόνοι σας με τη διαδικασία πώλησης, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες των μεσιτών. Τα πλεονεκτήματα της χρήσης διαμεσολαβητών περιλαμβάνουν:

• επαγγελματίες προετοιμάζουν όλα τα έγγραφα μόνοι τους, ώστε να μπορούν μόνο να ζητήσουν από τον πωλητή να λάβει αυτό ή εκείνο το πιστοποιητικό.
• οι ίδιοι οι μεσίτες αξιολογούν τη νομική καθαρότητα της πώλησης, έτσι πολλοί αγοραστές είναι πιο πιστοί σε μια τέτοια εξαγορά·
• σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, τα διαμερίσματα πωλούνται πολύ πιο γρήγορα από ό,τι όταν η συναλλαγή ολοκληρώνεται ανεξάρτητα.
• όλα τα στάδια της συναλλαγής διεκπεραιώνονται από υπαλλήλους του κτηματομεσιτικού γραφείου.

Τα μειονεκτήματα της επικοινωνίας με μεσίτες περιλαμβάνουν το γεγονός ότι πρέπει να πουλήσετε ένα διαμέρισμα σε χαμηλότερο κόστος από το προγραμματισμένο.

Διαδικασία πώλησης μέσω μεσίτη

Αν αποφασίσετε να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες ενός μεσάζοντα, πρέπει πρώτα να επιλέξετε ένα κατάλληλο μεσιτικό γραφείο. Θα έπρεπε να κυκλοφορεί στην αγορά εδώ και πολύ καιρό, και επίσης συνιστάται να διαβάσετε όλες τις κριτικές εκ των προτέρων.για αυτόν. Μόλις βρεθεί η κατάλληλη εταιρεία, πρέπει να καταλάβετε πώς να πουλήσετε σωστά ένα διαμέρισμα μέσω ενός πρακτορείου. Για να γίνει αυτό, εκτελούνται οι ακόλουθες ενέργειες:

• συνάπτεται συμφωνία με τον επιλεγμένο οργανισμό,
• Τα έγγραφα μεταβιβάζονται σε όλους τους ιδιοκτήτες και η ίδια η ακίνητη περιουσία στον πράκτορα.
• τα κλειδιά του διαμερίσματος παρέχονται στον μεσίτη, ώστε ο ειδικός να μπορεί να επιδείξει το αντικείμενο σε πιθανούς αγοραστές.
• μόλις βρεθεί ένας αγοραστής, συνάπτεται σύμβαση μαζί του·
• υπολογισμός και εκτέλεση της συναλλαγής;
• τα κλειδιά του διαμερίσματος παραδίδονται στον νέο ιδιοκτήτη.

Λόγω συμμετοχής μεσάζοντα, είναι δυνατή η πώληση του ακινήτου σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα, οπότε εάν ο ίδιος ο ιδιοκτήτης δεν έχει τη δυνατότητα να πουλήσει μόνος του, τότε αυτή η επιλογή θεωρείται ιδανική λύση.

Οι αποχρώσεις της πώλησης σε δόσεις

Μερικοί αγοραστές δεν έχουν την πολυτέλεια να μεταφέρουν αμέσως όλα τα χρήματα για το διαμέρισμα στον πωλητή, επομένως ζητούν ένα πρόγραμμα δόσεων. Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με δόσεις; Για να γίνει αυτό, λαμβάνονται υπόψη οι αποχρώσεις της διαδικασίας:

• μετά την κατάρτιση της σύμβασης, διαμορφώνεται ένα πρόγραμμα πληρωμών.
• απαιτείται κατάθεση με την επίσημη σύνταξη της συμφωνίας;
• η προκαταβολή πρέπει να είναι τουλάχιστον το 70% του κόστους του διαμερίσματος.
• το υπόλοιπο μπορεί να καταβληθεί σε ίσες μηνιαίες ή τριμηνιαίες δόσεις;
• μπορεί να ορίσει εκ των προτέρων τη δυνατότητα χρήσης του κεφαλαίου μητρότητας ή άλλων παροχών·
• η πληρωμή μπορεί να γίνει με μετρητά με την υποχρεωτική κατάρτισηαποδείξεις, μέσω χρηματοκιβωτίου ή μεταφορές χρημάτων χωρίς μετρητά.

Υπό τέτοιες συνθήκες, ο πωλητής διατρέχει τον κίνδυνο ακόμη και κατά την εγγραφή ενός διαμερίσματος ως ενέχυρο, ο αγοραστής να αρνηθεί να πληρώσει τα υπόλοιπα κεφάλαια. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να πάτε στο δικαστήριο. Μπορεί ο πωλητής να χρεώσει τόκους για την παροχή δόσεων.

Στοιχεία πώλησης δωματίου σε κοινόχρηστο διαμέρισμα

Αν υπάρχει ένα δωμάτιο σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα, τότε είναι αρκετά δύσκολο να το πουλήσετε. Πώς να πουλήσετε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα; Για να γίνει αυτό, λαμβάνονται υπόψη οι αποχρώσεις:

• οι γείτονες έχουν δικαίωμα πρώτης άρνησης, επομένως το ακίνητο προσφέρεται αρχικά σε αυτούς·
• εάν αρνηθούν, τότε η άρνηση γίνεται με επίσημα έγγραφα επικυρωμένα από συμβολαιογράφο·
• δεν μπορείτε να πουλήσετε ένα δωμάτιο σε αγνώστους για περισσότερο από το ποσό που προσφέρθηκε σε συγκάτοικους.

Διαφορετικά, μια τέτοια συναλλαγή δεν διαφέρει από την τυπική πώληση ενός διαμερίσματος. Εάν κατανοήσετε καλά πώς να πουλήσετε σωστά ένα δωμάτιο σε ένα διαμέρισμα, στο μέλλον δεν θα υπάρχουν προβλήματα με το γεγονός ότι οι πρώην γείτονες προσπαθούν να αμφισβητήσουν το δικαίωμα του αγοραστή στο αγορασμένο αντικείμενο. Επομένως, καλό είναι να επισημοποιούνται όλες οι ενέργειες με τη βοήθεια πιστοποίησης τεκμηρίωσης από συμβολαιογράφο.

Μπορώ να πουλήσω με υποθήκη;

Ακόμη και όταν πωλούν μόνοι τους, συχνά οι πωλητές αντιμετωπίζουν το γεγονός ότι οι αγοραστές καλούνται να αγοράσουν με στεγαστικό δάνειο. Η διαδικασία είναι πολύπλοκη και χρονοβόρα,αλλά αν το καταλάβετε καλά, τότε δεν θα υπάρχουν προβλήματα. Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη; Η διαδικασία πραγματοποιείται σε διάφορα στάδια:

• όλες οι λεπτομέρειες της συναλλαγής διαπραγματεύονται από τους δύο συμμετέχοντες·
• σύνθεση προσύμβασης;
• εκδίδεται κατάθεση στον πωλητή, για την οποία συντάσσεται απόδειξη;
• αξιολόγηση ακινήτου βρίσκεται σε εξέλιξη και οι υπηρεσίες ενός ανεξάρτητου εκτιμητή πληρώνονται από τον αγοραστή.
• ο πωλητής μεταφέρει όλα τα έγγραφα για ακίνητα, τα οποία στη συνέχεια αποστέλλονται στην τράπεζα, ώστε ο οργανισμός να πειστεί για τη νομική καθαρότητα της συναλλαγής.
• μετά τη λήψη έγκρισης από τον δανειστή, συνάπτεται μια τυπική σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή.
• υπογράφεται σύμβαση δανείου με την τράπεζα δανειολήπτη,
• ένα διαμέρισμα εκδίδεται στον νέο ιδιοκτήτη στο Rosreestr, όπου επιβάλλεται επιβάρυνση επί της ακίνητης περιουσίας·
• ένα απόσπασμα από το USRN με άλλα έγγραφα μεταφέρεται στην τράπεζα.
• ο πωλητής λαμβάνει από την τράπεζα το υπόλοιπο ποσό για το διαμέρισμά του.

Λόγω της συμμετοχής της τράπεζας, μπορείτε να είστε σίγουροι ότι τα χρήματα θα μεταφερθούν πραγματικά στον πρώην ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Οι διακανονισμοί μπορούν να υποβληθούν με τραπεζικό έμβασμα ή να χρησιμοποιηθεί τραπεζικό κινητό.

Έτσι, εάν καταλαβαίνετε καλά πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα, τότε δεν θα υπάρχουν δυσκολίες με αυτή τη διαδικασία. Η διαδικασία μπορεί να πραγματοποιηθεί ανεξάρτητα ή με τη συμμετοχή μεσάζοντα. Επιτρέπεται η παροχή αγοραστών με δόσεις ή η πώληση σε βάρος στεγαστικού δανείου που εκδίδει ο αγοραστής. Στοτήρηση ορισμένων προϋποθέσεων, ακόμη και ένα δωμάτιο σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα πωλείται χωρίς δυσκολίες. Ταυτόχρονα, είναι σημαντικό να προετοιμάσετε έγγραφα για τη στέγαση και να κατανοήσετε ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσει κάθε μέρος στη συναλλαγή προκειμένου η διαδικασία πώλησης να είναι νομικά καθαρή και ασφαλής.