Η αγοραία αξία της γης. Κτηματογράφηση και αγοραία αξία

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Η κτηματογράφηση και η αγοραία αξία ενός οικοπέδου είναι δύο έννοιες που είναι σημαντικό να γνωρίζετε για να πλοηγηθείτε στην πώληση. Ο πρώτος τύπος εκφράζει την τιμή του χώρου σύμφωνα με τα πρότυπα, τα οποία υπολογίζονται ανάλογα με την τοποθεσία και την κατηγορία της γης. Χρησιμοποιείται ως ρυθμιστής των σχέσεων γης κατά τη σύναψη συναλλαγών μίσθωσης και πώλησης, καθώς και για τον υπολογισμό του ποσού του φόρου που θα καταβληθεί στο κράτος. Η κτηματογράφηση και η αγοραία αξία ενός οικοπέδου εκτιμάται τουλάχιστον μία φορά κάθε πέντε χρόνια. Τα δεδομένα που λαμβάνονται ως αποτέλεσμα μιας τέτοιας αξιολόγησης εισάγονται στο κρατικό κτηματολόγιο ακινήτων που διατηρεί η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Κρατικής Εγγραφής, Χαρτογραφίας και Κτηματογράφησης.

Η σχέση μεταξύ των εννοιών που χρησιμοποιούνται

Η ρωσική νομοθεσία προβλέπει όχι μόνο την κτηματολογική αξία, αλλά και την κανονιστική και αγοραία αξία. Η κανονιστική εφαρμόζεται σε περιπτώσεις που δεν έχει γίνει ο ορισμός της κτηματογράφησης. Υπολογίζεται σε ορισμένες περιπτώσεις, οι οποίες ορίζονται από το νόμο: κατά τη λήψη τραπεζικών δανείων με εξασφάλιση γης, την εξαγορά δημοτικών και κρατικών γαιών και σε άλλες περιπτώσεις. Υπολογισμός της αξίας της γης σε αυτόΣε αυτήν την περίπτωση, ορίζεται συνήθως ως 200 φορές ο φορολογικός συντελεστής γης ανά τετραγωνικό μέτρο γης, υπολογιζόμενος με βάση τον επιδιωκόμενο σκοπό, ενώ λαμβάνονται υπόψη πολλαπλασιαστικοί παράγοντες και δεν λαμβάνονται υπόψη τα φορολογικά οφέλη.

Κάθε χρόνο, οι τοπικές αρχές ορίζουν το κόστος της γης, το οποίο αναγνωρίζεται ως κανονιστικό, το οποίο μπορεί να ποικίλλει εντός 25%. Η αγοραία αξία των οικοπέδων είναι συνήθως 25% υψηλότερη από την τυπική αξία. Ένα έγγραφο που χρησιμεύει ως επιβεβαίωση της τυπικής τιμής για ένα συγκεκριμένο οικόπεδο μπορεί να ληφθεί από την επιτροπή της πόλης ή της περιφέρειας για τη διαχείριση της γης και τους πόρους γης.

Λειτουργίες

Η αγοραία αξία των οικοπέδων καθορίζεται συνήθως ανάλογα με παράγοντες όπως η ζήτηση και η προσφορά της αγοράς για γη μιας συγκεκριμένης κατηγορίας σε μια συγκεκριμένη περιοχή την τρέχουσα στιγμή. Σε αξία, δεν πρέπει να υπερβαίνει το πιο πιθανό επίπεδο της τιμής αγοράς μιας παρόμοιας περιοχής. Η αλλαγή των συνθηκών αγοράς ή ο προσανατολισμός στόχος του ιστότοπου μπορεί να επηρεάσει το μέγεθός του. Η αγοραία αξία των οικοπέδων είναι χαρακτηριστική για τη δευτερογενή αγορά, όπου πραγματοποιείται η μεταπώληση εκτάσεων γης στη διάθεση των ιδιωτών. Η πρωτογενής αγορά, όπου η εξαγορά δημοτικών και κρατικών εκτάσεων σε ιδιωτική ιδιοκτησία, συνιστά τη χρήση τυπικής αξίας. Όλοι αυτοί οι τύποι μπορεί να έχουν ορισμένες διαφορές. Οι κτηματολογικές και τυπικές αξίες είναι παρόμοιες με την τιμή αποθέματος, ενώ η αγοραία αξία είναι παρόμοια με την παραδοσιακή ζήτηση καιπροσφορά.

Διαδικασία αξιολόγησης

Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας της γης πραγματοποιείται προκειμένου να γνωρίζουμε την πραγματική τιμή του αντικειμένου. Συνήθως, η τιμή διαμορφώνεται με βάση την εδαφική θέση της τοποθεσίας, τις συνθήκες της αγοράς, τη δυναμική της προσφοράς και της ζήτησης, καθώς και την κατάσταση στην οικονομία της χώρας τη στιγμή της συναλλαγής. Χάρη σε έναν ολοκληρωμένο προσδιορισμό όλων αυτών των παραγόντων, είναι δυνατός ο υπολογισμός του κόστους ενός οικοπέδου, επειδή η εταιρεία αξιολόγησης θα συλλέξει τα πιο σχετικά δεδομένα που μπορεί να είναι χρήσιμα για μια αντικειμενική αξιολόγηση.

Ανάγκη για δραστηριότητες αξιολόγησης

Συνήθως, η επικοινωνία με εξειδικευμένες εταιρείες για αξιολόγηση συνιστάται σε ορισμένες περιπτώσεις, μεταξύ των οποίων επισημαίνονται:

- η ανάγκη για κτηματολογική αποτίμηση;

- εάν ο ιστότοπος υποτίθεται ότι έχει εξαργυρωθεί από κρατική ιδιοκτησία, - εάν είναι απαραίτητο να μεταφερθεί εισφορά στο εγκεκριμένο κεφάλαιο της επιχείρησης, - σε περίπτωση υποθήκης ή ενεχύρου;

- εάν είναι απαραίτητο, καθορίστε το κόστος πώλησης της γης;

- υπολογισμός του ποσού των φόρων που καταβάλλονται για δωρεές.

Διαίρεση ιδιοκτησίας

Απαιτείται εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός οικοπέδου κατά τη διαίρεση της ιδιοκτησίας. Αυτό ισχύει για φυσικά και νομικά πρόσωπα. Αν μιλάμε για μεμονωμένα άτομα, τότε η διαδικασία αξιολόγησης ξεκινά όταν χωρίσει το ζευγάρι και υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη τα κτίρια που βρίσκονται στον χώρο. Στην περίπτωση των νομικών προσώπων, η αποτίμηση της γης συνίσταται σε παραχώρησηκαι αποτίμηση της μετοχής κάθε μετόχου ή συνιδιοκτήτη της εταιρείας σύμφωνα με το νομικό καθεστώς της εταιρείας. Συχνά η κατανομή της περιουσίας συνοδεύεται από δικαστικές διαφορές, λόγω των οποίων η αγοραία αξία των οικοπέδων μπορεί να προσδιοριστεί πολλές φορές.

Όταν πολλοί διάδοχοι εισέρχονται στην κληρονομιά, γίνεται επίσης πλήρης εκτίμηση των οικοπέδων. Εάν ένα από τα μέρη δεν συμφωνεί με τα αποτελέσματα της εξέτασης, τότε η υπόθεση παραπέμπεται στο δικαστήριο.

Προσδιορισμός του κόστους ενοικίου

Αυτός ο τύπος αξιολόγησης μπορεί να είναι χρήσιμος αρκετά συχνά. Σε αυτήν την περίπτωση, κατά τον υπολογισμό του κόστους ενός οικοπέδου, λαμβάνεται ως βάση η διαφορά μεταξύ της πραγματικής αξίας του στην αγορά και του καταλυόμενου ποσοστού ενοικίασης για περιοχές αυτού του τύπου. Το κόστος του δικαιώματος μίσθωσης εξαρτάται άμεσα από τις εξουσίες του μισθωτή, τα βάρη και τη διάρκεια του δικαιώματος μίσθωσης, τα δικαιώματα στο ακίνητο που αποτιμώνται από τρίτους, καθώς και από τον επιδιωκόμενο σκοπό της γης.

Η αγοραία αξία των οικοπέδων εξαρτάται άμεσα από παράγοντες όπως: τοποθεσία των εδαφών. προσβασιμότητα για οχήματα· τη διαθεσιμότητα των επικοινωνιών, καθώς και την ποσοτική και ποιοτική σύνθεσή τους. Επιπλέον, απαιτείται να λαμβάνονται υπόψη τα δεδομένα των γεωδαιτικών και μηχανικογεωλογικών μελετών, η σημασία των οποίων είναι αρκετά μεγάλη, ιδιαίτερα κατά τον σχεδιασμό οικοδομικών εργασιών στο εργοτάξιο.

Κατάσταση σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία

Δεδομένου ότι η αγορά γης χαρακτηρίζεται από συνεχή μεταβολή των τιμών, η αποτίμηση απαιτείται να γίνει από συγκεκριμένη ημερομηνία. Η αγοραία αξία των οικοπέδων ποικίλλει επίσης ανάλογα με τον σκοπό τους σύμφωνα με τα χαρτιά, δηλαδή την επιτρεπόμενη περίπτωση χρήσης. Ο σκοπός συνεπάγεται την πιο αποτελεσματική ή πιθανή διάθεση της επικράτειας. Όλα αυτά χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό του κόστους εξαγοράς της γης. Σε αυτήν την περίπτωση, οι εκτιμήσεις χωρίζονται σε ξεχωριστές περιοχές που διαφέρουν ως προς τη μορφή και τη φύση της χρήσης γης.

Μεθοδολογία Αξιολόγησης

Έτσι, πριν προσδιορίσετε το κόστος ενός οικοπέδου, πρέπει να απαντήσετε σε ορισμένες ερωτήσεις:

- ποιος είναι ο επιδιωκόμενος σκοπός του οικοπέδου, καθώς και ποια επιτρεπόμενη χρήση ήταν προικισμένη;

- ποιες είναι οι επικρατούσες μέθοδοι και τύποι χρήσης γης σε άμεση γειτνίαση με τα οικόπεδα;

- ποιες αλλαγές έρχονται στην αγορά γης;

- ποιος τύπος χρήσης γης αναμένεται αυτήν τη στιγμή.

Η αξιολόγηση της αγοραίας αξίας ενός οικοπέδου βασίζεται σε ορισμένες πληροφορίες. Αυτό συνήθως απαιτεί: τον καθορισμό των στόχων της αξιολόγησης. ορίστε μια συγκεκριμένη ημερομηνία για τη διευθέτηση· γνωρίζουν τα στοιχεία του πελάτη· να έχετε έγγραφα που επιβεβαιώνουν το δικαίωμα του ιδιοκτήτη του ιστότοπου στην περιοχή, μπορεί να είναι μισθωτής ή ιδιοκτήτης.

Πρέπει επίσης να γνωρίζετε:

- σκοπός της αξιολογούμενης περιοχής;

- επιτρέπεταιχρήση γης;

- τύπος χρήσης του ιστότοπου αυτή τη στιγμή;

- η θέση του αντικειμένου που αξιολογείται στο εδαφικό σχέδιο, δηλαδή η προσβασιμότητα μεταφοράς και το άμεσο περιβάλλον;

- οι κύριες χρήσεις γης στην άμεση περιοχή.

Επιπλέον, πρέπει να υπάρχουν:

- σχέδιο γης;

- πληροφορίες σχετικά με τον καθορισμό εδαφικών ορίων;

- δεδομένα σχετικά με την παρουσία ορισμένων βελτιώσεων, ιδίως κτιρίων, κατασκευών, επικοινωνιών που βρίσκονται στον ιστότοπο, καθώς και λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με αυτές·

- δεδομένα σχετικά με την παρουσία βαρών με τη μορφή κτιρίων, επικοινωνιών και εγκαταστάσεων που βρίσκονται στον ιστότοπο, με λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με αυτά.

Η αγοραία αξία των οικοπέδων υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη πολλές αποχρώσεις. Με μια ακριβή εκτίμηση υπό την καθοδήγηση έμπειρων επαγγελματιών, οποιαδήποτε οικονομική συναλλαγή με το οικόπεδο μπορεί να πραγματοποιηθεί με ασφάλεια.

Παράγοντες που επηρεάζουν τη βαθμολογία

Διαφορετικοί τύποι οικοπέδων επηρεάζονται από τους ίδιους παράγοντες όσον αφορά την αποτίμησή τους: τοποθεσία, εξωτερικοί παράγοντες, συνθήκες της αγοράς, προβλεπόμενη χρήση και η πιθανότητα αλλαγής, το πιθανό κέρδος που προκύπτει από τη χρήση τους. Αυτό που έχει σημασία είναι η εκτιμώμενη αξία του τελευταίου.

Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός οικοπέδου γίνεται από συγκεκριμένη ημερομηνία. Με την πάροδο του χρόνου, αυτός ο αριθμός μπορεί να αλλάξει. Συνιστάται η αξιολόγηση να γίνεταιβάση για μέγιστη απόδοση. Δηλαδή, κατά τη διεξαγωγή έρευνας, οι ειδικοί χρησιμοποιούν την υπόθεση της εύλογης χρήσης αυτού του αντικειμένου σύμφωνα με το νόμο, καθώς και τις οικονομικές και φυσικές πραγματικότητες. Αποδεικνύεται ότι ως αποτέλεσμα της αξιολόγησης, δεν υπολογίζεται το μέσο κόστος, αλλά το μέγιστο. Μερικές φορές επιτρέπεται μια υπό όρους, αλλά δικαιολογημένη, διαίρεση ενός αντικειμένου σε πολλά μέρη, τα οποία χαρακτηρίζονται από διαφορετικούς τύπους, μορφές και άλλα χαρακτηριστικά. Συχνά το αποτέλεσμα της έρευνας διαφέρει από το αναμενόμενο λόγω του γεγονότος ότι ο τρέχων τύπος χρήσης δεν ταιριάζει με τον μέγιστο αποτελεσματικό. Αυτή η έννοια πρέπει να αντιμετωπιστεί.

Μέγιστη χρήση

Σε περίπτωση που καθοριστεί η αγοραία αξία ενός οικοπέδου, πρέπει να ληφθούν υπόψη οι ακόλουθοι παράγοντες:

- επιδιωκόμενος σκοπός, καθώς και η διαθεσιμότητα αδειών για συγκεκριμένο τύπο χρήσης, - χρήση του ιστότοπου εκ των υστέρων;

- προτιμώμενος τύπος χρήσης γης στην τρέχουσα κομητεία;

- προβλέψεις σχετικά με αλλαγές τιμών για παρόμοιες ενότητες.

Συμπεράσματα

Η διαδικασία αξιολόγησης λαμβάνει υπόψη το μέσο κόστος των περιοχών στην περιοχή μελέτης, τη διαθεσιμότητα δικτύων μεταφορών, την απουσία ή την παρουσία κτιρίων, μηχανολογικά δίκτυα στο έδαφος, την περιβαλλοντική κατάσταση, την απομακρυσμένη υποδομή και οι υπολοιποι. Για τη γεωργική γη, απαιτείται η αξιολόγηση της πραγματικής απόδοσης της καλλιέργειας, του κόστους παραγωγής, του κόστουςπωλήσεις προϊόντων στην περιοχή, καθώς και μια σειρά εξίσου σημαντικών παραγόντων. Με τον ίδιο τρόπο αξιολογούνται και άλλοι τύποι οικοπέδων.