Πώς εκτιμάται η αξία ενός διαμερίσματος; Εκτίμηση ακινήτου. Κτηματογράφηση ακίνητης περιουσίας

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Πολύ συχνά στη ζωή ενός ανθρώπου υπάρχουν περιστάσεις που τον αναγκάζουν να κάνει συναλλαγές με το δικό του διαμέρισμα. Για παράδειγμα, όταν μετακομίζει σε άλλη πόλη ή σκοπεύει να πάρει δάνειο. Συχνά υπάρχει η επιθυμία ανταλλαγής διαμερισμάτων κατοικιών με πιο ευρύχωρα. Ως προς αυτό, υπάρχει πρόβλημα εκτίμησης της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Πολλοί άνθρωποι κάνουν την ακόλουθη ερώτηση: "Είναι δυνατόν να προσδιορίσετε ανεξάρτητα για ποιο ποσό να πουλήσετε τα αρχοντικά σας, ώστε να μην κάνετε λάθος υπολογισμό"; Ωστόσο, είναι καλύτερο να μην πειραματιστείτε και να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες επαγγελματιών.

Ο πωλητής του διαμερίσματος έχει μια επιλογή

Δυστυχώς, λίγοι άνθρωποι γνωρίζουν πώς υπολογίζεται το κόστος ενός διαμερίσματος, στις οποίες δεν μπορεί κανείς να κάνει χωρίς εξωτερική βοήθεια. Σε κάθε περίπτωση, κανείς δεν θέλει να πουλήσει φτηνά σπίτια και, φυσικά, σχεδόν κανείς δεν έχει την ευκαιρία να περιμένει χρόνια για έναν «καλό» αγοραστή. Γι' αυτό θα πρέπει να προσφέρετε πάντα μια πραγματική τιμή.

Φυσικά, υπάρχει ένα ολόκληρο οπλοστάσιο τρόπων με τους οποίους προσδιορίζεται αντικειμενικά το ποσό μιας συναλλαγής για την αποξένωση κατοικίας.

Αν μιλάμε για το πώς υπολογίζεται το κόστος ενός διαμερίσματοςμεσίτες ή εργαζόμενοι εταιρειών που ασχολούνται με τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων σε επαγγελματική βάση, θα πρέπει να τονιστεί ότι ο καθένας από αυτούς θα έχει τον δικό του υπολογισμό.

Είναι σημαντικό να θυμάστε ένα πράγμα: η τιμή των διαμερισμάτων κατοικιών εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένης της διάθεσης των συμμετεχόντων στη συναλλαγή τη στιγμή της ολοκλήρωσής της.

Προσδιορίστε τον αριθμητικό μέσο όρο

Έχετε το δικαίωμα να προσπαθήσετε να καθορίσετε ανεξάρτητα τουλάχιστον μια κατά προσέγγιση χρέωση για τη στέγαση σας, ακόμα κι αν δεν έχετε ιδέα πώς υπολογίζουν οι επαγγελματίες το κόστος ενός διαμερίσματος. Επιπλέον, κάθε λογικός άνθρωπος μπορεί να το κάνει αυτό.

Πρέπει να μελετήσετε τη βάση δεδομένων των ακινήτων προς πώληση. Επιλέξτε εκείνα τα διαμερίσματα που είναι παρόμοια με τα δικά σας όσον αφορά το υλικό, τον αριθμό των δωματίων, την απόσταση από το μετρό, τον αριθμό των ορόφων, την ηλικία του σπιτιού, τις υποδομές. Τώρα σημειώστε το φθηνότερο και ακριβότερο κατάλυμα. Μετά από αυτό, υπολογίστε τον αριθμητικό μέσο όρο των υποδεικνυόμενων ποσών - αυτή θα είναι η τιμή του σπιτιού σας. Ταυτόχρονα, μην ξεχνάτε ότι σχεδόν όλοι οι ιδιοκτήτες υπερεκτιμούν ελαφρώς το κόστος του διαμερίσματος, διατηρώντας το δικαίωμα να διαπραγματευτούν με έναν πιθανό αγοραστή.

Το μεσιτικό γραφείο θα βοηθήσει

Μπορείτε να το κάνετε ακόμα πιο εύκολα: τηλεφωνώντας σε οποιοδήποτε κτηματομεσιτικό γραφείο και παρουσιάζοντας τον εαυτό σας ως αγοραστή, θα μάθετε πάντα από τους πράκτορες ποιο είναι το ελάχιστο ποσό που θα πρέπει να πληρώσει ένα άτομο που αγοράζει ένα διαμέρισμα σε μια συγκεκριμένη περιοχή έξω για.

Παράγοντες που επηρεάζουν το κόστοςδιαμερίσματα

Θέλετε να μάθετε πώς εκτιμούν οι ειδικοί το κόστος ενός διαμερίσματος; Όλα δεν είναι τόσο δύσκολα όσο μπορεί να φαίνονται με την πρώτη ματιά. Η αξιολόγηση ακινήτων πραγματοποιείται με ανάλυση του αντικειμένου σύμφωνα με διάφορα κριτήρια, τα οποία τελικά καθορίζουν την πραγματική του αξία.

Ας τα εξετάσουμε λεπτομερέστερα.

1) Η τοποθεσία του ακινήτου. Η πόλη χωρίζεται υπό όρους από μεσίτες σε συνοικίες, για παράδειγμα, κεντρική, υπνοδωμάτια, προάστια.

2) Περιοχή του ακινήτου. Δεν είναι μυστικό ότι όσο μεγαλύτερη είναι η έκταση της κατοικίας, τόσο πιο ακριβό είναι.

3) Διαθεσιμότητα υποδομών. Φυσικά, αν υπάρχει νοσοκομείο, νηπιαγωγείο ή αγορά σε άμεση γειτνίαση με το σπίτι, τότε μπορείτε να ζητήσετε μια αξιοπρεπή τιμή για ένα διαμέρισμα.

4) Διαθεσιμότητα επισκευών. Φυσικά, οι άθλιοι τοίχοι ή τα ραγισμένα πλακάκια θα μειώσουν το κόστος στέγασης, αλλά αν επικολλήσετε νέες ταπετσαρίες και κάνετε ελαφριές καλλυντικές επισκευές πριν από τη συμφωνία, τότε μπορείτε να αυξήσετε με ασφάλεια την τιμή, φυσικά, εντός λογικών ορίων.

5) Δάπεδα. Έτυχε τα διαμερίσματα που βρίσκονται στον πρώτο και τον τελευταίο όροφο να έχουν λιγότερη ζήτηση από τους αγοραστές, επομένως η τιμή θα είναι χαμηλότερη σε σύγκριση με άλλα διαμερίσματα.

Διαφημίσεις στα ΜΜΕ

Η αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας γίνεται με άλλη απλή μέθοδο. Τι? Είναι πολύ απλό.

Υποβάλλετε αγγελίες για την πώληση ενός διαμερίσματος σε τοπικές εφημερίδες και αναφέρετεκατά προσέγγιση τιμή, η οποία καθορίστηκε με βάση τα παραπάνω σημεία. Μετά από αυτό, παρακολουθήστε πόσοι υποψήφιοι ανταποκρίθηκαν στην προσφορά σας. Εάν υπάρχουν πολλές κλήσεις, τότε αυτό είναι ένα σημάδι ότι έχετε υποδείξει μια ελαφρώς χαμηλότερη τιμή, η οποία αργότερα μπορεί να αυξηθεί ελαφρώς. Μετά από αυτό, παίζετε ξανά τον ρόλο ενός τηλεφωνητή και ελέγχετε την κατάσταση. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι αυτή η μέθοδος είναι καλή για όσους δεν βιάζονται και έχουν πολύ ελεύθερο χρόνο. Είναι πιθανό ότι μόνο μετά από ένα χρόνο θα μπορείτε να κάνετε μια συμφωνία με μέγιστο κέρδος.

Φυσικά, εάν είστε πολυάσχολος και πρέπει επειγόντως να πουλήσετε το σπίτι σας, θα πρέπει να ενεργήσετε σύμφωνα με διαφορετικό σχέδιο, αφού η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας είναι η παρτίδα των επαγγελματιών. Σήμερα, υπάρχει ένας τεράστιος αριθμός εταιρειών στην αγορά που βοηθούν στον προσδιορισμό του πραγματικού κόστους στέγασης. Για να κάνουν τη δουλειά τους, πρέπει να τους προσκομίσετε έγγραφα τίτλου (εφάπαξ πιστοποιητικό) για διαμέρισμα, πιστοποιητικό από το ΔΔΠ (έντυπο 11α).

Τονίζουμε για άλλη μια φορά ότι η αγοραία αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να πραγματοποιηθεί από ειδικό σε ατομική βάση. Πρέπει να θυμόμαστε ότι αυτή είναι μια πολύ συγκεκριμένη διαδικασία, το τελικό αποτέλεσμα επηρεάζεται από διαφορετικά κριτήρια.

Μέθοδοι υπολογισμού του κόστους ενός διαμερίσματος που χρησιμοποιούνται από επαγγελματίες

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η αξιολόγηση της αξίας των ακινήτων γίνεται μέσω τριών μεθόδων υπολογισμού:

1) Ακριβό. Βασίζεται στο γεγονός ότι η τιμή των διαμερισμάτωνκαθορίζεται με βάση το ύψος των δαπανών που πραγματοποίησε ο ιδιοκτήτης κατά την επισκευή του ακινήτου (μεταφορά οικοδομικών υλικών, κόστος τους, μισθοί σε εργολάβους, φόροι κ.λπ.). Επιπλέον, ο εκτιμητής πρέπει να λάβει υπόψη το επίπεδο του πληθωρισμού, της υποτίμησης. Λαμβάνοντας υπόψη αυτούς τους παράγοντες, προσαρμόζει τον υπολογισμό.

2) Κερδοφόρα. Αυτή η μέθοδος έχει σχεδιαστεί ειδικά για εμπορικά ακίνητα. Η σημασία του είναι εξαιρετικά απλή. Η τιμή των χώρων καθορίζεται με βάση το μέγεθος των πιθανών οφελών που θα λάβει ο νέος ιδιοκτήτης στο μέλλον. Ωστόσο, η μέθοδος είναι κατάλληλη μόνο για καταστήματα και εμπορικά κέντρα.

3) Συγκριτικό. Αυτή η μέθοδος θεωρείται από τους ειδικούς ως η πιο κοινή. Στην περίπτωση αυτή, η εκτίμηση της αξίας των ακινήτων προσδιορίζεται σε σύγκριση με άλλες παρόμοιες προσφορές για πώληση διαμερισμάτων. Δεδομένου ότι η χρήση της δεν απαιτεί ειδικές γνώσεις, αυτή η μέθοδος δεν θα σας κοστίσει τόσο πολύ.

Όταν συνάπτετε σύμβαση με μια συγκεκριμένη εταιρεία που ασχολείται με την εκτίμηση ακινήτων σε επαγγελματική βάση, δεν θα είναι περιττό να ρωτήσετε ποια μέθοδο χρησιμοποιούν για να καθορίσουν το κόστος των διαμερισμάτων. Εάν δεν σας αρέσει αυτός ή ο άλλος τρόπος αξιολόγησης, μπορείτε πάντα να επιλέξετε έναν άλλο ειδικό.

Ας σημειωθεί ότι η κτηματολογική αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας διενεργείται από ΔΔΠ και πλέον το ποσό του φόρου σε σπίτια και διαμερίσματα θα εξαρτάται από αυτόν τον δείκτη.

Αξιολόγηση διαμερίσματος για στεγαστικό δάνειο

Λοιπόν σχεδιάζετευποβάλετε αίτηση για στεγαστικό δάνειο και οι τραπεζικοί υπάλληλοι σας γνώρισαν στα μισά του δρόμου σε αυτό το θέμα. Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι το πρόβλημα του προσδιορισμού της πραγματικής αξίας των τετραγωνικών σας θα προκύψει αμέσως. Φυσικά, το πιστωτικό ίδρυμα θα προσφέρει στον εκτιμητή του, αλλά μην βιαστείτε να πιστέψετε ότι στη δουλειά του θα καθοδηγείται από την αρχή της αμεροληψίας.

Φυσικά, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να διογκώσει σκόπιμα το κόστος των μελλοντικών διαμερισμάτων σας. Γι' αυτό επιλέξτε τραπεζικά ιδρύματα που δίνουν στους πελάτες το δικαίωμα να επιλέξουν έναν εκτιμητή ή συμφωνούν να πραγματοποιήσουν πολλές ανεξάρτητες εξετάσεις, ώστε η τιμή της στέγασης να είναι πραγματικά αντικειμενική. Επιπλέον, όταν επιλέγετε ένα συγκεκριμένο πρόγραμμα στεγαστικής πίστης, πρέπει να υπολογίσετε εκ των προτέρων την αξία διάσωσης της κατοικίας. Με άλλα λόγια, πρέπει να απαντήσετε στο ερώτημα πόσο θα κοστίσει το διαμέρισμά σας εάν πρέπει να πουληθεί το συντομότερο δυνατό. Σκεφτείτε το γεγονός ότι η αγοραία αξία των κατοικιών είναι περίπου 30% υψηλότερη από την εκκαθάριση.

Συμπέρασμα

Οι παραπάνω συστάσεις θα σας βοηθήσουν να κάνετε μια αξιολόγηση μόνοι σας, εξοικονομώντας έτσι τον οικογενειακό σας προϋπολογισμό. Ωστόσο, να θυμάστε ότι σε ορισμένες περιπτώσεις δεν μπορείτε να κάνετε χωρίς τη βοήθεια ειδικών.