Υποθήκη στη Γερμανία: επιλογή ακίνητης περιουσίας, προϋποθέσεις απόκτησης υποθήκης, απαραίτητα έγγραφα, σύναψη συμφωνίας με τράπεζα, επιτόκιο στεγαστικού δανείου, όροι αντιπαροχής

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Πολλοί άνθρωποι σκέφτονται να αγοράσουν ένα σπίτι στο εξωτερικό. Κάποιος μπορεί να σκεφτεί ότι αυτό δεν είναι ρεαλιστικό, γιατί οι τιμές για διαμερίσματα και σπίτια στο εξωτερικό είναι πολύ υψηλές, σύμφωνα με τα δικά μας πρότυπα. Είναι αυταπάτη! Πάρτε, για παράδειγμα, ένα στεγαστικό δάνειο στη Γερμανία. Αυτή η χώρα έχει ένα από τα χαμηλότερα επιτόκια σε όλη την Ευρώπη.

Δεδομένου ότι το θέμα είναι ενδιαφέρον, θα πρέπει να το εξετάσετε λεπτομερέστερα, καθώς και να μελετήσετε λεπτομερώς τη διαδικασία υποβολής αίτησης για στεγαστικό δάνειο.

Σχετικά με την αγορά ακινήτων

Πριν μιλήσουμε για στεγαστικά δάνεια στη Γερμανία, πρέπει να σημειωθεί ότι η ζήτηση για στέγαση σε αυτή τη χώρα υπερβαίνει την προσφορά. Είναι πολύ δύσκολο να βρεις νέα κτίρια σε ολοκληρωμένα ακίνητα. Υπάρχουν όμως πολλές προσφορές για αγορά διαμερίσματος σε κτίρια που μόλις αρχίζουν να χτίζονται.

Τι γίνεται με τις τιμές; Υπάρχουν και ψηλά και χαμηλά. Ένα πράγμα μπορεί να ειπωθείΑκριβώς: οι τιμές αυξάνονται προς την κατεύθυνση από ανατολή προς δύση. Η πιο ακριβή κατοικία στην πρωτεύουσα της Βαυαρίας - Μόναχο. Εκεί 1 m2 κοστίζει από 4000 ευρώ. Πολύ φθηνότερα στο Βερολίνο - 2500 ευρώ.

Σε κάθε περίπτωση, ακόμα κι αν κάποιος θέλει ένα διαμέρισμα ή στούντιο ενός δωματίου, θα απαιτηθεί ένα συμπαγές ποσό περίπου 150-200 χιλιάδων ευρώ. Ευτυχώς, οι γερμανικές τράπεζες προσφέρουν στεγαστικά δάνεια τόσο στους δικούς τους πολίτες όσο και στους κατοίκους άλλων χωρών. Μπορείτε να πάρετε ολόκληρο το ποσό για την αγορά και πολλές δόσεις εάν σκοπεύετε να αγοράσετε ημιτελή κατοικία.

Και τώρα το πιο σημαντικό. Ποιο είναι το επιτόκιο στεγαστικών δανείων στη Γερμανία; Για τους Γερμανούς κυμαίνεται από 0,8 έως 2%. Και για τους αλλοδαπούς κυμαίνεται από 3 έως 5%.

Αγορά σπιτιού για ενοικίαση

Πολλοί άνθρωποι συνάπτουν υποθήκη για αυτόν ακριβώς τον σκοπό. Μπορείτε να καταλάβετε γιατί. Έχοντας αγοράσει ένα διαμέρισμα στο Μόναχο ή το Βερολίνο, ένα άτομο μπορεί να υπολογίζει σε απόδοση περίπου 4% ετησίως. Οι μισθωμένες κατοικίες στο Βούπερταλ θα φέρουν 8%, στο Γκελζενκίρχεν - σχεδόν 10%. Υψηλές αποδόσεις μπορεί να είναι σε Dortmund, Duisburg, Essen.

Αξίζει να δώσουμε ένα παράδειγμα. Ας υποθέσουμε ότι ένα άτομο αγόρασε ένα σπίτι για 8 διαμερίσματα στο Ντόρτμουντ, δίνοντας 620.000 USD για αυτό. Ένα διαμέρισμα θα του αποφέρει περίπου 6.500 ευρώ το χρόνο. Και όλα μαζί - περίπου 52.000 USD. Έτσι, η κερδοφορία θα είναι 8%. Δηλαδή, η υποθήκη όχι μόνο θα αποδώσει, αλλά θα αποφέρει και κέρδος.

χαρακτηριστικά συνθηκών

Αν θέλετε να πάρετε ένα διαμέρισμα στη Γερμανία με υποθήκη, είναι προτιμότερο να δείτε επιλογές που κοστίζουν πάνω από 100.000 ευρώ. Με την τρέχουσα συναλλαγματική ισοτιμία, αυτό είναι λίγοπερισσότερα από 8.000.000 ρούβλια. Για αυτά τα χρήματα, ένα άτομο δεν θα λάβει ένα κουτί, αλλά ένα ευρύχωρο διαμέρισμα με διακόσμηση.

Γιατί είναι καλύτερο να παρακολουθείτε ακριβές επιλογές; Επειδή οι τράπεζες είναι πιο πρόθυμες να φιλοξενήσουν τέτοιους ξένους πελάτες.

Αν μιλάμε για τις συνθήκες, τότε έχουν χαρακτηριστικά ξεχωριστά για κάθε άτομο. Κατά την κατάρτιση μιας σύμβασης, λαμβάνονται υπόψη πολλοί παράγοντες, όπως:

• Ποσό προκαταβολής.
• Solvency.
• Πιστωτικό ιστορικό.
• Τοποθεσία και κατάσταση ιδιοκτησίας.

Η πρώτη υποθήκη είναι πιο δύσκολο να αποκτηθεί από τη δεύτερη ή την τρίτη, την οποία δεν σχεδιάζουν όλοι να πάρουν. Όταν κάνετε αίτηση για ένα στεγαστικό δάνειο για πρώτη φορά, ίσως χρειαστεί να καταθέσετε το 40-50% της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Αυτό είναι και ένα συν και ένα μείον. Από τη μία πλευρά, θα υπάρξουν λιγότερα χρέη, και ως εκ τούτου, θα μπορούν να εξοφλήσουν γρηγορότερα. Αλλά από την άλλη πλευρά, δεν μπορούν όλοι να κάνουν οικονομία και να δώσουν 4-5 εκατομμύρια ρούβλια ταυτόχρονα.

Αλλά πολλές τράπεζες συμφωνούν να αυξήσουν το ποσό μειώνοντας παράλληλα το επιτόκιο. Παρεμπιπτόντως, εάν αργότερα ένας πολίτης αποφασίσει να εκδώσει μια δεύτερη υποθήκη, τότε, ελλείψει προβλημάτων με την πρώτη, δεν θα χρειαστεί καν να συνεισφέρει. Ή δεν θα υπερβαίνει το 20% του κόστους στέγασης.

Απαιτήσεις πελάτη

Εάν σκοπεύετε να πάρετε μια υποθήκη στη Γερμανία, πρέπει να γνωρίζετε τι απαιτείται για αυτό. Οι πελάτες υποχρεούνται να:

• Πρέπει να έχετε ανοιχτό λογαριασμό σε γερμανική τράπεζα για τουλάχιστον 2 χρόνια. Είναι σημαντικό να μην είναι άδειο. Σε αυτόντα χρήματα πρέπει να λαμβάνονται τακτικά.
• Πρέπει να είναι μεταξύ 21 και 65 ετών.
• Πρέπει να έχετε απόδειξη εισοδήματος στη Γερμανία. Οι εργαζόμενοι πρέπει να παρουσιάσουν ένα απόσπασμα για τους τελευταίους 6 μήνες και οι επιχειρηματίες - για 2 χρόνια. Δεν είναι όμως μόνο η δουλειά. Η δραστηριότητα του ιδιοκτήτη είναι επίσης πηγή εισοδήματος.
• Πρέπει να προσκομίσετε απόδειξη για την παρουσία ή την απουσία δανείων ή διατροφής. Σύμφωνα με τη γερμανική νομοθεσία, ένα άτομο δεν πρέπει να ξοδεύει περισσότερο από το 35% του μηνιαίου εισοδήματος για αποπληρωμή στεγαστικού δανείου.

Απαιτούμενα έγγραφα

Για να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη στη Γερμανία, πρέπει να έρθετε στην τράπεζα με ένα πακέτο εγγράφων, το οποίο περιλαμβάνει:

• Πρωτότυπο διαβατήριο και αντίγραφο.
• Ερωτηματολόγιο με προσωπικά δεδομένα.
• Ένα ξένο διαβατήριο και το αντίγραφό του.
• Επιβεβαίωση εισοδήματος: για φυσικό πρόσωπο - πιστοποιητικό φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων. Για έναν επιχειρηματία - η αναφορά της εταιρείας του.
• Έγγραφα για το ακίνητο που θέλει να αγοράσει ο πελάτης: περιγραφή του αντικειμένου, φωτογραφίες του, καταστατικό και απόσπασμα από το κτηματολόγιο (πρέπει να γίνει το πολύ πριν από 6 εβδομάδες).
• Αποτελέσματα αποτίμησης κατοικίας.
• Απαιτείται σύμβαση μίσθωσης εάν το ακίνητο είναι νοικιασμένο.
• Επιβεβαίωση διαθεσιμότητας του ποσού που απαιτείται για την προκαταβολή.

Βεβαιωθείτε ότι έχετε μεταφράσει όλα τα έγγραφα στα γερμανικά και επικυρώστε τα σε συμβολαιογράφο.

Τι είναι μια έρευνα;

Στην πραγματικότητα, αυτό είναι ένα ανάλογο της φόρμας, το οποίο συνήθως συμπληρώνεται στοΡωσικές τράπεζες. Το ερωτηματολόγιο προσωπικών δεδομένων του αιτούντος είναι ένα έγγραφο που περιέχει σύντομες πληροφορίες σχετικά με ένα άτομο που σχεδιάζει να λάβει δάνειο.

Πρέπει να περιέχει πληροφορίες σχετικά με την περιουσία του, τα μηνιαία έσοδα και τα έξοδά του, τα οποία περιλαμβάνουν άλλα δάνεια, ενοίκια, διατροφή, κοινόχρηστα και ασφάλιση. Όσο λιγότερα οικονομικά προβλήματα έχει ένας πελάτης, τόσο πιο ξεκάθαρο είναι το πιστωτικό ιστορικό, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα να εγκριθεί για υποθήκη στη Γερμανία.

Σχετικά με τις τιμές και τις πληρωμές

Πρόσφατα, οι γερμανικές τράπεζες δανείζουν με σταθερό επιτόκιο. Αυτό είναι βολικό, καθώς θα παραμείνει αμετάβλητο μέχρι το τέλος της περιόδου του δανείου - δεν θα επηρεαστεί από τη συναλλαγματική ισοτιμία με κανέναν τρόπο.

Ξεπληρώνουν το στεγαστικό τους δάνειο στη Γερμανία με μηνιαίες πληρωμές προσόδων: κάθε 30 ημέρες ο πελάτης πρέπει να καταθέτει το ίδιο ποσό στον λογαριασμό. Περιλαμβάνει τόσο τόκους στεγαστικού δανείου στη Γερμανία όσο και το ποσό του κύριου δανείου.

Λένουν ότι είναι ρεαλιστικό να συμφωνήσουμε μεμονωμένα για τη δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής του δανείου. Αλλά αυτό δεν είναι πολύ βολικό για την τράπεζα, και ως εκ τούτου το επιτόκιο θα είναι υψηλότερο.

Και εάν δεν παρέχεται η δυνατότητα πρόωρης εξόφλησης, τότε το άτομο θα πρέπει επίσης να πληρώσει πρόστιμο. Πρέπει να το σκεφτείτε αμέσως και να πάρετε ένα δάνειο με τη δυνατότητα να αποπληρώσετε το κύριο χρέος με ταχεία τρόπο. Βολική λύση: σε 1 χρόνο μπορείτε να αποπληρώσετε περίπου το 10% του δανείου.

Παράδειγμα

Λοιπόν, ας υποθέσουμε ότι ένα άτομο αποφασίζει να συνάψει υποθήκη στη Γερμανία για να αγοράσει ένα στούντιο 39 m2 στο κέντρο του Μονάχου2 με ανακαίνιση ευρωπαϊκού στιλ. Το κόστος του είναι 290.000 ευρώ. Αυτό είναι περίπου 23.000.000ρούβλια.

Η αρχική πληρωμή θα είναι 9.200.000 ρούβλια. Φυσικά, ένας άνθρωπος θα χρειαστεί 13.800.000 δάνεια, δηλαδή 171.735 ευρώ. Η γερμανική τράπεζα θα παράσχει ένα τέτοιο ποσό, επειδή το ελάχιστο τους είναι 50.000 USD. ε.

Το στεγαστικό δάνειο στη Γερμανία μπορεί να εκδοθεί για περίοδο 5 έως 40 ετών. Αλλά, κατά κανόνα, όλοι παίρνουν 10. Ας πούμε ότι για έναν πελάτη βάζουν επιτόκιο 4%. Εδώ είναι τι συμβαίνει σε αυτήν την περίπτωση σε ρούβλια:

• Μηνιαία δόση: 46.016.
• Ποσό τόκων για ένα έτος: 552.000.
• Όλες οι πληρωμές μετά το τέλος της πιστωτικής περιόδου: 19.322.000.
• Υπερπληρωμή για όλα τα 10 χρόνια: 5.520.000.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι έως ότου ένα άτομο εξοφλήσει τα χρέη με το επιτόκιο στεγαστικών δανείων στη Γερμανία, η στέγαση θα είναι ιδιοκτησία της τράπεζας.

Έξοδα

Η ύπαρξή τους πρέπει επίσης να θυμόμαστε. Μιλώντας για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στη Γερμανία, είναι απαραίτητο να πούμε για το κόστος. Υπάρχουν πολλά πρόσθετα έξοδα κατά την αγορά ενός σπιτιού, μεταξύ των οποίων:

• Φόρος ακίνητης περιουσίας. Η τιμή ποικίλλει ανάλογα με την τοποθεσία του καταλύματος. Συνήθως κυμαίνεται από 3,5% έως 6%.
• Πληρωμή για την υπηρεσία επανεγγραφής κατοικίας σε νέο ιδιοκτήτη. Αυτό θα ανέλθει στο 0,5-1% του συνολικού ποσού συναλλαγής.
• Συμβολαιογραφικές αμοιβές (1,5-3%).
• Προμήθεια σε μεσάζοντες (3-6%). Χωρίς μεσίτες και μεσίτες, οι συναλλαγές στη Γερμανία δεν ολοκληρώνονται. Ειδικά με τους ξένους. Επιπλέον, κάνουν την κύρια δουλειά και κάνουν τη ζωή του πελάτη πολύ πιο εύκολη.
• Πληρωμή για την υπηρεσία ένταξης νέου ιδιοκτήτη στο κτηματολόγιο (0,5%).
• Χρεώνεται προμήθεια για την απόκτηση υποθήκης στη Γερμανία για Ρώσους και άλλους αλλοδαπούς (1%).
• Πληρωμή για την αξιολόγηση του ακινήτου που θα κατατεθεί ως εγγύηση (περίπου 1.500 $).
• Έλεγχος ακινήτων (0,5-1,5%).
• Έκδοση πιστοποιητικών και λογαριασμών, διατήρηση τραπεζικού λογαριασμού (έως 150 USD ετησίως).

Συνολικά, αν κάποιος σκοπεύει να αγοράσει ένα σπίτι για 100.000 c.u. Δηλαδή πρέπει να έχει επιπλέον 10-15 χιλιάδες ευρώ για επιπλέον έξοδα. Ίσως το κόστος θα είναι μικρότερο, αλλά είναι καλύτερα να το παίξετε με ασφάλεια.

Πού να ξεκινήσω;

Πολλά έχουν ειπωθεί παραπάνω σχετικά με τις απαιτήσεις, τους όρους και τα επιτόκια που ισχύουν για τα στεγαστικά δάνεια στη Γερμανία. Πρέπει επίσης να μιλήσουμε για το πρώτο βήμα.

Μην περιορίζεστε σε δύο ή τρεις τράπεζες. Συνιστάται ιδιαίτερα να επισκεφθείτε 10-15 οργανισμούς για μελλοντικές εξοικονομήσεις. Όσο περισσότερες σπουδές προσφέρει η τραπεζική σε ένα άτομο, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα να βρει την πιο κερδοφόρα επιλογή.

Επιπλέον, όταν επικοινωνεί με εκπροσώπους άλλων ιδρυμάτων, ο πελάτης μπορεί να κάνει κράτηση ότι στο προηγούμενο μέρος του προσφέρθηκε χαμηλότερη τιμή. Πολλές τράπεζες, μη θέλοντας να χάσουν έναν πιθανό δανειολήπτη, αρχίζουν να ενδιαφέρονται για πρόσθετα μπόνους.

Πρέπει επίσης να γνωρίζετε ότι η χαμηλότερη τιμή προσφέρεται εάν η κατοικία πληροί τις ακόλουθες απαιτήσεις:

• Η εγγύησή του είναι 100 χρόνια.
• Βρίσκεται σε μέρος με καλή οικολογία, logistics και κοντά στο κέντρο.
• Μπορεί να ληφθείπρος ενοικίαση.

Πώς να αναζητήσετε ακίνητη περιουσία; Για αυτό, υπάρχουν κτηματομεσιτικές εταιρείες, εξειδικευμένοι διαδικτυακοί πόροι, καθώς και μεσίτες και ιδιωτικές διαφημίσεις.

Πώς να ανοίξετε έναν λογαριασμό;

Έχει ήδη σημειωθεί ότι η πληρωμή για ακίνητα μπορεί να γίνει μόνο μέσω τράπεζας. Και εδώ είναι απαραίτητο να διευκρινιστεί μια απόχρωση. Γεγονός είναι ότι μέσω της ρωσικής «Sberbank» μπορεί να γίνει και αυτό! Γι' αυτό υπάρχει πληρωμή χωρίς μετρητά.

Αλλά πρέπει ακόμα να ανοίξετε λογαριασμό σε γερμανική τράπεζα. Φυσικά, πρέπει να είστε προσωπικά παρόντες για αυτό. Η λεγόμενη "ταχυδρομική νομιμοποίηση" είναι διαθέσιμη μόνο σε Γερμανούς πολίτες.

Από τα έγγραφα θα χρειαστείτε πρωτότυπα και αντίγραφα διαβατηρίων (πολιτικών και ξένων), συμπληρωμένα έντυπα και εγγραφή. Ορισμένες τράπεζες σας ζητούν να υποβάλετε μια αναφορά-σύσταση. Στη Γερμανία προτιμούν να ασχολούνται μόνο με καθαρό κεφάλαιο.

Ο λογαριασμός θα ανοίξει σε ευρώ και μετά θα υπογραφεί το συμβόλαιο. Τα χρήματα μπορούν να κατατεθούν την ίδια ημέρα.

Σύμβαση της σύμβασης

Αυτή η απόχρωση αξίζει επίσης να ληφθεί υπόψη όταν μιλάμε για το είδος της υποθήκης στη Γερμανία. Όταν ο πελάτης και η τράπεζα συμφωνήσουν σε όλους τους όρους, έρχεται η στιγμή της σύναψης συμφωνίας, η οποία αποτελεί τη βάση για την έκδοση δανείου στο μέλλον.

Η νομική βάση σε αυτήν την περίπτωση είναι ο γερμανικός Αστικός Κώδικας, καθώς και ο νόμος για τις τράπεζες στεγαστικών δανείων (παράγραφοι 601-610 και 14-16, 19 αντίστοιχα).

Το συμβόλαιο περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:

• Ποσό δανείου: ποσό + τόκοι + κόστος.
• Όροι στεγαστικού δανείου.
• Πληροφορίες σχετικά με τις απαιτούμενες πληρωμές (μέγεθος, ημερομηνία έναρξης αποπληρωμής δανείου, υπολογισμός επιτοκίων κ.λπ.).
• Μέθοδοι αποπληρωμής του χρέους.
• Πληροφορίες για τον δανειολήπτη.
• Όροι υπό τους οποίους μπορεί να λυθεί η σύμβαση.

Γενικά, δεν υπάρχει τίποτα περίπλοκο. Ναι, η απόκτηση στεγαστικού δανείου στη Γερμανία είναι λίγο πιο περίπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία, αλλά αυτό είναι κατανοητό, επειδή ένας αλλοδαπός αγοράζει ακίνητη περιουσία. Αλλά κατά τα άλλα, όλα είναι ίδια όπως στη Ρωσία.

Επιλέγοντας σωστά μια τράπεζα και μια στέγαση, μπορείτε ακόμη και να εξοικονομήσετε πολλά. Άλλωστε, η Γερμανία βρίσκεται στις TOP-3 ευρωπαϊκές χώρες που παρέχουν τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Και αυτό το 3-5% είναι πολύ μικρό σε σύγκριση με το 10-12% που προσφέρεται στη Ρωσία.

Timing

Πόσο καιρό χρειάζεται για να πάρετε ένα στεγαστικό δάνειο στη Γερμανία; Συνήθως διαρκεί 1 μήνα, αλλά μερικές φορές διαρκεί περισσότερο.

Στο πρώτο στάδιο ετοιμάζονται έγγραφα και αυτό διαρκεί περίπου δύο εβδομάδες. Παράλληλα, συνιστάται να εξοικειωθείτε με την αγορά προσφορών. Στη συνέχεια - επισκεφθείτε τις τράπεζες, κάντε αίτηση. Χρειάζονται 2-4 ημέρες ή περισσότερες.

Πόσο καιρό χρειάζεται για να λάβετε μια απόφαση στεγαστικού δανείου; Έως τέσσερις εβδομάδες το πολύ μετά τη συνέντευξη με τον τραπεζικό υπάλληλο. Όταν ένα άτομο λάβει έγκριση, θα πρέπει μόνο να επιλέξει την πιο συμφέρουσα προσφορά, να ανοίξει λογαριασμό και να κάνει μια κατάθεση. Μετά από αυτό, μπορείτε να αγοράσετε ακίνητα.