Αξιολόγηση κτιρίων και κατασκευών: έγγραφα, κανόνες και μέθοδοι

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Η αξιολόγηση των κτιρίων και των κατασκευών μπορεί να πραγματοποιηθεί για πολλούς λόγους. Τις περισσότερες φορές αυτό αφορά την πληρωμή των φόρων ιδιοκτησίας, το ύψος των οποίων εξαρτάται από την κτηματολογική αξία του αντικειμένου. Προκειμένου να αναθεωρηθεί αυτό το ποσό και να πραγματοποιηθεί ένα μικρότερο χρηματικό ποσό ως πληρωμές φόρου, οι ιδιοκτήτες παραγγέλνουν μια ανεξάρτητη εκτίμηση ακινήτων από έναν εξειδικευμένο οργανισμό. Το άρθρο θα παρέχει μια λίστα με τα απαραίτητα έγγραφα για τη διαδικασία, καθώς και τους κανόνες και τις μεθόδους με τις οποίες εκτελείται αυτή η ενέργεια.

Γιατί το χρειάζεστε;

Εκτός από τον λόγο που αφορά την αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας του αντικειμένου, υπάρχουν και ορισμένες άλλες περιστάσεις που απαιτούν αξιολόγηση της κατάστασης των κτιρίων και των κατασκευών:

• Προετοιμασία προπώλησης με προσδιορισμό της αγοραίας αξίας σε συγκεκριμένη ημερομηνία. Η διαδικασία είναι απαραίτητη για την ολοκλήρωση κάθε είδους συναλλαγής (αγοραπωλησία, ανταλλαγή, μίσθωση, εγγραφή μετοχών κ.λπ.).
• Με εντολή του δικαστηρίου ή για εξέταση της διαδικασίας στο δικαστήριο.
• Για τον υπολογισμό ζημιών λόγω ζημιών σε περιουσία.
• Για σκοπούς απόκτησης δανείου ή υποθήκης.
• Γιαπροσθέτοντας ένα αντικείμενο στο εγκεκριμένο κεφάλαιο του οργανισμού.

Σε ποιον να εμπιστευτείτε μια ανεξάρτητη αξιολόγηση

Οι ειδικοί σας συμβουλεύουν να ακολουθείτε τους ακόλουθους κανόνες όταν επιλέγετε μια κατάλληλη εταιρεία:

• Κάντε μια ερώτηση σε μια μηχανή αναζήτησης, για παράδειγμα, στο Yandex, υποδεικνύοντας την περιοχή σας. Αυτό θα είναι πολύ πιο παραγωγικό από την αναζήτηση διαφημίσεων στα έντυπα μέσα ενημέρωσης ή τη λήψη συνεντεύξεων με φίλους και συγγενείς.
• Μελετήστε τις διαφημίσεις πολλών εταιρειών. Όσο περισσότερες πληροφορίες στο Διαδίκτυο, τόσο πιο αξιόπιστη είναι η εταιρεία, αλλά τόσο πιο ακριβές θα είναι οι υπηρεσίες της.
• Θα πρέπει να βρείτε τον ιστότοπο της επιλεγμένης εταιρείας και να τον μελετήσετε ως προς το επίπεδο σχεδίασης, το περιεχόμενο, την παρουσία στη σελίδα επικοινωνίας και πληροφορίες σχετικά με την ερώτησή σας.
• Είναι απαραίτητο να ελέγξετε την τοποθέτηση στον ιστότοπο σαρωμένων αντιγράφων αδειών, πιστοποιητικών που επιβεβαιώνουν τη νομιμότητα των δραστηριοτήτων της εταιρείας, καθώς και πιστοποιητικών ασφάλισης επαγγελματικής ευθύνης.
• Συνιστάται να αναζητήσετε κριτικές στο Διαδίκτυο. Φυσικά, εάν υπάρχουν μόνο δύο ή τρία από αυτά, τότε αυτό δεν θα έχει καθοριστική σημασία, αλλά η παρουσία αρνητικών απόψεων πελατών θα πρέπει να ειδοποιεί τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
• Έχοντας βρει μια κατάλληλη επιλογή, θα πρέπει να τηλεφωνήσετε στην εταιρεία, να συστηθείτε και να μιλήσετε για το θέμα που σας ενδιαφέρει. Οι σαφείς και συνοπτικές απαντήσεις θα σας βοηθήσουν να κάνετε τη σωστή επιλογή. Η αδυναμία διεκπεραίωσης, η επιβίβαση σε αυτόματο τηλεφωνητή, η εναλλαγή από τον έναν υπάλληλο στον άλλο θα πρέπει να ειδοποιούν τον πελάτη.

Έγγραφα για την αξιολόγηση κτιρίων και κατασκευών

Συνήθως ο ιδιοκτήτης έχειπολλά έγγραφα για το ακίνητο αντικείμενο. Για να μάθετε ποια από αυτά είναι απαραίτητα για τη διαδικασία, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με την επιλεγμένη εταιρεία αξιολόγησης. Κατά κανόνα, ένας υπάλληλος της εταιρείας στην πρώτη συνάντηση ή σε μια τηλεφωνική συνομιλία θα εξηγήσει τι πρέπει να παρασχεθεί σε έναν ειδικό εξυπηρέτησης πελατών. Τα κύρια έγγραφα που επιτρέπουν την εκτίμηση της αγοραίας αξίας κτιρίων και κατασκευών που ανήκουν σε νομική οντότητα είναι:

• Πιστοποιητικό εγγραφής ιδιοκτησίας ακινήτου.
• Έγγραφα σχετικά με περιορισμούς στη χρήση του αντικειμένου.
• Επιβεβαιωμένα όρια κτιρίου ή δομής, που δείχνουν την τοποθεσία.
• Κάρτα αποθέματος που εκδόθηκε σύμφωνα με λογιστικά στοιχεία.
• Αναφορά στο αρχικό κόστος (αντικατάστασης) και στο ποσό των δεδουλευμένων αποσβέσεων.

Έγγραφα σχετικά με το δικαίωμα προσγείωσης κάτω από το αντικείμενο:

• Τεχνικό διαβατήριο που εκδόθηκε από το Γραφείο Τεχνικής Απογραφής, με σχέδια για το αντικείμενο.
• Η έλλειψη εγγράφων από τη ΔΔΠ συνεπάγεται την παροχή τεχνικών προδιαγραφών σύμφωνα με λογιστικά στοιχεία.
• Κατάλογος των παγίων περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας που βρίσκονται εντός του κτιρίου ή ως τμήμα της δομής, καθώς και η λογιστική τους αξία.
• Έγγραφα έργου με επεξηγηματική σημείωση.
• Πράξεις της Επιτροπής για την πραγματική απόσβεση του ακινήτου.

Πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής

Αυτό το έγγραφο ήταν νόμιμο μέχρι τον Ιούνιο του 2016 και εκδόθηκε για όλουςακίνητα. Σε περίπτωση αλλαγής του ιδιοκτήτη, της διεύθυνσης, των τεχνικών χαρακτηριστικών (για παράδειγμα, λόγω ανακατασκευής) ή όταν έγιναν οι απαραίτητες προσαρμογές στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Δικαιωμάτων (EGRP), εκδόθηκε αμέσως νέο πιστοποιητικό.

Από το καλοκαίρι του 2016, το έγγραφο δεν έχει εκδοθεί και μπορείτε να επιβεβαιώσετε την ιδιοκτησία λαμβάνοντας ένα απόσπασμα από το USRR, το οποίο ισχύει για ένα μήνα.

Περιορισμοί αντικειμένων

Εδώ παρέχονται πληροφορίες σχετικά με την παρουσία βαρών, ενοικιαστών, συμβάσεων, συμφωνιών και τυχόν περιορισμών που αναμφίβολα επηρεάζουν την τελική τιμή του αντικειμένου ως αποτέλεσμα της αξιολόγησης κτιρίων και κατασκευών. Ιδιαίτερη σημασία έχουν διάφορες διαφορές που εξετάζονται στα δικαστήρια κατά τη διάρκεια της διαδικασίας για τον προσδιορισμό της αξίας του αντικειμένου από ειδικό μισθωτής εταιρείας.

Τοποθεσία

Η διεύθυνση του ακινήτου μπορεί να επιβεβαιωθεί με πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, απόσπασμα από το USRR, γεωδαιτικό σχέδιο, τεχνική τεκμηρίωση ή τεκμηρίωση έργου. Θα πρέπει επίσης να παράσχετε στον ειδικό που παρέχει υπηρεσίες αποτίμησης τον κτηματολογικό αριθμό του κτιρίου, της δομής και της γης στην οποία βρίσκεται η εγκατάσταση.

Λογιστικά δεδομένα

Η λογιστική για τα πάγια στοιχεία της επιχείρησης τηρείται πάντα. Σύμφωνα με τις απαιτήσεις του PBU 6/01, η ιδιοκτησία τοποθετείται στον ισολογισμό. Επιπλέον, μια κάρτα αποθέματος ξεκινά απαραίτητα σε αυτήν. Μπορεί να συμπληρωθεί με το χέρι, κάτι που είναι χαρακτηριστικό για μικρές επιχειρήσεις. Σε αυτήν την περίπτωση, όλες οι αλλαγές σχετικά με το αντικείμενο είναι επίσηςεισάγεται χειροκίνητα. Αλλά οι περισσότερες επιχειρήσεις χρησιμοποιούν 1C. Εδώ, τα δεδομένα σχετικά με το αντικείμενο εισάγονται στο πρόγραμμα και ο λογαριασμός διατηρείται αυτόματα.

Για να εκτιμηθεί το κόστος αντικατάστασης ενός κτιρίου και κατασκευής, παρέχεται στον ειδικό της εταιρείας που εκτελεί τις εργασίες αντίγραφο της κάρτας απογραφής, συμπληρωμένο χειροκίνητα και επικυρωμένο με την υπογραφή εξουσιοδοτημένου ατόμου.

Έγγραφα για οικόπεδο

Είναι απαραίτητο να παράσχετε στον εκτιμητή πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση του οικοπέδου κάτω από το κτίριο ή την κατασκευή. Εκτός από τον αριθμό κτηματογράφησης, υπάρχει μια λίστα εγγράφων, η οποία περιλαμβάνει:

• κτηματολογικό διαβατήριο ή σχέδιο;
• πιστοποιητικό ιδιοκτησίας (εάν είχε εκδοθεί πριν από το 2016) ή το δικαίωμα για μόνιμη αέναη χρήση και από το 2016 - απόσπασμα από το USRR.
• συμβόλαιο (σε περίπτωση μίσθωσης).

Εάν υπάρχουν βάρη στον χώρο, τότε πρέπει να αναφέρονται και κατά τη σύναψη συμφωνίας με την εταιρεία για την εκτέλεση εργασιών αξιολόγησης κτιρίων και κατασκευών.

Φύλλο τεχνικών δεδομένων

Ένα τέτοιο έγγραφο συνήθως συντάσσεται πριν από τη διαδικασία εγγραφής ιδιοκτησίας του αντικειμένου. Εάν το ακίνητο ανήκει σε νομικό πρόσωπο, το οποίο επιβεβαιώνεται από απόσπασμα από το USRR, και δεν έχουν υπάρξει αλλαγές όσον αφορά τα τεχνικά χαρακτηριστικά από την εγγραφή, τότε είναι πολύ πιθανό ο εκτιμητής να παράσχει πιστοποιητικό εγγραφής για ένα κτίριο ή δομή που είχε δημιουργηθεί νωρίτερα από τη ΔΔΠ. Δεν χρειάζεται να παραγγείλετε νέο έγγραφο. Ακόμη και στην περίπτωση που δεν είναι διαθέσιμο από τον ιδιοκτήτη, μπορείτε να επικοινωνήσετε με τους ειδικούςτεχνικό απόθεμα στη θέση του αντικειμένου προκειμένου να ληφθεί αντίγραφο. Αυτή η διαδικασία θα κοστίσει πολλές φορές φθηνότερα από την έκδοση ενός νέου διαβατηρίου ιδιοκτησίας.

Εάν το αντικείμενο μεταφέρθηκε στο ακίνητο βάσει της συμφωνίας αγοραπωλησίας και η τεχνική τεκμηρίωση δεν μεταβιβάστηκε στον νέο ιδιοκτήτη, ο εκτιμητής πρέπει να συντάξει μια σύντομη περιγραφή σύμφωνα με τα λογιστικά στοιχεία και να υπογράψει τον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο του ιδιοκτήτη.

Άλλα έγγραφα

Αναμφίβολα, για να προχωρήσει απρόσκοπτα η διαδικασία εκτίμησης του κόστους των κτιρίων και των κατασκευών, θα πρέπει να παρέχετε όλες τις πληροφορίες για το ακίνητο στους ειδικούς της μισθωμένης εταιρείας. Αυτό ισχύει για την περίπτωση που απαιτείται αξιολόγηση του κτιρίου μαζί με την πλήρωση, για παράδειγμα, εξοπλισμό που είναι δύσκολο να αποσυναρμολογηθεί. Μπορείτε επιπλέον να ρίξετε μια ματιά στην τεκμηρίωση του έργου. Εάν το αντικείμενο καταστραφεί μερικώς, τότε θα πρέπει να εκδοθούν πιστοποιητικά προμήθειας που να επιβεβαιώνουν την πραγματική απόσβεση του ακινήτου.

Για μεμονωμένα άτομα

Ο απλός άνθρωπος χρειάζεται συχνότερα να χρησιμοποιεί υπηρεσίες αξιολόγησης για να καθορίσει την αγοραία αξία ενός διαμερίσματος, σπιτιού ή γης που ανήκει. Σε αυτήν την περίπτωση, η λίστα των εγγράφων είναι μικρή και φτάνει σε τρία σημεία:

• έγγραφο ιδιοκτησίας;
• κτηματολογικό διαβατήριο (για γη);
• τεχνικό διαβατήριο (για κτίριο ή διαμέρισμα).

Μέθοδοι αξιολόγησης που χρησιμοποιήθηκαν

Υπάρχουν τρεις μέθοδοι με τις οποίες ένας ειδικός μπορεί να καθορίσει την τιμή:

• Αναλογικό, κατά τη χρήση του οποίουσυγκρίνετε τις πρόσφατες τιμές των ακινήτων που πωλήθηκαν. Αυτή η μέθοδος είναι κατάλληλη για αξιολόγηση στο σπίτι. Ο εκτιμητής μελετά τις πωλήσεις του τρέχοντος έτους, συνοψίζοντας το πωληθέν ακίνητο με τη βοήθεια συντελεστών σε αυτό που αξιολογεί αυτήν τη στιγμή. Έτσι, στην αρχή βρίσκει πληροφορίες για το πωλούμενο σπίτι και προσαρμόζει την τιμή τους, λαμβάνοντας υπόψη τα διαθέσιμα χαρακτηριστικά για το εκτιμώμενο ανάλογο. Στη συνέχεια συγκρίνει πολλές παρόμοιες ιδιότητες στο ίδιο τμήμα και εξάγει τη μέση τιμή.
• Ακριβό, το οποίο λαμβάνει υπόψη όλα τα έξοδα κατασκευής ενός κτιρίου ή μιας δομής. Τις περισσότερες φορές αυτό ισχύει για νεόδμητες κατοικίες με μικρές επιφάνειες. Αυτό αναφέρεται στο ποσό των κεφαλαίων που θα χρειαστούν στην παρούσα στιγμή για να αναδημιουργηθεί ακριβώς το ίδιο αντικείμενο από πανομοιότυπα υλικά παρόμοιας ποιότητας εγκατάστασης και ακόμη και με παρόμοιες αρχιτεκτονικές λύσεις.

Κερδοφόρα, στην οποία η αγοραία αξία μπορεί να προσδιοριστεί με ακρίβεια, λαμβάνοντας υπόψη την κερδοφορία σε περίπτωση επένδυσης. Αυτή η μέθοδος είναι καλή για τον προσδιορισμό της τιμής του εμπορικού χώρου. Αρχικά, ορίστε την περίοδο για την οποία θα υπολογιστεί η κερδοφορία. Δεύτερον, εκτιμάται το ποσό του αναμενόμενου εισοδήματος. Τρίτον, υπολογίζεται το κέρδος που θα λάβει ο ιδιοκτήτης μετά την περίοδο τιμολόγησης. Τέταρτον, υπολογίζεται το άθροισμα όλων των εσόδων στο άμεσο μέλλον

Αποσβέσεις ακινήτου

Όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε παλαίωση. Στη λογιστική, η έννοια αυτή ορίζεται ως αποσβέσεις, το ποσοστό της οποίας μπορεί να εκτιμηθεί με βάση τις δεδουλευμένες αποσβέσεις. Μέθοδοιαξιολογήσεις της φυσικής φθοράς των κτιρίων και των κατασκευών χρησιμοποιούνται επίσης από εταιρείες που συμμετέχουν στον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Επί του παρόντος, προτιμάται ο υπολογισμός, στον οποίο προσδιορίζεται η φθορά κάθε δομικού στοιχείου και στη συνέχεια συνοψίζονται όλοι οι δείκτες. Με αυτή τη μέθοδο λαμβάνεται υποχρεωτικά υπόψη το κόστος αντικατάστασης του ακινήτου.

Πώς λειτουργούν οι ειδικοί

Υπάρχουν ορισμένοι κανόνες που ακολουθούνται κατά τη σύναψη συμφωνίας για την αξιολόγηση κτιρίων και κατασκευών:

• Ανάλυση του αντικειμένου που προσφέρει ο πελάτης για τον προσδιορισμό του κόστους.
• Εντοπισμός δουλειών, βαρών, υποθηκών.
• Σαφής ορισμός του τύπου ιδιότητας με επαλήθευση της διαθεσιμότητας μεθόδων υπολογισμού.
• Ανακαλύψτε τους περιορισμούς που μπορεί να επηρεάσουν την εργασία.
• Ανάλυση των πληροφοριών που παρέχει ο πελάτης με τον προσδιορισμό της επάρκειας των πληροφοριών.

Στο έργο του, ο εκτιμητής τηρεί τις ακόλουθες αρχές:

• Ανεξαρτησία από τους εμπλεκόμενους ανθρώπους και τις περιστάσεις.
• Αντικειμενικότητα αξιολόγησης.
• Καμία σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ του αναδόχου και του πελάτη.
• Υποχρεωτική σύναψη σύμβασης εργασίας.
• Σύστηση σαφών συμφωνιών σχετικά με το χρονοδιάγραμμα και το αντικείμενο της έρευνας.

Έτσι, κατά την αξιολόγηση του ακινήτου, ο πελάτης πρέπει να παρέχει στον ανάδοχο όλα τα απαιτούμενα έγγραφα για χρήση. Ο όρος για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων θα εξαρτηθεί από αυτό. Επίσης ακολουθείνα παρέχει σε εκπρόσωπο της εταιρείας αξιολόγησης πρόσβαση στην εγκατάσταση, η οποία αποτελεί προϋπόθεση για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του αναδόχου βάσει της συναφθείσας σύμβασης εργασίας.