Αγορά εμπορικών ακινήτων: χαρακτηριστικά, διαδικασίες και συστάσεις

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Η αγορά εμπορικών ακινήτων απαιτεί μια εξαιρετικά υπεύθυνη προσέγγιση. Μόνο ένα λάθος ή λάθος μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές αρνητικές συνέπειες. Ανεξάρτητα από την πολυπλοκότητα της συναλλαγής, η αγορά εμπορικών ακινήτων στη Μόσχα απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή και αυστηρή τήρηση ορισμένων κανόνων και έναν αλγόριθμο ενεργειών.

Πώς να αγοράσετε ένα γραφείο;

Η πιο κερδοφόρα μέθοδος επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα στη χώρα μας σήμερα είναι η απόκτηση αντικειμένων στην πρωτεύουσα και τη γύρω περιοχή. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου κερδίζει. Μπορεί να έχει σταθερό κέρδος από την παράδοση του αντικειμένου βάσει της σύμβασης μίσθωσης. Επιπλέον, στην αγορά σήμερα μπορείτε να βρείτε μεγάλο αριθμό επιτυχημένων εταιρειών που είναι πρόθυμες να αγοράσουν χώρους γραφείων. Ενδιαφέρονται κυρίως για μη οικιστικά ακίνητα που είναι κατάλληλα για εμπορικές δραστηριότητες.

Η εύρεση του κατάλληλου χώρου γραφείου μπορεί να διαρκέσει πολύ. Ωστόσο, αν τελικά έχετε βρει ένα κατάλληλο αντικείμενο, προκύπτουν νέα ερωτήματα. Πώς πραγματοποιείταιαγορά εμπορικής ιδιοκτησίας; Πώς να συντάξετε μια σύμβαση; Ποια χαρακτηριστικά πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά τη σύναψη μιας συμφωνίας; Αυτό και πολλά άλλα θα συζητηθούν σε αυτό το άρθρο.

Νομικές χαρές: Ιδιοκτησία

Ευτυχώς, οι μέρες των εχθρικών εξαγορών και άλλων σεναρίων παράνομων ενεργειών έχουν περάσει προ πολλού. Εδώ όμως είναι οι άνθρωποι που ειδικεύονται σε τέτοιες δραστηριότητες, δουλεύουν μέχρι σήμερα. Συχνά εμπλέκονται στην επίλυση διαφόρων προβλημάτων. Σε περιόδους οικονομικής κρίσης, ο κίνδυνος απάτης είναι υψηλότερος από ποτέ, επομένως οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων θα πρέπει να είναι προσεκτικοί και προσεκτικοί.

Πώς είναι η αγορά εμπορικών ακινήτων; Οι παγίδες που μπορείτε να περιμένετε όταν κάνετε μια συμφωνία είναι πολύ διαφορετικές. Θα πρέπει να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί εάν γνωρίζετε ότι ο πωλητής του ακινήτου βρίσκεται σε δύσκολη οικονομική κατάσταση. Στη σύγχρονη νομική πρακτική, υπάρχουν πολλά παραδείγματα για το πώς ο αρχικός ιδιοκτήτης των χώρων, συντάσσοντας σύμβαση για την αγορά εμπορικών ακινήτων, άφησε κενά που κατέστησαν δυνατή τη διατήρηση της ιδιοκτησίας. Τέτοιοι ανέντιμοι πωλητές, αφού επιλύσουν οικονομικά ζητήματα μέσω της συναλλαγής, θα μπορούσαν να απαιτήσουν την επιστροφή του αντικειμένου.

Έτσι, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η αγοραπωλησία εμπορικών ακινήτων θα είναι επιτυχής μόνο εάν η συναλλαγή επισημοποιηθεί νόμιμα. Βασικοί παράγοντες σε αυτό το θέμα είναι η ορθότητα και η ορθότητα της σύνταξης της σύμβασης. Μόνο σε αυτή την περίπτωση θα μπορέσετε να προστατευθείτε από τους κινδύνους που σχετίζονται με την απώλεια περιουσίας καιπαρουσίαση αβάσιμων οικονομικών απαιτήσεων από τον πωλητή. Γι' αυτό, για τους περισσότερους αγοραστές, η πιο σημαντική πτυχή είναι η απόκτηση ενός νόμιμα καθαρού χώρου.

Η αγορά εμπορικών ακινήτων για έναν μεμονωμένο επιχειρηματία (μεμονωμένο επιχειρηματία) έχει πολλούς κινδύνους που μπορεί να οδηγήσουν σε μακροχρόνιες δικαστικές διαφορές. Ως αποτέλεσμα, μπορείτε όχι μόνο να σπαταλήσετε τον χρόνο και την ενέργειά σας, αλλά και να χάσετε τις εγκαταστάσεις σας.

Κύριοι κίνδυνοι αγοραστών

Η αγορά εμπορικών ακινήτων μπορεί να συνοδεύεται από τους ακόλουθους κινδύνους:

• ο πωλητής δεν κατέχει το αντικείμενο;
• τα δικαιώματα στις εγκαταστάσεις μπορούν να αμφισβητηθούν από τρίτους·
• τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ενδέχεται να είναι λανθασμένα;
• εμφάνιση αντικειμένου;
• η αγορά ενός αντικειμένου μπορεί να συνοδεύεται από έναν αριθμό πρόσθετων δαπανών;
• εμφάνιση τρίτων που ζητούν αποπληρωμή χρεών ή αποζημίωση για ζημίες που σχετίζονται με τη χρήση του αντικειμένου.

Έτσι, εάν δεν δώσετε τη δέουσα προσοχή στη συναλλαγή, μια τέτοια απόκτηση μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές οικονομικές συνέπειες. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν λαμβάνεται δάνειο για την αγορά εμπορικών ακινήτων. Γεγονός είναι ότι οι μεγάλες τράπεζες απασχολούν ειδικά εκπαιδευμένους ειδικούς, καθήκον των οποίων είναι να ενεργούν προς το συμφέρον του οργανισμού. Η έλλειψη ενδελεχούς ελέγχου της συναλλαγής πώλησης και αγοράς, η μη συμμόρφωση με βασικούς κανόνες ασφαλείας και η απουσία σημαντικών νομικών εγγράφων μπορεί ναοδηγήσει σε κατάσχεση της αποκτηθείσας περιουσίας από επιδρομείς.

Επεξεργασία προσφοράς

Ανάπτυξη τεκμηρίωσης σε περίπτωση που η αγορά εμπορικής ακίνητης περιουσίας από ιδιώτη πραγματοποιείται με βάση τυποποιημένα έντυπα. Μπορεί να μην λαμβάνουν υπόψη όλα τα χαρακτηριστικά ενός συγκεκριμένου δωματίου. Τα περισσότερα συμβόλαια συντάσσονται με χρήση τυπικών όρων και γενικών φράσεων. Επιπλέον, ο αγοραστής μπορεί να μην σκεφτεί αρκετά καλά τα πιθανά σενάρια και το σχέδιο της συναλλαγής. Ως αποτέλεσμα, η αγορά εμπορικής ακίνητης περιουσίας μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα δυσκολίες στην απόκτηση ιδιοκτησίας ή δικαστική προσφυγή σε οποιοδήποτε από τα σημεία που περιγράφονται στη σύμβαση.

Πώς να ελέγξετε την καθαρότητα της συναλλαγής;

Αυτή η ερώτηση ενδιαφέρει πολλούς αγοραστές ακινήτων σήμερα. Εάν δεν κάνετε ενδελεχή έλεγχο, τότε υπάρχει πιθανότητα τρίτων να διεκδικήσουν το ακίνητο. Για τον αγοραστή, αυτό θα οδηγήσει μόνο σε αρνητικές συνέπειες: θα πρέπει να αποδείξει τα δικαιώματά του στο δικαστήριο, κάτι που απαιτεί πρόσθετο κόστος. Επιπλέον, εάν λήφθηκε δάνειο για αγορά εμπορικών ακινήτων, υπάρχουν πιο σημαντικά προβλήματα με τις απαιτήσεις για την αποπληρωμή τραπεζικού χρέους.

Νομικό καθεστώς εμπορικών χώρων

Σε περίπτωση μη τήρησης της διαδικασίας καταχώρισης συναλλαγής αγοραπωλησίας, ενδέχεται να προκύψουν διάφορες συγκρούσεις με κρατικούς φορείς που ασκούν έλεγχο. Με ανεπαρκή προσεκτική μελέτη όλων των λεπτομερειών της συναλλαγής, είναι πιθανό ότιο αγοραστής απλά εξαπατάται. Σε αυτήν την περίπτωση, μπορείτε να χάσετε όχι μόνο το ακίνητο, αλλά και τα χρήματα.

Για να μειώσετε την πιθανότητα αρνητικών συνεπειών στο μηδέν, πρέπει να ελέγξετε προσεκτικά τόσο το ίδιο το αντικείμενο όσο και τον πωλητή. Προσπαθήστε να περιγράψετε όσο το δυνατόν ακριβέστερα όλους τους όρους της σύμβασης, φροντίστε να λάβετε υπόψη τη στιγμή της συναλλαγής και την περίοδο αμέσως μετά από αυτήν. Είναι καλύτερα να αναλύσετε όλες τις πιθανές συνέπειες εκ των προτέρων και να αποφασίσετε για την προτιμώμενη στρατηγική συμπεριφοράς.

Με ανεπαρκή προετοιμασία για τη συναλλαγή, η βάση της μπορεί να είναι εύθραυστη από νομική άποψη. Σε αυτή την περίπτωση, η πιθανότητα αποτυχίας είναι μεγάλη. Επομένως, εάν έχετε αποφασίσει να αγοράσετε ένα εμπορικό ακίνητο, η ειδική νομική υποστήριξη θα πρέπει να είναι η πρώτη σας προτεραιότητα.

Κρυφοί κίνδυνοι

Κατά την αγορά εμπορικών ακινήτων, ο αγοραστής ενδέχεται να μην έχει τις απαραίτητες πληροφορίες σχετικά με τα τεχνικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου. Οι πωλητές προσπαθούν να μην επικεντρώνονται σε αρνητικά σημεία. Ως αποτέλεσμα, ο αγοραστής, μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, μπορεί να αντιμετωπίσει την ανάγκη σημαντικών οικονομικών δαπανών που απαιτούνται για να φέρει το ακίνητο σε καλή κατάσταση. Για παράδειγμα, κατά την αγορά χώρων σε ένα νέο κτίριο, ο αγοραστής μπορεί να βρει ορισμένα ελαττώματα που δεν εντοπίστηκαν ως αποτέλεσμα της αρχικής επιθεώρησης. Μερικές φορές υπάρχουν ακόμη και περιπτώσεις ασυνέπειας μεταξύ της περιοχής και της διάταξης των χώρων που πωλούνται και των παραμέτρων που καθορίζονται στην επίσημη τεχνική τεκμηρίωση.

Εμπειρογνωμοσύνη

Για τον προσδιορισμό όλων των παραμέτρων και των χαρακτηριστικών του αντικειμένου, είναι απαραίτητο να διεξαχθεί τεχνική εξέταση. Έχοντας υπόψη τη γνώμη της επιτροπής εμπειρογνωμόνων, μπορείτε να υποβάλετε βάσιμες απαιτήσεις στον προγραμματιστή με αίτημα να διορθωθούν ορισμένες ελλείψεις. Σε περίπτωση που ο κατασκευαστής αρνηθεί να εξαλείψει τα ελαττώματα που έγιναν κατά την κατασκευή, ο αγοραστής μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να υπερασπιστεί εκεί τα δικαιώματά του.

Όταν αγοράζετε εμπορικά ακίνητα σε παλαιότερα κτίρια, η φθορά πρέπει να είναι η κύρια εστίαση. Εξάλλου, ελαττώματα που φαίνονται ασήμαντα με την πρώτη ματιά μπορούν να οδηγήσουν σε παγκόσμια καταστροφή. Για να προσδιοριστεί η τεχνική κατάσταση του αντικειμένου, είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί διεξοδική επιθεώρηση της δομής. Οι προγραμματιστές και τα κτηματομεσιτικά γραφεία ενδιαφέρονται να πουλήσουν το ακίνητο το συντομότερο δυνατό. Είναι απίθανο να θέλουν να ενημερώσουν τον αγοραστή για όλα τα χαρακτηριστικά των χώρων. Αυτό είναι κατανοητό, γιατί αν μάθει για όλες τις ελλείψεις, θα θελήσει να μειώσει το ποσό της συναλλαγής.

Για να μην πέσετε θύμα ενός ανέντιμου πωλητή, είναι σημαντικό όχι μόνο να δίνετε ιδιαίτερη προσοχή σε προφανείς ελλείψεις, αλλά και να εστιάσετε ακόμη και στα πιο μικρά ελαττώματα. Μπορείτε να απαιτήσετε από τον πωλητή είτε να μειώσει το κόστος του αντικειμένου είτε να εξαλείψει όλες τις ελλείψεις δωρεάν μέσα σε ένα προκαθορισμένο χρονικό πλαίσιο. Εάν εντοπιστούν σημαντικές παραβιάσεις σχετικά με την ποιότητα του εμπορικού ακινήτου, ο αγοραστής μπορεί να αρνηθεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που καθορίζονται στοσυμβόλαιο.

Υπερτιμημένο

Πώς αποτιμάται η εμπορική ιδιοκτησία; Μια αγορά ευκαιρίας απαιτεί ενδελεχή εκτίμηση του ακινήτου.

Υπάρχουν τρεις κύριες προσεγγίσεις:

1. Κερδοφόρα: σταδιακή απόσβεση των χρημάτων που δαπανήθηκαν για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο.
2. Συγκριτικό: Το ακίνητο συγκρίνεται με παρόμοια ακίνητα προς πώληση.
3. Κόστος: υπολογίζει το κατά προσέγγιση ποσό των δαπανών που θα χρειαστεί να δαπανηθούν για την απόκτηση παρόμοιου αντικειμένου.

Αυτή η αξιολόγηση έχει αναλυτικό χαρακτήρα.

Πώς να υπολογίσετε σωστά την τιμή ενός αντικειμένου;

Η διαδικασία αξιολόγησης μπορεί να πραγματοποιηθεί από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα, μεσίτη ή τον ίδιο τον πωλητή. Όταν πραγματοποιούνται συναλλαγές ακινήτων από νομικά πρόσωπα, απαιτείται η εμπλοκή ανεξάρτητου εκτιμητή. Μετά την εργασία που έχει γίνει, ο ειδικός παρέχει μια λεπτομερή αναφορά, η οποία θα είναι επίσημο έγγραφο.

Ο μεσίτης μετά από εκτίμηση ακινήτων δεν εκδίδει κανένα έγγραφο. Θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι η πλειονότητα των μεσιτών που εργάζονται σήμερα στη χώρα μας δεν είναι σε θέση να παρέχουν τόσο υψηλής ποιότητας υπηρεσία. Η αξιολόγηση θα είναι επαρκής μόνο εάν συνεργαστείτε με έναν ικανό και καταρτισμένο ειδικό.

Επίσης, μπορείτε να κάνετε μια αξιολόγηση του ακινήτου μόνοι σας. Για να γίνει αυτό, αρκεί να κατανοήσουμε λίγο τους δείκτες της αγοράς και να αναλύσουμε άλλες προσφορές. Εδώ είναι το κύριο πράγμακάντε μια εκτίμηση με βάση πολλές διαφορετικές πηγές για την αγορά και την πώληση αντικειμένων.

Κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος

Μια σημαντική παράμετρος είναι η τοποθεσία του ακινήτου. Το κύρος της περιοχής έχει μεγάλη επιρροή στο κόστος των χώρων. Η βολική υποδομή και η προσβασιμότητα των μεταφορών είναι επίσης σημαντικές. Όσο ακριβέστερα προσδιορίσετε την τιμή του αντικειμένου, τόσο πιο επιτυχημένη θα είναι η συναλλαγή.

Εάν πρόκειται να αγοράσετε εμπορικά ακίνητα, φροντίστε να διαβάσετε όλες τις αποχρώσεις πριν κάνετε μια συμφωνία, ώστε να μην έρθετε σε μια δυσάρεστη κατάσταση και να μην χάσετε τα χρήματά σας.