Εκτίμηση αγοραίας αξίας: μέθοδοι, διαδικασία σύνταξης έκθεσης, σκοποί διεξαγωγής

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Αξιολόγηση ενός διαμερίσματος ή ενός σπιτιού μπορεί να χρειαστεί σε πολλές περιπτώσεις. Ναι, και είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζετε πόσα έσοδα μπορείτε να αποκτήσετε από την πώληση ακινήτων. Σε τελική ανάλυση, αυτό είναι ένα πλεονέκτημα που πρέπει να χρησιμοποιηθεί με σύνεση, πράγμα που σημαίνει ότι πρέπει να γνωρίζετε τα πάντα για αυτό. Μπορείτε να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος σε αυτό το άρθρο.

Ποια είναι η αγοραία αξία;

Τώρα το μοντέλο της αγοράς της οικονομίας κυριαρχεί σε όλο τον κόσμο, το οποίο περιλαμβάνει την αγορά και πώληση διαφόρων αγαθών για τα χρήματα για τα οποία οι άνθρωποι είναι διατεθειμένοι να τα αγοράσουν. Για παράδειγμα, εάν παράγετε φθηνά πιάτα μιας χρήσης, τότε η τιμή τους είναι απίθανο να είναι πολύ υψηλή. Διαφορετικά, απλά δεν θα έχετε αγοραστές. Η ίδια αρχή μπορεί να αποδοθεί και στα ακίνητα: σε διαμερίσματα και σπίτια. Όμως σε αυτή την περίπτωση είναι πολύ πιο δύσκολο να τεθεί μια αντικειμενική τιμή που δεν θα μείωνε τις επενδύσεις των ιδιοκτητών και ταυτόχρονα δεν θα ήταν υπερβολική. Η κατάσταση συχνά περιπλέκεται από το γεγονός ότι κατά την πώληση ακινήτων, οι ιδιοκτήτες σπάνια είναι αντικειμενικοί. Εάν οι καλές αναμνήσεις συνδέονται με το σπίτι, ήπεράσατε την παιδική σας ηλικία σε αυτό, μπορεί να είναι δύσκολο να ορίσετε σωστά μια τιμή με βάση τις συνθήκες της αγοράς.

Γι' αυτό οι υπηρεσίες των εκτιμητών είναι τόσο δημοφιλείς, οι οποίες βοηθούν να αποδοθεί νηφάλια η σωστή τιμή. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος μπορεί να είναι δύσκολη εάν οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος έχουν επείγουσα ανάγκη να πουλήσουν το ακίνητο γρήγορα ή εάν το ακίνητο βρίσκεται σε δυσμενή περιοχή.

Ανά τύπο, διακρίνουν την τρέχουσα, την προηγούμενη και τη μελλοντική αγοραία αξία. Όπως μπορείτε να μαντέψετε, εξαρτάται από το χρόνο για τον οποίο υπολογίζεται. Τις περισσότερες φορές, πραγματοποιείται μια συνεχής αξιολόγηση, αλλά εάν πρόκειται να επενδύσετε σε ένα διαμέρισμα ως επένδυση, τότε η αξία της κατοικίας στο μέλλον μπορεί να σας φανεί χρήσιμη.

Χρειάζεται να μάθω την τιμή;

Γιατί να ρωτήσω την αξία ενός ακινήτου; Οι σκοποί της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου μπορεί να είναι διαφορετικοί. Αλλά πιο συχνά το αντικείμενο αξιολογείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Αν θέλουν να υποθηκεύσουν ή να νοικιάσουν ακίνητη περιουσία. Στην πρώτη περίπτωση, το κόστος απαιτείται για τον υπολογισμό του ποσού των κεφαλαίων που παρέχονται (για παράδειγμα, για υποθήκη ή δάνειο).
• Εάν το ακίνητο δωρήθηκε και πρέπει να διορθώσετε την πραγματική του αξία.
• Σε πτώχευση.
• Για αμφισβήτηση της κτηματολογικής αξίας. Κατά την πώληση ακινήτων, το κράτος παίρνει φόρο στο ταμείο, ο οποίος επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ της αγοραίας και της κτηματολογικής αξίας. Μπορεί συχνά να χρειάζεστε τη βοήθεια ενός εκτιμητή για να αμφισβητήσετε την αξία του.
• Κατά την πώληση ή την αγορά.
• Σε οποιεσδήποτε άλλες περιπτώσεις, όταν πρέπει να μάθετε την πραγματική τιμή ενός αντικειμένου.

Μέθοδοι αξιολόγησης

Υπάρχουν τρεις μέθοδοι για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας.

Το πιο δημοφιλές είναι το ακριβό. Λαμβάνει υπόψη πόσα από τα δικά σας χρήματα έχετε επενδύσει στην αγορά και τη βελτίωση του σπιτιού. Τα κριτήρια για αυτή τη μέθοδο είναι αρκετά καλά καθορισμένα. Για να κάνετε υπολογισμούς, πρέπει να ξέρετε πόσο θα κοστίσει η κατασκευή ακριβώς του ίδιου σπιτιού ή διαμερίσματος την τρέχουσα στιγμή. Ταυτόχρονα, λαμβάνονται υπόψη απολύτως όλα τα μικρά πράγματα: από το κόστος των θυρών μέχρι την τιμή των υπηρεσιών εγκατάστασης. Φυσικά υπολογίζονται και οι αποσβέσεις και τα μειονεκτήματα της κατοικίας, με αποτέλεσμα να βρίσκετε γρήγορα την ακριβή τιμή του ακινήτου. Ένας άλλος ορισμός που πρέπει να γνωρίζετε στην προσέγγιση κόστους είναι το κόστος αντικατάστασης. Πόσο θα κοστίσει ένα διαμέρισμα με την ίδια επιφάνεια και περίπου την ίδια τοποθεσία, αλλά χτισμένο με διαφορετικά υλικά; Ως αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει μια σαφή εικόνα της αξίας της ιδιοκτησίας του. Εξάλλου, ο αγοραστής είναι απίθανο να πληρώσει για ένα αντικείμενο που δεν πληροί τις αναφερόμενες απαιτήσεις.

Μια άλλη μέθοδος είναι η συγκριτική. Συνίσταται στη διεξαγωγή έρευνας για παρόμοιες συναλλαγές. Για παράδειγμα, τον περασμένο μήνα αγόρασαν ένα διαμέρισμα 1 δωματίου από τον Vasily στην ίδια περίπου περιοχή με τις ίδιες κοινωνικές ανέσεις. Πόσα πήρε για αυτό; Έχοντας συλλέξει ορισμένα στατιστικά στοιχεία από πολλές τέτοιες περιπτώσεις, μπορούμε να βγάλουμε συμπεράσματα σχετικά με τη μέση τιμή των ακινήτων σε αυτό το τμήμα. Προς το παρόν, για μια συγκριτική αξιολόγηση, δεν χρειάζεται καν να καταφύγετε σε βοήθειαειδικοί: πολλοί ιστότοποι συλλέγουν πληροφορίες και εμφανίζουν το αποτέλεσμα.

Η μέθοδος εισοδήματος της αποτίμησης ακινήτων λαμβάνει υπόψη πόσα μπορείτε να πάρετε μετά την αγορά ενός ακινήτου. Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιείται, για παράδειγμα, όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα για να το νοικιάσετε αργότερα. Πράγματι, σε αυτήν την περίπτωση, είναι σημαντικοί εντελώς διαφορετικοί παράγοντες: η εγγύτητα του μετρό, ο σχεδιασμός, η περιοχή κ.λπ. Η μέθοδος εισοδήματος σάς επιτρέπει να υποθέσετε με μεγάλη πιθανότητα πόσο κερδοφόρα ή ασύμφορη θα είναι η επένδυση στο μέλλον.

Κριτήρια

Σε κάθε προσέγγιση, χρησιμοποιούνται διαφορετικά κριτήρια για την αξιολόγηση της αγοραίας αξίας των χώρων. Αλλά γενικά, όλα βασίζονται στους ακόλουθους παράγοντες:

• προσβασιμότητα σε συγκοινωνίες (μετρό, στάσεις, αυτοκινητόδρομοι).
• Σαλόνι.
• Διάταξη.
• Διαθεσιμότητα διαφόρων κοινωνικών εγκαταστάσεων: εμπορικά κέντρα, σχολεία, νηπιαγωγεία.
• Ποιότητα αέρα.
• Παρουσία κοντινών πάρκων και άλλων φυσικών αντικειμένων.
• Όροφος.
• Το υλικό από το οποίο κατασκευάζεται η κατοικία.
• Διαθεσιμότητα φινιρίσματος και επισκευής.

Αξιολόγηση

Το πιο συχνό αντικείμενο αξιολόγησης είναι συνήθως τα διαμερίσματα. Ο πελάτης πρέπει απλώς να απαντήσει στην ερώτηση γιατί χρειαζόταν μια αξιολόγηση. Με βάση την απάντηση, ο ερμηνευτής επιλέγει την κατάλληλη μέθοδο. Αλλά τις περισσότερες φορές, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος λαμβάνει υπόψη και τις τρεις προσεγγίσεις. Εάν εφαρμοστούν όλα, τότε η αγοραία αξία θεωρείται λογική. Κάθε προσέγγιση έχει επίσης έναν συντελεστή που τον αντικατοπτρίζει.αυθεντικότητα. Για παράδειγμα, η συγκριτική μέθοδος έχει μάλλον χαμηλό συντελεστή αξιοπιστίας, καθώς πολλές συναλλαγές στη ρωσική αγορά δεν είναι διαφανείς και τα αντικείμενα συχνά δεν έχουν επαρκή ανάλογα. Πώς είναι η διαδικασία εκτίμησης ακινήτων;

1. Ο εκτιμητής επιλέγει τη μέθοδο αξιολόγησης που είναι πιο κατάλληλη για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα ή σπίτι.
2. Ο πελάτης μπορεί να επιλέξει τον χρόνο της παραγγελίας του. Πρέπει επίσης να δηλώσει τον σκοπό της μελέτης και το ποσό της ανταμοιβής.
3. Εάν και τα δύο μέρη καταλήξουν σε συμφωνία, τότε συντάσσεται σύμβαση μεταξύ τους. Συχνά, οι υπηρεσίες ενός εκτιμητή δεν είναι φθηνές, επομένως η σύμβαση αποτελεί πρόσθετη εγγύηση για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων.
4. Όσο περισσότερες μεθόδους χρησιμοποιεί μια μελέτη, τόσο πιο ακριβή θα είναι. Επομένως, ο εκτιμητής μπορεί να ανακοινώσει την τιμή του καθενός ξεχωριστά για να καταλάβει πόσο είναι.
5. Στη συνέχεια, ο εκτελεστής διενεργεί την αξιολόγηση ο ίδιος, υπολογίζει τους συντελεστές αξιοπιστίας και παρέχει την τελική τιμή.
6. Η αναφορά για την τρέχουσα αγοραία αξία του αντικειμένου συμπληρώνεται τελευταία.

Αξιολόγηση σπιτιού

Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός σπιτιού δεν διαφέρει πολύ από μια παρόμοια διαδικασία για ένα διαμέρισμα. Αρχικά, ο εκτιμητής καθορίζει το κόστος όχι του ίδιου του εξοχικού σπιτιού, αλλά της τοποθεσίας. Σε αυτό το ποσό, ο ειδικός προσθέτει το κόστος της εργασίας και τα υλικά που χρειάζονται για την κατασκευή του ίδιου σπιτιού. Τις περισσότερες φορές, η αξιολόγηση της αγοραίας αξίας του ιστότοπου πραγματοποιείται με τη μέθοδο του κόστους. Εάν ο πελάτης έχει επιλέξει τη μέθοδο σύγκρισης, τότε ο ανάδοχος θα αναζητήσει παρόμοια αντικείμενασε γειτονικές περιοχές προκειμένου να υπολογιστεί το μέσο κόστος ενός οικοπέδου με κατοικία. Το αποτέλεσμα είναι μια σταθμισμένη μέση τιμή στην οποία μπορείτε να βασιστείτε κατά τη διάρκεια της πώλησης.

Η αγορά ή η πώληση ακινήτων είναι ένα πολύ σημαντικό βήμα. Με μια εσφαλμένη εκτίμηση της αξίας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μετανιώσει πολύ που δεν χρησιμοποίησε τις υπηρεσίες ενός επαγγελματία εκτιμητή. Εξάλλου, ως αποτέλεσμα, μπορείτε να χάσετε πολύ μεγαλύτερο ποσό.

Διαδικασία για τη σύνταξη ενός εγγράφου τιμών

Η Αναφορά είναι το αποτέλεσμα εκτίμησης ακινήτων, η οποία περιλαμβάνει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες. Περιλαμβάνει τις μεθόδους που έχουν εφαρμοστεί για αξιολόγηση, ανάλυση χαρακτηριστικών, περιγραφή της κατάστασης της αγοράς και πολλά άλλα. Με απλά λόγια, η αναφορά χρησιμεύει ως επίσημη επιβεβαίωση της εκχωρημένης αγοραίας αξίας και μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε συναλλαγές ή για τη λήψη δανείων. Για να είναι έγκυρη μια αναφορά, πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες ενότητες:

• Σελίδα τίτλου (αριθμός, πληροφορίες για τον εργολάβο και τον ιδιοκτήτη του ακινήτου).
• Πίνακας περιεχομένων. Αν και η αναφορά δεν είναι πολύ μεγάλη, ο πίνακας περιεχομένων σάς επιτρέπει να κατανοήσετε γρήγορα τις υπάρχουσες ενότητες.
• Συνοδευτική επιστολή, η οποία περιέχει όλες τις βασικές πληροφορίες που παρουσιάζονται σε δωρεάν μορφή. Συνήθως αναφέρεται στις προσεγγίσεις που ακολουθούνται.
• Τα ευρήματα υποδεικνύουν τα αποτελέσματα της αξιολόγησης.

Χάρη στη βολική μορφή της αναφοράς αγοραίας αξίας, κάθε άτομο μπορεί εύκολα να βρει τις πληροφορίες που χρειάζεται και το αποτέλεσμα της διαδικασίας μπορεί να βρεθεί απλά κοιτάζοντας την τελευταία σελίδα.

Η διαφορά μεταξύαγοραία και κτηματολογική αξία

Κατά την πώληση ή την αγορά ακινήτων, πιθανότατα θα πρέπει να αντιμετωπίσετε κάτι όπως η κτηματολογική αξία. Αυτή είναι η τιμή της κατοικίας, την οποία ορίζει το κράτος με δική του εκτίμηση. Η κτηματολογική αξία δεν είναι πάντα σωστή, επομένως μπορεί να προκύψει ένα χάσμα αρκετών εκατοντάδων χιλιάδων ρούβλια μεταξύ αυτής και της τιμής της αγοράς. Ποια βήματα πρέπει να ληφθούν σε αυτήν την περίπτωση;

• Παραγγελία αξιολόγησης ιδιοκτησίας τρίτου μέρους.
• Εάν η διαφορά αποδείχθηκε πραγματικά σημαντική, τότε είναι απαραίτητο να υποβάλετε αίτηση στη Rosreestr με αίτημα αναθεώρησης της αξίας της κτηματολογικής αξίας με βάση τα διαθέσιμα έγγραφα. Σε αυτήν την περίπτωση, μια καλογραμμένη αναφορά μπορεί να παίξει μεγάλο ρόλο.
• Εάν αρνηθείτε, μπορείτε να αμφισβητήσετε την απόφαση στο δικαστήριο. Το κύριο πράγμα είναι να έχετε χρόνο να το κάνετε αυτό εντός 6 μηνών από την ημερομηνία της αξιολόγησης.

Συμβουλές ειδικών

Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου κατοικίας είναι μια πολύ περίπλοκη διαδικασία, η οποία έχει πολλές αποχρώσεις:

• Αν η κτηματολογική αξία είναι χαμηλότερη από την αγοραία αξία, αυτό μπορεί να μειώσει σημαντικά τους φόρους. Αλλά αν πρόκειται να πουλήσετε ακίνητα, τότε θα ήταν καλύτερα να το ξανασκεφτείτε.
• Χρησιμοποιήστε δωρεάν συμβουλές. Ορισμένες εταιρείες τα παρέχουν δωρεάν για διαφημιστικούς σκοπούς. Επίσης στο Διαδίκτυο μπορείτε να λάβετε συμβουλές από ειδικούς για αμφιλεγόμενα θέματα.
• Αξιολογήστε έγκαιρα. Η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει πολύ. Αυτοεκτίμησηο εαυτός του δεν τελειώνει γρήγορα και μπορεί να προκύψουν απρόβλεπτες δυσκολίες στην πορεία.
• Επιλέξτε εταιρείες που βρίσκονται στην ίδια περιοχή με το αντικείμενο. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε επιπλέον έξοδα μεταφοράς και χρόνο των ειδικών.

Ποιον να επικοινωνήσω;

Εάν αποφασίσετε να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες ενός εκτιμητή, τότε θα χρειαστείτε έναν ειδικό που να ασχολείται ειδικά με το τμήμα του real estate σας. Στις μεγάλες πόλεις, συνήθως υπάρχουν πολλές επιλογές. Η επιλογή της σωστής εταιρείας βασίζεται σε κριτικές ή συστάσεις από φίλους. Εάν κανείς από το περιβάλλον σας δεν μπορεί να μοιραστεί τις επαφές ενός επαληθευμένου ατόμου, τότε όταν επιλέγετε έναν ερμηνευτή, θα πρέπει να καθοδηγηθείτε από τα ακόλουθα κριτήρια:

• Η εταιρεία πρέπει να βρίσκεται στην αγορά για αρκετά χρόνια και να έχει καλή φήμη.
• Ο ιστότοπος πρέπει να παρουσιάζει άδειες και πιστοποιητικά που θα επιβεβαιώνουν το δικαίωμα λειτουργίας της εταιρείας.
• Τα θετικά σχόλια στο Διαδίκτυο μπορούν επίσης να χρησιμεύσουν ως παράγοντας συνεργασίας.

Κόστος των υπηρεσιών του εκτιμητή

Πολλοί πιστεύουν ότι οι υπηρεσίες ενός εκτιμητή κοστίζουν τρελά χρήματα, επειδή πρέπει να πάει στο site και να κάνει πολλή δουλειά. Αλλά στην πραγματικότητα, θα χρειαστεί να πληρώσετε από 3.500 έως 5.000 ρούβλια για μια εκτίμηση διαμερίσματος. Το κόστος εξαρτάται από την εταιρεία, το μέγεθος του διαμερίσματος και την απόστασή του από την πόλη. Συνήθως τα ταξίδια στην περιοχή πληρώνονται ξεχωριστά. Υπάρχει επίσης προσαύξηση τιμής για επείγουσες παραγγελίες, συνήθως η τιμή αυξάνεται κατά 20%.

Αποτελέσματα

Αν καταλάβατε τι είναι η αξιολόγηση της αγοραίας αξίας, ποιες μέθοδοι υπάρχουν, τότε έχετε γίνει πιο ικανοί σε θέματα αγοράς και πώλησης ακινήτων. Αφού αξιολογήσετε το αντικείμενο και δημιουργήσετε μια αναφορά, θα γνωρίζετε ακριβώς πόσο κοστίζει το διαμέρισμα, το σπίτι ή η γη σας.