Η υποθήκη είναι μια εγγεγραμμένη ασφάλεια που εκδίδεται βάσει συμφωνίας

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2024-01-17 18:46

Τα στεγαστικά δάνεια χαρακτηρίζονται από την παρουσία εξασφαλίσεων με τη μορφή ακίνητης περιουσίας. Αυτός ο τύπος συναλλαγής απαιτεί επίσημη επιβεβαίωση με χρήση ειδικού εγγράφου, επειδή ένα δάνειο ακινήτων είναι ένα δάνειο αρκετά μεγάλου χρηματικού ποσού. Επιπλέον, εδώ μιλάμε για ένα συγκεκριμένο ενέχυρο, το ρόλο του οποίου παίζει το αγορασμένο σπίτι, διαμέρισμα ή άλλη κατοικία.

Σχετικά με αυτό, οι ρωσικές τράπεζες έχουν εισαγάγει την πρακτική της έκδοσης στεγαστικού δανείου μαζί με μια σύμβαση στεγαστικού δανείου.

Τι είναι η υποθήκη

Η υποθήκη είναι μια ασφάλεια που ρυθμίζει τη σχέση μεταξύ δανειστή και δανειολήπτη.

Χάρη σε αυτήν, ο ιδιοκτήτης γίνεται κάτοχος δύο δικαιωμάτων ταυτόχρονα:

1. Το δικαίωμα εκπλήρωσης χρηματικών υποχρεώσεων στο πλαίσιο ενός στεγαστικού δανείου χωρίς την παροχή άλλων αποδεικτικών στοιχείων για την ύπαρξή του.
2. Το δικαίωμα χρήσης ενυπόθηκου ακινήτου ως εγγύηση.

Για να προσδιορίσετε με μεγαλύτερη ακρίβεια τι είναι μια υποθήκη και πώς διαφέρει από μια σύμβαση υποθήκης, δείτε τον ακόλουθο πίνακα:

Συνθήκες	Υποθήκη	Σύμβαση στεγαστικού δανείου
Κατάσταση	Η υποθήκη είναι μια ασφάλεια που μπορεί να συμμετέχει σε συναλλαγές σε τράπεζα και μεταξύ τραπεζών	Επίσημο έγγραφο με νομική ισχύ
Δυνατότητα πραγματοποίησης αλλαγών	Καμία ευκαιρία, για αυτό πρέπει να συντάξετε μια νέα υποθήκη	Ίσως, αλλά αν συμφωνήσουν και τα δύο μέρη
Ποιος υπογράφει	Δανειολήπτης και ενεχυραστής	Δανειστής και δανειολήπτης
Τόπος εγγραφής	Υπηρεσία εγγραφής	Συμβολαιογράφος
Στοιχεία κατάθεσης	Το παράπλευρο αντικείμενο περιγράφεται λεπτομερώς	Η εξασφάλιση αναφέρεται μόνο
Περιεχόμενα	Εγγύηση εκπλήρωσης των υποχρεώσεων των μερών	Περιγραφή νομικών σχέσεων για την έκδοση και αποπληρωμή στεγαστικού δανείου

Γενικές πληροφορίες

Η υποθήκη είναι μια χρεωστική ασφάλεια, η ισχύς της οποίας λήγει μόνο μετά την πλήρη εξόφληση όλων των υποχρεώσεων του δανειολήπτη προς τον πιστωτή. Εφόσον δεν έχει λήξει η ισχύς του, η τράπεζα δικαιούχου μπορεί να επαναδεσμεύσει ή να πουλήσει την υποθήκη σε άλλους χρηματοπιστωτικούς και πιστωτικούς οργανισμούς. Φυσικά, μόνο με την προσωπική συγκατάθεση του δανειολήπτη. Ωστόσο, αυτό δεν έχει καμία σημαντική επίδραση στην ίδια την ασφάλεια.καθιστά: οι όροι της σύμβασης υποθήκης, καθώς και οι όροι της υποθήκης, παραμένουν αμετάβλητοι.

Η ρωσική πιστωτική πρακτική δεν προβλέπει την υποχρεωτική εκτέλεση αυτού του εγγράφου. Οι μεγάλες τράπεζες, για παράδειγμα, δεν θεωρούν απαραίτητο να υποχρεώσουν τον δανειολήπτη να υπογράψει στεγαστικό δάνειο, επειδή έχουν εντυπωσιακά χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία στα αποθεματικά τους, δηλαδή δεν κινδυνεύουν να χάσουν κάποιο σημαντικό ποσό για τον εαυτό τους. Αλλά όχι τόσο μεγάλοι συμμετέχοντες στην πιστωτική και χρηματοπιστωτική αγορά επιμένουν σε υποθήκη για να προστατευτούν.

Ένα σημαντικό χαρακτηριστικό της υποθήκης είναι ότι οι όροι της είναι ανώτεροι σε προτεραιότητα από τη σύμβαση υποθήκης. Αποδεικνύεται ότι σε περίπτωση μη συμμόρφωσης οι υποχρεώσεις θα εκπληρωθούν σύμφωνα με τις διατάξεις της υποθήκης.

Η σύμβαση στεγαστικού δανείου είναι το κύριο έγγραφο αυτής της συναλλαγής, πιστοποιεί την υποθήκη και η υποθήκη είναι η εγγύηση της. Η αρχική υποθήκη διατηρείται από την τράπεζα που χορήγησε το δάνειο, ενώ ο δανειολήπτης λαμβάνει αντίγραφο επικυρωμένο από συμβολαιογράφο.

Η υποθήκη είναι ένας τίτλος του οποίου η ονομαστική ιδιοκτησία δεν επιτρέπει σε ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα να το μεταβιβάσει σε τρίτους χωρίς τη γραπτή άδεια του δανειολήπτη.

Η ουσία των στεγαστικών δανείων

Το στεγαστικό δάνειο είναι ο σύνδεσμος μεταξύ των αγορών ακινήτων και κινητών αξιών. Η ουσία των στεγαστικών δανείων είναι η αναχρηματοδότηση, δηλαδή, το στεγαστικό χρέος μπορεί να πωληθεί ή να υποθηκευθεί. Ο θεσμός των στεγαστικών δανείων εισήχθη πολύ πρόσφατα, κάτι που αναμφίβολα σημαίνει πρόοδο στην ανάπτυξη της αγοράς χρεογράφων. Έτσι, οι τράπεζες θα μπορούν να πωλούν χρέος στη δευτερογενή αγορά, παρέχοντας έτσι μια εκτεταμένη ταμειακή βάση για μακροπρόθεσμο δανεισμό.

Στο στεγαστικό δάνειο, το πιο σημαντικό πράγμα είναι ο μαζικός δανεισμός από τράπεζες υπό κατασκευή και έτοιμων κατοικιών. Τα μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια δεν μπορούν να βασίζονται αποκλειστικά σε καταθέσεις και άλλους λογαριασμούς ταμιευτηρίου. Ο μαζικός και μακροπρόθεσμος δανεισμός για την κατασκευή και την αγορά ιδιωτικών ακινήτων απαιτούν τη δυνατότητα αναχρηματοδότησης, συμπεριλαμβανομένου του χρηματιστηρίου. Η παγκόσμια οικονομική ιστορία έχει αποδείξει την αδυναμία κανονικής ανάπτυξης της αγοράς στεγαστικών δανείων χωρίς στεγαστικά δάνεια.

Προϋποθέσεις έκδοσης ενυπόθηκου δανείου

Αυτή η ασφάλεια μπορεί να εκδοθεί υπό τρεις προϋποθέσεις:

• η κύρια υποχρέωση είναι χρηματική;
• κατά τη σύναψη μιας σύμβασης στεγαστικού δανείου, αναφέρεται το ύψος της οφειλής σε αυτήν ή τα κριτήρια με τα οποία μπορεί να προσδιοριστεί·
• η σύμβαση υποθήκης πρέπει να περιέχει μια ρήτρα σχετικά με την έκδοση υποθήκης.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η υποθήκη ή η κύρια συμφωνία δεν είναι πλέον έγκυρη. Και οι δύο συνεχίζουν να ισχύουν. Αλλά πρέπει να θυμόμαστε ότι η υποθήκη είναι μια ασφάλεια, οι υποχρεώσεις της οποίας είναι εξασφαλισμένες με ασφάλεια. Ο κάτοχος μπορεί να ανακτήσει το αντικείμενο του στεγαστικού δανείου ή να επιτύχει εκτέλεση βάσει της κύριας σύμβασης ακριβώς βάσει της υποθήκης και όχι βάσει υποθήκης ή κύριας συμφωνίας. Επιπλέον, ένα από τα χαρακτηριστικά της υποθήκης θα πρέπει να περιλαμβάνει την υποχρεωτική κρατική εγγραφή αυτού του πολύτιμουχαρτί.

Ο ενυπόθηκος δανειστής εκδίδει ένα έγγραφο. Η υποθήκη είναι σύμβαση ενεχύρου, η οποία εκδίδεται σε ένα μόνο αντίγραφο, εγγράφως, σε ειδικό έντυπο τυποποιημένου εντύπου. Η κρατική εγγραφή ενυπόθηκου δανείου απαιτεί ατομικό αριθμό εγγραφής και σφραγίδα, χωρίς την οποία αυτή η ασφάλεια θεωρείται άκυρη.

Κατηγορίες αντικειμένων

Η υποθήκη είναι μια ασφάλεια που εξασφαλίζεται από ένα από τα αντικείμενα των παρακάτω κατηγοριών:

• διαμερίσματα, κτίρια κατοικιών και τα μέρη τους;
• ημιτελή αντικείμενα;
• οικόπεδα;
• γκαράζ, κατοικίες κήπου, κατοικίες και άλλα καταναλωτικά κτίρια;
• σκάφη εσωτερικής ναυσιπλοΐας, πλοία και αεροσκάφη, διαστημικά αντικείμενα.

Δεν μπορεί να εκδοθεί υποθήκη εάν το αντικείμενο της σύμβασης είναι ακίνητο με συγκεκριμένες ιδιότητες, όπως:

• οικόπεδο;
• μια επιχείρηση ως ενιαίο και αδιαίρετο συγκρότημα ιδιοκτησίας;
• δάσος, κ.λπ.

Σε μια σύμβαση υποθήκης, το δικαίωμα μίσθωσης μπορεί να αναφέρεται ως αντικείμενο.

Τι είναι η υποθήκη στην αγορά τίτλων

Η υποθήκη είναι μια εξασφαλισμένη υποχρέωση χρέους. Μια εταιρεία που κατέχει ένα χαρτοφυλάκιο τέτοιων στεγαστικών δανείων έχει το δικαίωμα να αρχίσει να εκδίδει δικά της ομόλογα προκειμένου να προσελκύσει πρόσθετη χρηματοδότηση. Αποπληρώνονται με την πληρωμή τόκων για στεγαστικά δάνεια που ανήκουν στην εταιρεία που εξέδωσε τα ομόλογα.

Η υποθήκη στην αγορά τίτλων είναι ένα έγγραφο που πληροί ορισμένες απαιτήσεις. Συγκεκριμένα, πρέπει να είναι κυριολεκτική, δηλαδή ορισμένες λεπτομέρειες να υπάρχουν στα χαρτιά. Εάν δεν υπάρχουν όλα, θα ακυρωθεί αυτόματα η τιμή του.

Εκτός από τα σημεία και τα δεδομένα που ορίζει ο νόμος, η υποθήκη μπορεί να περιέχει πληροφορίες που ορίζονται από τον ενεχυραστή και τον ενεχυραστή. Για παράδειγμα, αυτές μπορεί να είναι ορισμένες κυρώσεις που ισχύουν για τον δανειολήπτη σε περίπτωση καθυστερημένης πληρωμής της επόμενης πληρωμής ή ορισμένες πρόσθετες ευκαιρίες που συνεπάγονται τη διατήρηση της ενεχυριασμένης περιουσίας. Η Τράπεζα έχει το δικαίωμα να θέσει ανεξάρτητα, χωρίς τη συμμετοχή του οφειλέτη, αυτούς τους πρόσθετους όρους.

Μεταβίβαση στεγαστικού δανείου και οι νομικές επιπτώσεις της

Η μεταβίβαση υποθήκης με νομική έννοια χωρίζεται σε δύο στάδια:

• σύνταξη οπισθογράφησης υπέρ του οπισθογράφου (οποιουδήποτε τρίτου μέρους);
• πραγματική μετάδοση του πρωτοτύπου.

Ο οπισθογράφος (αυτός που μεταβιβάζει την ασφάλεια) υποχρεούται να παράσχει στον οφειλέτη γραπτή ειδοποίηση για το γεγονός της μεταβίβασης της υποθήκης. Έχοντας λάβει το έγγραφο, ο οπισθογράφος γίνεται κύριος όλων των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή που απορρέουν από την υποθήκη και τις κύριες συμφωνίες. Ο οπισθογράφος είναι υπεύθυνος απέναντί του για τον βαθμό αξιοπιστίας των πληροφοριών που περιέχονται στη μεταβιβαζόμενη ασφάλεια. Επιπλέον, η μεταβίβαση υποθήκης σημαίνει επιβεβαίωση από τον οπισθογράφο της ενσυνείδητης εκτέλεσης όλων των υποχρεώσεων του οφειλέτη που απορρέουν από τη σύμβαση. Μετάμεταβίβαση χαρτιού, ο ενεχυραστής αποποιείται κάθε ευθύνης έναντι του οπισθογράφου για την αδυναμία του οφειλέτη να εκπληρώσει τυχόν υποχρεώσεις.

Ωστόσο, υπάρχει μια ρήτρα στον νόμο περί υποθηκών που προβλέπει τον καθορισμό των όρων ευθύνης. Έτσι, ο αγοραστής του στεγαστικού δανείου αυξάνει τη δική του άνεση και την ασφάλεια της επένδυσής του.

Αναχρηματοδότηση με στεγαστικά δάνεια

Ο νόμος για τα στεγαστικά δάνεια προβλέπει διάφορους τρόπους αναχρηματοδότησης με στεγαστικά δάνεια:

• πώληση στεγαστικού δανείου;
• η εγγύηση της;
• πώληση αυτού του εγγράφου με την υποχρεωτική προϋπόθεση της επαναγοράς του;
• Έκδοση τίτλων με υποθήκη.

Μια πολύ σημαντική απόχρωση σε αυτό το θέμα είναι ότι μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη μόνο έως ότου ο οφειλέτης εκπληρώσει όλες τις υποχρεώσεις του δανείου.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των τίτλων με υποθήκη

Τα οφέλη από την έκδοση ενυπόθηκων ομολόγων και πιστοποιητικών είναι:

• παραλαβή χρηματοοικονομικών πόρων από την αγορά στεγαστικών δανείων για την επέκταση της κλίμακας του στεγαστικού δανεισμού;
• Οι επενδυτές λαμβάνουν τίτλους με υψηλές αποδόσεις και εγγυήσεις.

Το μειονέκτημα των ενυπόθηκων ομολόγων και πιστοποιητικών για τον ιδιοκτήτη είναι η δυνατότητα αποπληρωμής του δανείου από τον οφειλέτη πριν από το χρονοδιάγραμμα. Ο κίνδυνος επιστροφής της ονομαστικής αξίας του πιστοποιητικού είναι υψηλός, με αποτέλεσμα ο κάτοχος της εξασφάλισης υποθήκης να στερηθεί το μακροπρόθεσμο κέρδος υπό μορφή τόκου.