Ο πελάτης στις κατασκευές είναι Ορισμός, αρμοδιότητες και λειτουργίες

2024 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 10:23

Ο τρέχων ρόλος του πελάτη ως φιγούρας συγκεκριμένου τύπου στην κατασκευή ρυθμίζεται από κανονιστικά έγγραφα. Ο πελάτης στην κατασκευή είναι το άτομο που διαχειρίζεται τη διαδικασία. Σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά γνωρίσματα της δραστηριότητας και των λειτουργιών, μπορεί να εξισωθεί με έναν προγραμματιστή και από την άποψη του όγκου της εργασίας που εκτελείται - σε έναν επενδυτή ή γενικό ανάδοχο. Ο Αστικός Κώδικας έχει ειδική διάταξη για τον πελάτη κατά την κατασκευή, η οποία καθορίζει αναλυτικά τα καθήκοντα-στόχους του εξουσιοδοτημένου προσώπου, καθώς και τις κυρώσεις που προβλέπονται κατά παράβαση του νόμου.

Ο όρος και ο ορισμός του

Ο πελάτης μπορεί να είναι τόσο νομικό πρόσωπο όσο και φυσικό πρόσωπο, στο οποίο οι επενδυτές έχουν δώσει εξουσιοδότηση για την υλοποίηση του έργου. Ο πελάτης στην κατασκευή είναι η οντότητα που διαχειρίζεται την κατασκευή που του έχει ανατεθεί.

Οι δραστηριότητες των εργολάβων και οι σχέσεις μεταξύ όλων των ενδιαφερομένων οργανώνονται από τον πελάτη. Μπορεί να ενεργεί τόσο για λογαριασμό του επενδυτή όσο και για λογαριασμό του προγραμματιστή. Η εργασία στοχεύει στην εκπλήρωση όλων των στοιχείων της τεκμηρίωσης του έργου, στη ρύθμιση της προόδου της κατασκευής, καθώς και στις μηχανικές κυρώσεις.

Σχέσεις επενδυτή-πελάτη

Οι λειτουργίες του πελάτη στην κατασκευή μπορούν να εκτελεστούν από αυτόν που επενδύει στην κατασκευή και από αυτόν που ενεργεί ως πελάτης. Αυτοί οι δύο ορισμοί μπορούν να εντοπιστούν ή να διαχωριστούν. Οι επενδυτές είναι άνθρωποι που προσελκύουν δικά τους χρήματα ή χρήματα άλλων ανθρώπων στο έργο. Αυτός είναι ο παράγοντας που είναι η βασική διαφορά μεταξύ των εννοιών του πελάτη και του επενδυτή. Σε όσους ενεργούν ως μισθωτοί και στην πορεία του έργου δίνεται η εξουσία διαχείρισης της κατασκευής. Ταυτόχρονα, τους κατοχυρώνονται τα δικαιώματα να κατέχουν επενδύσεις κεφαλαίου και να τις χρησιμοποιούν κατά τη διάρκεια της θητείας τους, όπως ορίζεται στη σύμβαση. Όταν οι όροι της συμφωνίας παραβιάζονται από τον επενδυτή, ο πελάτης έχει το δικαίωμα να αναστείλει την εκπλήρωση των υποχρεώσεων που του έχουν ανατεθεί.

Εξουσίες από τον προγραμματιστή

Κατά την υλοποίηση του κατασκευαστικού έργου, ο κύριος του έργου έχει μια ορισμένη ευθύνη από την πλευρά του πελάτη. Όλες οι υποχρεώσεις καθορίζονται στη σύμβαση. Ο ρόλος του πελάτη και του προγραμματιστή μπορεί να εκτελεστεί από ένα άτομο. Για να τεκμηριωθούν οι συνδυασμένες λειτουργίες του πελάτη στην κατασκευή, ο πελάτης πρέπει να είναι νομικό πρόσωπο, να έχει δικαίωμα κυριότητας ή να είναι μισθωτής οικοπέδου. Και επίσης έχουν την εξουσία να λαμβάνουν αποφάσεις για την υλοποίηση του προγράμματος κατασκευής. Αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να λάβετε άδεια για:

• κατασκευή;
• θέση σε λειτουργία του κτιρίου;
• εγγραφή ιδιοκτησίας.

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, μία από τις βασικές απαιτήσεις των πελατών για την κατασκευή εγκαταστάσεων είναι η έγκαιρη παροχή οικοπέδου.

Επιχειρηματική σχέση με τον σχεδιαστή

Ο πελάτης είναι ένα άτομο που σκοπεύει να πραγματοποιήσει εργασίες κατασκευής ή αποκατάστασης ενός συγκεκριμένου αρχιτεκτονικού αντικειμένου. Στην περίπτωση αυτή χρειάζεται να έχει εκτελεστεί έργο σύμφωνα με την αρχιτεκτονική και πολεοδομική ανάθεση από αδειούχο αρχιτέκτονα. Ο πελάτης μπορεί να επικοινωνήσει με έναν συγκεκριμένο ειδικό ή να ανακοινώσει την επιλογή των σχεδιαστών με τον ορισμό των τεχνικών προδιαγραφών. Πρέπει να συνάψει συμφωνία με τον γενικό σχεδιαστή, καθήκον του οποίου είναι να προσελκύει στη συνέχεια υπεργολάβους. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα θέματα απόκτησης έγκρισης και άλλων σχετικών αδειών για έρευνες και εργασίες σχεδιασμού είναι ευθύνη του πελάτη.

Πελάτης και εργολάβος στην κατασκευή

Η σύναψη σύμβασης με γενικό εργολάβο για την εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών δεν είναι μια σπάνια προγραμματισμένη ενέργεια από τον πελάτη, η οποία απαιτεί από αυτόν να ελέγχει τους υπεργολάβους. Ένα τέτοιο γενικά αποδεκτό σχέδιο δεν ικανοποιεί πάντα τον πελάτη λόγω του γεγονότος ότι αρχικά δεν έχει τις απαραίτητες πληροφορίες σχετικά με το ποιος θα συμμετάσχει στην κατασκευή ως αποτέλεσμα - μπορεί να υπάρχουν πολλοί υπεργολάβοι. Για να μειωθεί η πιθανότητα μιας τέτοιας άγνοιας,η σύμβαση με τον γενικό ανάδοχο ορίζει σε ξεχωριστή ρήτρα ότι πρέπει να εκτελέσει προσωπικά το βασικό και βασικότερο έργο (που υποδεικνύεται από τη μεταβίβαση). Έτσι, ο γενικός εργολάβος δεν έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει σημαντικό μέρος των κατασκευαστικών εργασιών στον υπεργολάβο.

Στην πράξη, η μη τήρηση των προθεσμιών για την εκτέλεση ακόμη και φαινομενικά ασήμαντων εργασιών μπορεί να διαταράξει το χρονοδιάγραμμα. Συχνά, για να είναι σίγουρος για τον γενικό ανάδοχο, ο πελάτης για την κατασκευή κατοικιών συντονίζει τις λίστες των υπεργολάβων. Με αυτή την προσέγγιση εγκρίνει αρχικά εγγράφως τους υποψηφίους υπεργολάβους.

Αυτό μπορεί να συμβεί:

1. Ολοκληρωμένο: κατά την υποβολή προσφορών, ο γενικός ανάδοχος παρέχει μια λίστα υπεργολάβων που θα εργαστούν στο έργο. Έτσι, ο πελάτης αρχικά γνωρίζει ποιος θα εκτελέσει την εργασία και κάνει μια τεκμηριωμένη επιλογή.
2. Localized: κατά τη διάρκεια των εργασιών, συμφωνούνται πιθανοί υποψήφιοι για τη θέση του υπεργολάβου.

Κατά την επιλογή της δεύτερης επιλογής, συνιστάται να ασχοληθείτε με την έγκριση του υπεργολάβου πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Εάν αυτό δεν έχει γίνει, ο πελάτης δεν είναι υπεύθυνος για τη μονομερή άρνηση του γενικού εργολάβου να συνεργαστεί με τον υπεργολάβο και όλη η ευθύνη θα βαρύνει τον κύριο ανάδοχο.

Πρόσκληση υπεργολάβου απευθείας

Πελάτης στην κατασκευή είναι ένα άτομο που έχει το δικαίωμα να προσλάβει έναν υπεργολάβο, παρακάμπτοντας τον γενικό εργολάβο. Μπορούν να υπογραφούν συμφωνίες για την εκτέλεση συγκεκριμένων εργασιών. Με μια τέτοια εξέλιξη των σχέσεων, τα μέρη αντέχουνευθύνη μεταξύ τους για τη συμμόρφωση με όλους τους όρους της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένης της άμεσης πληρωμής. Αλλά δεν μπορεί να γίνει κάθε κατασκευή με αυτόν τον τρόπο. Ορισμένα έργα έχουν τις δικές τους ιδιαιτερότητες, οι οποίες δεν επιτρέπουν την απόκλιση από τη γενικά αποδεκτή "κλασική" μορφή των σχέσεων μεταξύ του πελάτη, του γενικού εργολάβου και του υπεργολάβου.

Ο ρόλος του πελάτη στην προμήθεια εξοπλισμού

Η εργασία ως πελάτης στις κατασκευές δημιουργεί τις σωστές και αμοιβαία επωφελείς σχέσεις με τους προμηθευτές. Παλαιότερα, κατέφευγαν σε τυπικά πρότυπα σχέσεων, τώρα, με την ανάπτυξη της τεχνολογίας, την αύξηση ορισμένων αναγκών και το επίπεδο απαιτήσεων, 2 μοντέλα είναι κοινά:

1. Στενό, στο οποίο ο πελάτης συνδέεται μόνο με προμηθευτές εξοπλισμού. Όσοι προμηθεύουν είδη αποθέματος, κατασκευές και πρώτες ύλες υπογράφουν απευθείας σύμβαση με εργολάβους.
2. Extended - αντιπροσωπεύει μια σχέση όταν ο πελάτης μπορεί να αποφασίσει εν μέρει για την αγορά πρώτων υλών και υλικών για την κατασκευή. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι προμηθευτές συνεργάζονται απευθείας με τον πελάτη, τους υπεργολάβους και τον γενικό ανάδοχο.

Και στις δύο περιπτώσεις, ο Αστικός Κώδικας δίνει το δικαίωμα στον ιδιώτη και στον δημόσιο πελάτη κατασκευών να ελέγχουν την ποιότητα των υλικών που αγοράζει ο ανάδοχος. Μια τέτοια διαδικασία απαιτεί πολύπλοκο συντονισμό ενεργειών, αλλά ως αποτέλεσμα, συνεχή επίβλεψη και υπογεγραμμένες συμβάσεις πώλησης με προμηθευτές, οι οποίες διευκρινίζουν όλες τις πιθανές αποχρώσεις της σχέσης,συμβάλλουν στην έγκαιρη ολοκλήρωση των κατασκευαστικών εργασιών.

ευθύνες πελατών

Για να προχωρήσουν όλα τα στάδια της κατασκευαστικής διαδικασίας χωρίς αστοχίες, είναι απαραίτητο να έχετε μια ιδέα για τις λειτουργίες του τεχνικού πελάτη στην κατασκευή, οι οποίες διαμορφώνονται ανάλογα με τα στάδια της εργασίας που εκτελείται έξω:

1. Προετοιμασία προσχεδίου. Περιλαμβάνει την ανάπτυξη ενός επιχειρηματικού σχεδίου, τη συμφωνία και την απόκτηση όλων των απαραίτητων αδειών, την επεξεργασία των διαθέσιμων δεδομένων για τη δημιουργία τεκμηρίωσης έργου, τη διενέργεια διαγωνισμών, την υπογραφή συμβάσεων με υπεργολάβους, την επίλυση προβλημάτων με τους επενδυτές, την ανάλυση κινδύνων και την επιλογή ασφαλιστικής εταιρείας.



2. Προετοιμασία όλων των απαραίτητων εξαρτημάτων του εργοταξίου. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει την επιλογή μιας περιοχής για την κατασκευή ενός κτιρίου, την απόκτηση άδειας από τις αρμόδιες αρχές, τη διαμόρφωση τεκμηρίωσης, τον συντονισμό πόρων και επικοινωνιών, την επιλογή των υπευθύνων, τη δημιουργία γεωδαιτικής βάσης, την ανάλυση διαδρομές, οργάνωση ειδικού χώρου εξαγωγής και εισαγωγής εδάφους, διαπραγματεύσεις για την κατεδάφιση υπάρχοντος ερειπωμένου κτιρίου στην εξεταζόμενη τοποθεσία, υπολογισμός της υπολειμματικής αξίας, έλεγχος της κατάστασης των κτιρίων που βρίσκονται κοντά στην πιθανή δομή.
3. Έλεγχος της διαδικασίας κατασκευής. Πρόκειται για την έγκριση υπεύθυνων προσώπων και εξουσιοδοτημένων οργανισμών για λογαριασμό του πελάτη, οι οποίοι θα διενεργούν ποιοτικό έλεγχο εξοπλισμού, κατασκευών, υλικών. Μόνο εγκεκριμένα και καταγεγραμμένα άτομα μπορούν να αναστείλουν την κατασκευή, να εκτελέσουν εργασίεςυψηλού κινδύνου, ανάληψη της ισορροπίας του κτιρίου, υλικών, έγκριση χρονοδιαγράμματος εργασιών, συντήρηση της εγκατάστασης, αντιμετώπιση της τεκμηρίωσης της θέσης σε λειτουργία της εγκατάστασης, έλεγχος της διαθεσιμότητας αδειών και πιστοποιητικών από εργολάβους.

Ο πελάτης στην κατασκευή είναι ένα εξουσιοδοτημένο άτομο που είναι υπεύθυνο έναντι του επενδυτή όχι μόνο για τη συμμόρφωση με όλα τα έγγραφα, αλλά και για την έγκαιρη θέση σε λειτουργία της εγκατάστασης.

Οικονομική λογιστική

Στη διαδικασία κατασκευής, δεν πρέπει να ξεχνάμε τη λογιστική πλευρά, που είναι το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού, η ανάλυση των επενδυμένων κεφαλαίων, ο έλεγχος των όρων πληρωμής (ενδιάμεσες, αντισταθμιστικές, μπόνους, προκαταβολή και άλλες μορφές υπολογισμού), λειτουργική και στατιστική λογιστική, σύγκριση επενδυμένων κεφαλαίων και κόστους, οργάνωση ελέγχου και υποβολή εκθέσεων στους επενδυτές.

Σε αυτήν τη διαδικασία, οι ευθύνες διαχείρισης κεφαλαίου του πελάτη αφορούν συγκεκριμένα έργα και τεκμηριώνονται σε συμφωνίες.

Στην εργασία του πελάτη, είναι σημαντικό να διαχωρίζονται οι ρόλοι του ερμηνευτή και του ελεγκτή, καθώς και να τηρούνται όλα τα δημόσια και ανείπωτα δικαιώματα και λειτουργίες.

Λίστα εξουσιών

Ο πελάτης δικαιούται:

• υπεράσπιση των συμφερόντων του επενδυτή σε κρατικούς και ιδιωτικούς φορείς, καθώς και σε άλλες εποπτικές υπηρεσίες,
• εμφάνιση στο δικαστήριο ως ενάγων ή εναγόμενος για λογαριασμό επενδυτή,
• απόκτηση συμπερασμάτων σχετικά με τη συμμόρφωση με τα πρότυπα δόμησης;
• λαμβάνω την παραγγελία κατασκευής γιακυβερνητικές και εμπορικές ανάγκες;
• επιλογή εργολάβων και υπεργολάβων, σύναψη συμφωνίας μαζί τους,
• διάθεση οικονομικών και πόρων που διατίθενται από τον επενδυτή;
• έγκριση τεκμηρίωσης εργασίας;
• έγκριση της εκτίμησης, λαμβάνοντας υπόψη την κοστολόγηση;
• παρακολούθηση του ποιοτικού ελέγχου χρησιμοποιημένου εξοπλισμού, υλικών, κατασκευών;
• λήψη απόφασης σχετικά με τη συμμόρφωση της τελικής κατασκευής με όλους τους κανόνες και τις απαιτήσεις;
• αποδοχή της εγκατάστασης και θέση σε λειτουργία;
• μεταφορά του ολοκληρωμένου αντικειμένου στον επενδυτή;
• λήψη απόφασης για τη διατήρηση της κατασκευής;
• έλεγχος της κατασκευαστικής διαδικασίας, των δραστηριοτήτων του εργολάβου και του προμηθευτή.

Έλεγχος ποιότητας

Πελάτης στις κατασκευές είναι ένα άτομο που επιδιώκει 2 εργασίες στη δουλειά του:

1. Εκπλήρωση TOR βάσει της τεχνικής τεκμηρίωσής τους.
2. Αποτροπή χαρακτηρισμού της μελλοντικής κατασκευής ως μη εξουσιοδοτημένης κατασκευής.

Ο πελάτης πρέπει να παρακολουθεί τα πιθανά λάθη του αναδόχου και να του επισημαίνει τις ελλείψεις που διαπιστώθηκαν. Διαφορετικά, στο μέλλον στερείται του δικαιώματος να αναφέρεται σε αυτές τις ελλείψεις σε επίμαχα θέματα.

Ο πελάτης είναι ο διαχειριστής της διαδικασίας κατασκευής. Μπορεί να ενεργήσει τόσο ως επενδυτής όσο και ως εργολάβος. Προκειμένου να αποφευχθούν ερωτήσεις σχετικά με την τήρηση όλων των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, συνιστάται τα πάντα να τεκμηριώνονται σε συμβάσεις και συμφωνίες.