Είναι δυνατόν να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη: προϋποθέσεις υποθήκης, απαραίτητα έγγραφα και νομικές συμβουλές

2025 Συγγραφέας: Howard Calhoun | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2025-01-24 13:14

Στο άρθρο, θα εξετάσουμε εάν είναι δυνατόν να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη.

Προς το παρόν, όλο και πιο συχνά ακίνητα αποκτώνται με τη βοήθεια στεγαστικού δανείου. Το κύριο πλεονέκτημα αυτής της μεθόδου βασίζεται στο γεγονός ότι ένα κερδοφόρο δάνειο για μεγάλο χρονικό διάστημα καθίσταται διαθέσιμο για τον μελλοντικό ιδιοκτήτη της κατοικίας. Η ιδιαιτερότητα μιας σύμβασης υποθήκης είναι ότι το ίδιο το ακίνητο γίνεται ενέχυρο, ελαχιστοποιώντας έτσι τους οικονομικούς κινδύνους του δανειστή.

Γρήγορη αποπληρωμή δανείου

Πολλοί μελλοντικοί ιδιοκτήτες προσπαθούν να αποπληρώσουν το δάνειο το συντομότερο δυνατό. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο, προκειμένου να αποκτήσουν πρόσθετα κεφάλαια, συχνά νοικιάζουν την αποκτηθείσα κατοικία, και επομένως το ερώτημα ποιες τράπεζες επιτρέπουν την ενοικίαση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος παραμένει επίκαιρο.

Στην πραγματικότητα, αυτό το πρόβλημα δεν είναι πάντα απλό. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο δανειστής στη σύμβαση έχει το δικαίωμα να ορίσει τους όρους του. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο υπάρχει συχνά μια ρήτρα όπου καθορίζονται συγκεκριμένα ερωτήματα σχετικά με τη μίσθωση χώρων ως ενέχυρο. Δηλαδή, η πιστώτρια τράπεζα αποφασίζει εάν είναι δυνατή η ενοικίαση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος.

Νόμοι σε ισχύ

Πρώτα απ' όλα, όταν θέτετε το ζήτημα της νομιμότητας, πρέπει να διαβάσετε προσεκτικά τον Ομοσπονδιακό Νόμο για τα Στεγαστικά Δάνεια. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τέτοιες ευκαιρίες προβλέπονται άμεσα σε αυτό. Οι διατάξεις του νομικού εγγράφου υποδεικνύουν ότι ο δανειολήπτης - ο μελλοντικός ιδιοκτήτης του ακινήτου - έχει τα ακόλουθα δικαιώματα:

• πάρτε ένα διαμέρισμα με υποθήκη για τη δική σας διαβίωση,
• λαμβάνετε εισόδημα από υποθηκευμένα ακίνητα.

Μια σημαντική πρόσθετη προϋπόθεση που πρέπει να διασφαλίσει ο μελλοντικός ιδιοκτήτης είναι η διάρκεια της μίσθωσης να μην υπερβαίνει τον πραγματικό χρόνο που προβλέπεται για την εξασφάλιση των δανειακών υποχρεώσεων. Ο ομοσπονδιακός νόμος εστιάζει επίσης στο γεγονός ότι οι οικιστικοί χώροι ενοικιάζονται μόνο σύμφωνα με τον σκοπό του. Επομένως, οι εγκαταστάσεις δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως γραφείο.

Είναι δυνατόν να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη: όροι υποθήκης

Τα κύρια χαρακτηριστικά ενός δανείου για την αγορά ακινήτων ρυθμίζονται από τον ομοσπονδιακό νόμο N 102-FZ της 16ης Ιουλίου 1998 "Περί υποθήκης (ενέχυρο ακίνητης περιουσίας)". Στο άρθρο 29 δεν απαγορεύεται στον δανειολήπτη να διαθέσει περιουσία που αποκτήθηκε με υποθήκη. Ένα πιστωτικό ίδρυμα μπορεί να επιβάλει περιορισμό σε αυτό το δικαίωμα. Επομένως, εάν ένα άτομο σκοπεύει να παραδοθείστεγαστικό διαμέρισμα της Sberbank, για παράδειγμα, προς ενοικίαση, πρέπει να συμβουλευτεί την τράπεζα σχετικά με αυτό.

Κάθε πιστωτικό ίδρυμα θέτει τους δικούς του όρους σχετικά με τη δυνατότητα ενοικίασης ακινήτου με ασφάλεια:

• Η Τράπεζα επιτρέπει την ενοικίαση στεγαστικών κατοικιών. Η άδεια της τράπεζας καθορίζεται στη σύμβαση υποθήκης. Εδώ είναι οι υποχρεωτικές προϋποθέσεις για τον πελάτη. Η τράπεζα πρέπει να ειδοποιηθεί για την πρόθεσή της συνάπτοντας επίσημη συμφωνία με τον ενοικιαστή.
• Η τράπεζα απαγορεύει στον πελάτη να νοικιάζει υποθηκευμένα ακίνητα. Αυτή η προϋπόθεση αποτελεί ξεχωριστή ρήτρα στη σύμβαση υποθήκης. Επιπλέον, η συμφωνία ορίζει τις συνέπειες της παραβίασης ενός τέτοιου κανόνα.
• Ο πιστωτικός οργανισμός δεν ρυθμίζει το πρόβλημα της ενοικίασης ακινήτων σε ενέχυρο. Ο δανειολήπτης έχει το δικαίωμα να διαθέσει την περιουσία του ανεξάρτητα, χωρίς να ειδοποιήσει την τράπεζα. Δηλαδή, μπορεί να νοικιάσει ένα διαμέρισμα με υποθήκη.

Η τράπεζα ενδέχεται να μην εγκρίνει

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η πρόθεση του πελάτη να πληρώσει για ένα στεγαστικό δάνειο μόνο με εισόδημα από ενοίκια μπορεί να επηρεάσει αρνητικά την απόφαση της τράπεζας να εγκρίνει το δάνειο.

Όταν οι εγκαταστάσεις είναι σε υποθήκη, η ενοικίαση τέτοιων κατοικιών μπορεί να επιτρέπεται από την τράπεζα μόνο εάν συναφθεί επίσημη μίσθωση. Είναι καλύτερο να συνάψετε μια συμφωνία για ένα έτος, επεκτείνοντας περαιτέρω το έγγραφο. Το συμβόλαιο σε αυτήν την περίπτωση δεν πρέπει να καταχωρηθεί.

Αξιοπρέπεια

Είναι δυνατόν να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη - το ερώτημα δεν είναισε αδράνεια.

Εάν προσεγγίσετε σωστά το θέμα, τότε η αγορά κατοικίας με σκοπό την ενοικίαση μπορεί να βελτιώσει σημαντικά την οικονομική κατάσταση. Επομένως, είναι σημαντικό να ληφθούν υπόψη όλες οι λεπτές λεπτομέρειες μιας τέτοιας διαδικασίας, να μελετηθούν τόσο τα πλεονεκτήματα όσο και οι πιθανές δυσκολίες.

Οφέλη από την αγορά ακινήτου προς ενοικίαση με υποθήκη:

• Επιπλέον εισόδημα. Τα έσοδα από το ενοίκιο μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την εξόφληση της μηνιαίας πληρωμής στεγαστικού δανείου και την πληρωμή λογαριασμών κοινής ωφελείας.
• Γρήγορη αποπληρωμή δανείου. Εάν η πληρωμή του στεγαστικού δανείου είναι ίδια με το ενοίκιο, η δόση του δανείου θα γίνει στην πραγματικότητα από τον ενοικιαστή χωρίς να διακυβεύεται ο δικός του προϋπολογισμός.
• Η στέγαση ασφαλείας πρέπει να είναι ασφαλισμένη. Εάν οι ενοικιαστές έχουν προκαλέσει σημαντική ζημιά στο ακίνητο, η ασφάλεια εγγυάται την αποπληρωμή της οφειλής του πελάτη προς το πιστωτικό ίδρυμα.

Αλλά, φυσικά, δεν είναι πάντα κερδοφόρο να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα.

Ελαττώματα

Υπάρχουν επίσης μειονεκτήματα:

• Αυτό το καθεστώς ισχύει μόνο για δανειολήπτες που έχουν ξεχωριστό χώρο διαβίωσης.
• Έλλειψη εγγυήσεων υπευθυνότητας και καθαριότητας των ενοικιαστών. Μετά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης, στις περισσότερες περιπτώσεις, η κατοικία χρειάζεται μεγάλες επισκευές.
• Δυνατότητα καθυστερημένης πληρωμής. Εάν ένα άτομο δεν έχει δικά του κεφάλαια για να κάνει μηνιαίες πληρωμές στην τράπεζα, δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά στο εισόδημα από ενοίκια. Η στέγαση μπορεί να είναι αζήτητη για αρκετούς μήνες ή οι αδίστακτοι ενοικιαστές δεν θα πληρώσουν στην ώρα τουςκόστος ενοικίασης. Λόγω τέτοιων παραγόντων, θα σχηματιστεί καθυστέρηση πληρωμής στην υποθήκη. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα την επιβολή προστίμων, τα οποία ενδέχεται να οδηγήσουν σε κατάσχεση του ακινήτου.
• Εάν το ακίνητο υπέστη ζημιά, η τράπεζα θα λάβει το υποθηκευμένο ακίνητο ως αποζημίωση.

Είναι δυνατόν να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη, είναι σημαντικό να το μάθετε εκ των προτέρων πριν κάνετε αίτηση για δάνειο.

Πόσο κερδοφόρο είναι;

Μπορείτε να προσδιορίσετε τα οφέλη από την ενοικίαση ενυπόθηκων κατοικιών εάν αναλύσετε λεπτομερώς τις τάσεις της αγοράς και τους πιθανούς κινδύνους.

Για ενοικίαση, τα διαμερίσματα ενός δωματίου είναι η πιο κερδοφόρα επιλογή. Είναι απαραίτητο η υποθήκη να είναι ίση με την τιμή του διαμερίσματος, και στη συνέχεια το ενοίκιο μπορεί να καλύψει το ποσό του δανείου. Τα διαμερίσματα δύο δωματίων προς ενοικίαση είναι επωφελής για όσους δεν έχουν άλλη στέγαση. Εάν τοποθετήσετε ενοικιαστές στο διπλανό δωμάτιο, μπορείτε να κερδίσετε εισόδημα και να ελέγξετε την ασφάλεια του χώρου διαβίωσης. Τα διαμερίσματα τριών δωματίων είναι ιδιαίτερα κερδοφόρα για ενοικίαση ανά δωμάτιο.

Για δανεισμό, είναι καλύτερα να επιλέξετε μια τράπεζα που σας επιτρέπει να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη.

Η πιο κερδοφόρα επιλογή είναι να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα και να αγοράσετε ένα άλλο με υποθήκη. Τα έσοδα από το ενοίκιο μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την κάλυψη της μηνιαίας πληρωμής του στεγαστικού δανείου. Η υποθήκη σε αυτήν την περίπτωση δεν θα επηρεάσει τον προϋπολογισμό του πελάτη με κανέναν τρόπο.

Είναι σημαντικό για περαιτέρω ενοικίαση κατοικιών να επικεντρωθείτε σε οικονομικά αποδοτικές επιλογές. Τα πιο ρευστά για τους ενοικιαστές είναι τα δευτερεύοντα διαμερίσματα κοντά σε στάσεις λεωφορείων και το μετρό, με ανεπτυγμένηυποδομή.

Ποια πιστωτικά ιδρύματα επιτρέπουν την ενοικίαση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος;

Η Sberbank, η Alfa-Bank, η Svyazbank, η VTB 24 και άλλα μεγάλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα επιτρέπουν την ενοικίαση ενυπόθηκων ακινήτων εάν έχει ληφθεί η συγκατάθεση της τράπεζας και έχει συνταχθεί σύμβαση μίσθωσης.

Ενοικίαση διαμερίσματος που αγοράστηκε με στρατιωτική υποθήκη

Ένα σημαντικό ζήτημα είναι επίσης η ενοικίαση ενός διαμερίσματος εάν αγοράστηκε με στρατιωτική υποθήκη. Αυτό το πρόβλημα είναι επίσης σημαντικό επειδή ένας στρατιώτης αγοράζει ακίνητη περιουσία με στρατιωτική υποθήκη στην πόλη στην οποία σκοπεύει να ζήσει μόνο μετά τη συνταξιοδότησή του. Όταν αποκτά κατοικία με αυτόν τον τρόπο, συνεχίζει την υπηρεσία του σε άλλη περιοχή. Φυσικά, για να καλύψουν το ποσό των λογαριασμών κοινής ωφέλειας, οι άνθρωποι συχνά επιδιώκουν να νοικιάσουν ένα διαμέρισμα.

Σε αυτή την περίπτωση, το ερώτημα οφείλεται στο γεγονός ότι, σύμφωνα με το νόμο "Περί ιδιότητας του στρατιωτικού προσωπικού", ένας πολίτης δεν έχει το δικαίωμα να ασκεί εμπορικές δραστηριότητες. Γι' αυτό πρέπει να καταλάβετε εάν η μεταβίβαση οικιστικών χώρων προς ενοικίαση είναι επιχειρηματικότητα.

Η Επιχειρηματικότητα ορίζεται στον Αστικό Κώδικα της χώρας μας. Αναφέρει ότι σημαίνει μια δραστηριότητα που πραγματοποιείται με δική σας ευθύνη, συνεπάγεται τη λήψη εισοδήματος και πρέπει να εγγραφεί σύμφωνα με την ισχύουσα διαδικασία βάσει του νόμου.

Από την άλλη πλευρά, το άρθρο 608 υποδεικνύει ότι δεν απαιτείται εγγραφή για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που το νοικιάζει.

Τέλος, πρέπει να σημειωθεί ότι το Υπουργείο Δασμών και Φόρων της Ρωσικής Ομοσπονδίας, με την επιστολή αριθ. τα οικιστικά ακίνητα δεν είναι επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω, μπορούμε να πούμε ότι ένα διαμέρισμα που αγοράζεται με στρατιωτική υποθήκη μπορεί νόμιμα να ενοικιαστεί. Τέτοιες δραστηριότητες δεν είναι εμπορικές και δεν έρχονται σε αντίθεση με το νόμο «Σχετικά με το καθεστώς του στρατιωτικού προσωπικού».

Γιατί δεν μπορώ να νοικιάσω ένα διαμέρισμα με υποθήκη;

Όχι πάντα οι πιστωτικοί οργανισμοί καλωσορίζουν την επιθυμία του δανειολήπτη να νοικιάσει το ακίνητο που αποκτήθηκε. Ο κύριος λόγος είναι ότι η στέγαση αποτελεί αντικείμενο εξασφάλισης. Όταν ο δανειολήπτης δεν είναι σε θέση να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που απορρέουν από το δάνειο, το ακίνητο δεσμεύεται και πωλείται από την τράπεζα. Το πιστωτικό ίδρυμα λαμβάνει υπόψη ότι οι ενοικιαστές δεν φροντίζουν σε όλες τις περιπτώσεις το μισθωμένο ακίνητο. Λόγω του κατεστραμμένου διαμερίσματος, η αξία του τελικά θα μειωθεί.

Ένας άλλος λόγος: όταν ένας δανειολήπτης σχεδιάζει να αποπληρώσει ένα στεγαστικό δάνειο μόνο λαμβάνοντας εισόδημα από την ενοικίαση ενός διαμερίσματος, σημαίνει ότι δεν έχει επαρκή φερεγγυότητα. Είναι επίσης ένας κίνδυνος για την τράπεζα και ένας λόγος να αρνηθεί ένα δάνειο.

Εάν ο πιστωτής απαγορεύσει

Εάν ο δανειστής απαγορεύει την ενοικίαση υποθηκευμένης ακίνητης περιουσίας, διατηρεί το δικαίωμα να επαληθεύσει την εκπλήρωση των όρων της συναφθείσας συμφωνίας, την προβλεπόμενη χρήση και τη συντήρηση της ακίνητης περιουσίας. Οι έλεγχοι μπορεί να είναι αυθόρμητοι. Μέγιστο ποσόοι επισκέψεις των τραπεζικών υπαλλήλων δεν πρέπει να είναι περισσότερες από δύο φορές το χρόνο. Εάν στο διαμέρισμα βρεθούν μη εξουσιοδοτημένα άτομα που δεν είναι εγγεγραμμένα στη σύμβαση, η τράπεζα έχει την εξουσία να επιβάλει κυρώσεις στον δανειολήπτη. Η τράπεζα εξέδωσε προειδοποίηση. Ο δανειολήπτης θα πρέπει να πληρώσει πρόστιμο.

Λήξη σύμβασης

Εάν συμβεί επανειλημμένη παράβαση, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση στεγαστικού δανείου. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να εξοφλήσετε ολόκληρο το ποσό της οφειλής, διαφορετικά το υποθηκευμένο ακίνητο θα κατασχεθεί.

Όλες οι συνέπειες, οι απαγορεύσεις και οι προϋποθέσεις πρέπει να προδιαγράφονται στη σύμβαση υποθήκης.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η τράπεζα μπορεί να δώσει προσοχή στον δανειολήπτη εάν η μηνιαία πληρωμή δεν γίνει εγκαίρως. Συνήθως οι καλόπιστοι πληρωτές δεν ελέγχονται.

Πώς να νοικιάσετε σωστά ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα;

Νομικές συμβουλές

Οι πελάτες ρωτούν τους δικηγόρους εάν αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη για περαιτέρω ενοικίαση;

Δεν υπάρχει σαφής απάντηση. Είναι απαραίτητο να μελετήσουμε την αγορά ακινήτων και να συνειδητοποιήσουμε πόσο ρευστή είναι η αποκτηθείσα κατοικία και εάν είναι σε ζήτηση από τους ενοικιαστές. Με ενοίκιο που ισούται ή υπερβαίνει τις πληρωμές στεγαστικών δανείων, το ενοίκιο, φυσικά, θα αποφέρει κέρδος για τον πελάτη.

Μπορεί ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα Sberbank να ενοικιαστεί σε υπαλλήλους;

Ναι. Η νομοθεσία δεν θεωρεί την ενοικίαση ακίνητης περιουσίας ως επιχειρηματική δραστηριότητα, αντίστοιχα, διατίθεται σε στρατιωτικό προσωπικό. Θα πρέπει να ληφθεί έγκριση από την τράπεζα και να συναφθεί επίσημη συμφωνία με τους ενοικιαστές. Έσοδα από ενοίκιαυπόκειται σε φόρο 13%.

Αν ένα άτομο συνήψε υποθήκη, αλλά το διαμέρισμα νοικιάζεται εκτός χρόνου, τι μπορείτε να κάνετε;

Σε περίπτωση που το στεγαστικό δάνειο καταβάλλεται, αλλά ο χρόνος παράδοσης του σπιτιού καθυστερεί, είναι απαραίτητο να υποβάλετε αγωγή κατά του προγραμματιστή για αποζημίωση. Όταν η ημερομηνία παράδοσης αναβάλλεται για αόριστο χρονικό διάστημα, είναι δυνατή η καταγγελία της συμφωνίας μετοχικού κεφαλαίου με τον προγραμματιστή, καθώς και η επιστροφή των κεφαλαίων που καταβλήθηκαν.

Σκεφτήκαμε αν είναι δυνατόν να νοικιάσουμε ένα διαμέρισμα με υποθήκη.